某地块市场调研报告(powerpoint 59页)

1花都区花都区3宗地块市场调研报告宗地块市场调研报告广州销售策划部广州销售策划部2013.6.172013.6.172二二.地块分析地块分析1.花都区概况2.花都区房地产市场分析3.区域代表楼盘分析4.市场总结一一.市场研究市场研究1.新华街宝华路43号地块分析2.珠宝交易中心地块分析3.迎宾大道南地块分析3一一.市场研究市场研究1.1.花都概况花都概况p花都是花都是“中国皮具之都中国皮具之都”。花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。管辖面积968平方公里。总人口约94万人。2012年GDP为800亿,排名广州第八位。p水陆空立体交通体系水陆空立体交通体系 花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络：中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场位于花都区与白云区的花都区交界处；广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。p区辖区辖1街街7镇镇 花都区辖1街7镇：1个街道：新华、7个镇：梯面、花山、炭步、赤坭、狮岭、花东、雅瑶。区政府位于新华街。p花都经济以工业为主花都经济以工业为主 花都区工业经过多年的发展，已具备一定的工业经济规模。汽车、皮革皮具、金银首饰已逐步发展成为我区的三大支柱产业，空港物流业也得以快速发展，同时在电子、建材、制衣、纺织等行业具有良好的工业基础。花都市貌花都市貌花都区政府花都区政府公园公园451.1 1.1 花都区参数指标花都区参数指标城市花都南沙从化增城GDP（亿元）800606256850人口（万）942659103人均收入（元）32,11232,09016,17030,76620122012年花都区及周边行政区域指标年花都区及周边行政区域指标 数据来源：当地政府年报1.2 1.2 花都空港经济区规划花都空港经济区规划p空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区，共分为四个区共分为四个区：起步区、核心二区、核心三区、核心起步区、核心二区、核心三区、核心四区四区。p起步区：起步区：规划形成规划形成“一带、双核一带、双核”空间结构。空间结构。括串联括串联南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务服务功能的核心区。服务功能的核心区。p核心二区：核心二区：打造打造“一心、两轴、五片一心、两轴、五片”的生长型功能的生长型功能结构结构 。一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区。仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区。p核心三区：核心三区：构建构建保税物流区保税物流区和和保税加工区保税加工区两大核心。两大核心。p核心四区：核心四区：形成形成“一核、两廊、三区一核、两廊、三区”的空间结构。的空间结构。一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和生活居住区。生活居住区。广州空港经济区核心区规划草案示意图广州空港经济区核心区规划草案示意图 6p驾车路线：驾车路线：1.1.内环路内环路 机场高速机场高速 大广高速大广高速 大成出口大成出口p花都区花都区水陆水陆空空交通便利交通便利：花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络。空运：新白云国际机场；陆运：广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；水运：国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。广清高速广清高速环城高速环城高速1.3 1.3 交通网络交通网络地块地块位置位置大大广广高高速速花都港口花都港口机机场场高高速速720122012年花都区及周边区域房地产市场相关指标年花都区及周边区域房地产市场相关指标 数据来源：易居CRIC类别类别/城市城市花都南沙从化增城商品房供应量商品房供应量（万（万）17095 76243商品房成交面积商品房成交面积（万（万）20511560265商品房成交金额商品房成交金额（亿元）（亿元）1719942209成交均价成交均价（元（元/）8,3108,646 7,0237,9082 2 花都区房地产市场花都区房地产市场8排名排名项目名称项目名称板块板块成交金额（万元）成交金额（万元）成交面积（）成交面积（）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）1花都雅居乐花园区政府板块123,992152,4221,7178,1352富力金港城花东镇板块117,423170,2621,9266,8973保利花城区政府板块112,850124,8729559,0374碧桂园假日半岛狮岭板块110,19459,44124818,5385保利水晶城汽车城板块79,18690,9357218,7086深航花园区政府板块58,85251,76574311,3697狮岭奕翠园狮岭板块47,28564,8896357,2878镜湖翠宇雅瑶镇板块46,17656,4694798,1779雅宝新城狮岭板块46,02662,3264937,38510天马河公馆汽车城板块41,26556,8645827,257 20122012年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC9排名排名项目名称项目名称板块板块成交金额（万元）成交金额（万元）成交面积（）成交面积（）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）1保利花城区政府板块50,653 46,896 372 10,801 2保利水晶城汽车城板块39,189 39,008 