房地产合肥万国大厦营销思路报告P

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1、 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载谨呈：安徽万国投资有限公司谨呈：安徽万国投资有限公司万国大厦营销思路报告万国大厦营销思路报告 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载 本报告基于与投资商初次沟通及对项目初步理解，制定的框架性营销思路。至于项目深化主题、投资商具体目标还须进一步的探讨与落实后，形成统一的项目认知。因此，本报告必然有所欠缺，还希望双方进一步沟通，进一步完善项目的营销策略。报告前言 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载p本体认知与发展方向认识本体认知与发展方向认识p市场认知与发展方向研判市场认知与发展方向研判p项目的定位与发展建议项目的定位与发展建议p项目营销策略与推广

2、表现项目营销策略与推广表现PART 2PART 1PART 4PART 3 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载PART 1本体认知与发展方向认识本体认知与发展方向认识 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载本体开发条件的认识本项目为开发强度中等的集约型商业写字楼。技术经济指标数据占地面积（亩）15.31计容总建（万）54892商业面积13274办公面积33098容积率 4绿化率 40%总地价（万元）5098万元楼面价（元/）1249元项目指标及区域条件1、基本指标p 对于商业地块而言，本地块容积率中等，考虑没有限制性的物业形态，地块物业有一定发挥空间。2、出让价格p 地块出让价格一般，

3、但开发商自持物业50%；因此本案前期开发投入较大，对于企业资金要求，前期现金流至关重要。3、区域环境p从区域位置、环境、规模角度看，本地块较小，商业体量没有规模优势，办公写字楼具备一定的地段优势和生态资源优势。经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条主干道交汇口。主干道交汇口。本项目地处新站北部区域，属城市新兴区域；新站站前板块为物流、商贸区，站北区域则主要为居住，本项目处于两者结合地带。北二环和铜陵路交口，两条主干道的交接地带，一直以来都是新站区最热闹，最堵塞的交通要道新建的铜陵路高架，轨道1号线的起点，

4、都将改变站北区域的地位，项目的地理位置将更加突出。本体区位条件认识新站区商圈规划规划商业网点在建主要商业网点现代电子城信地城市广场沃尔玛板桥农贸市场银座夜总会现有主要商业网点新站区商业网点分布图本案本案 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载项目参数数据总建面积5.4万建筑高度25层，99、9米单层面积1300多平米面积分割约300-1300平米层高、净高3.6大堂层高10.2米，面积200 外立面干挂石材与玻璃幕墙相结合电梯8部（品牌未知）空调系统无中央空调停车位371公共空间无物管公司未知宽带光纤接入商业层高6米商业总面积13274项目按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合项目

5、按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合肥写字楼市场属于中等水平建筑肥写字楼市场属于中等水平建筑项目产品条件认识 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载项目发展目标认识本地块是万国集团进入房地产开发行业的首个项目，是未来万国集团自身办公总部，希望打造成高形象、价值集约型商业写字楼项目。经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载项目认知和发展方向思考项目认知和发展方向思考开发背景区域背景项目背景 企业背景：唯客集团与白马集团联合开发，品牌导入；政府要求：开发及运营条件要求严格，形象价值优先。区域背景：产业、景观、交通等综合推动下，项目价值凸现；片区背景：商贸、物流、居住、配套较为集中，主

6、动区域中心化。物业组合：写字楼+商业，复合型物业；功能思考：项目体量小，规模不大，属于合肥市写字楼中等水平，区域内高端水平。企业背景：安徽万国投资有限公司多个服装企业共同出资，形象价值导入；企业要求：自持项目50%物业，品质价值优先。定义合肥新站区商务经贸写字楼；其中写字楼是重点、商业是难点。重新定义合肥新站区站北区域商务写字楼 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载PART 2市场认知与发展方向研判市场认知与发展方向研判 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载办公市场办公市场/分布格局分布格局目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显

7、濉溪路商务区濉溪路商务区以财富广场、新天地广场、金鼎国际广以财富广场、新天地广场、金鼎国际广场等为代表的写字楼群体，分布在北一场等为代表的写字楼群体，分布在北一环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品质中等偏上。质中等偏上。新站区商务区新站区商务区以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边商务氛围已形成，仅次于中心区。商务氛围已形成，仅次于中心区。中心商务区中心商务区以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边区域，发展较为悠久，早期有邮电大厦区域，

8、发展较为悠久，早期有邮电大厦等，亦有后期兴建的等，亦有后期兴建的CBDCBD中央广场等，商中央广场等，商环境优越，但写字楼档次参差不齐环境优越，但写字楼档次参差不齐 。五里墩商务区五里墩商务区新兴办公区域正在形成，早期改造式写新兴办公区域正在形成，早期改造式写字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、IFCIFC金融中心等中高端写字楼正在出现。金融中心等中高端写字楼正在出现。包河区商务区包河区商务区马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛已形成，部分写字楼较老，品质较差，已形成，部分写字楼较老，品质较差，后期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场后

9、期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场等为代表中高端写字楼开始投入使用。等为代表中高端写字楼开始投入使用。政务区商务区政务区商务区该区域内代表楼盘如西环中心广场、该区域内代表楼盘如西环中心广场、新城国际、万达广场等为新兴项目，无新城国际、万达广场等为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是首屈一指。字楼整体综合品质都是首屈一指。高新区商务区高新区商务区多分布在软件园周边，以浙商大厦、多分布在软件园周边，以浙商大厦、TOPTOP创