343 10,046 3富力金港城花东镇板块38,162 47,842 492 7,977 4云峰花园客运站板块34,746 37,087 366 9,369 5镜湖翠宇雅瑶镇板块33,972 39,093 300 8,690 6锦尚蓬莱苑区政府板块31,446 19,968 180 15,748 7锦东花园区政府板块31,023 23,028 216 13,472 8雅宝新城狮岭板块30,868 37,970 261 8,130 9合和新城客运站板块29,306 32,408 273 9,043 10天马河壹号汽车城板块26,687 35,293 367 7,562 20132013年年1-51-5月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC10排名排名项目名称项目名称区域区域成交金额（万元）成交金额（万元）成交面积（）成交面积（）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）1鼎信四季花园花都区8,4192,0973040,1462豪骏名苑花都区7,5775,0539414,9943花都雅居乐花园花都区6,9153,6575818,9104万虹花园花都区5,7984,2156213,7555富力金港城花都区5,4802,9186118,7786狮岭皮革交易中心花都区4,47110,170634,3967中房观湖国际花都区4,2965,054158,5008美力盈彩花苑花都区4,0244,705128,5529百合雅居花都区3,7993,1222012,16710宝铼雅居花都区3,7286,523445,715 20122012年花都区商业成交金额前十位楼盘排名年花都区商业成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC11 2013 2013年年1-51-5月份花都区地块成交明细月份花都区地块成交明细土地名称土地名称区域区域板块板块总用地面积总用地面积()总建面积总建面积()容积率容积率土地属性土地属性成交总价成交总价(万元万元)楼板价楼板价(元元/)每亩地价每亩地价(元元/亩亩)2013挂-0328（花都区G09-KGW01（穗国房花挂出告字20131号）花都区机场板块146,606 293,212 2工业&物流仓储;9,932 339 451,644 2013挂-0328（花都区G08-HD01（穗国房花挂出告字20131号）花都区机场板块104,632 119,752 2工业&物流仓储;4,907 410 546,354 2013挂-0328（花都区G07-CN01-9（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块74,054 148,108 2工业&物流仓储;3,310 304 405,378 2013挂-0328（花都区G09-KGW05G（穗国房花挂出告字20132号）花都区花东镇板块45,998 75,994 2工业&物流仓储;2,580 340 452,670 2013挂-0328（花都区G07-CN01-7（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块45,210 68,172 2工业&物流仓储;2,072 304 405,251 2013挂-0328（花都区G07-CN01-8（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块42,129 69,188 2工业&物流仓储;2,103 304 405,275 2013挂-0328（花都区G09-SL01（穗国房花挂出告字20132号）花都区狮岭板块39,917 64,298 2工业&物流仓储;1,814 282 376,167 2013挂-0328（花都区G07-CN01-2（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块39,593 63,744 2工业&物流仓储;1,938 304 405,374 2013挂-0328（花都区G07-CN01-5（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块24,432 37,382 2工业&物流仓储;1,136 304 405,188 2013挂-0328（花都区G07-CN01-6（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块23,115 29,006 2工业&物流仓储;882 304 405,435 2013挂-0328（花都区G07-CN01-3（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块21,916 35,472 2工业&物流仓储;1,078 304 405,204 2013挂-0328（花都区G09-KGW03F（穗国房花挂出告字20132号）花都区花东镇板块16,182 23,662 2工业&物流仓储;804 340 453,049 2013挂-0328（花都区G09-TB03-1(B)（穗国房花挂出告字20132号）花都区炭步板块16,008 21,307 1工业&物流仓储;865 406 360,238 2013挂-0328（花都区G08-QCC(25-2)（穗国房挂出告字201313号）花都区区政府板块5,202 4,941 1公建配套&其他;4,266 8,634 5,755,949 2013拍-0322（花都区新华镇工业区内）花都区区政府板块6,648 6,648 1工业&物流仓储;1,467 2,207 1,471,084 2013年1-5月份，花都区仅出让15幅工业用地，无住宅和商业地块成交。12 2.1 2.1 花都住宅市场供求状况分析花都住宅市场供求状况分析p花都区住宅市场供应量波动较大，在2012年第三季度增长明显，并达到高峰。成交量在近三季度相对平稳。2012年至2013年第一季度花都区新增住宅预售面积为220万，成交面积为248万。2012年至2013年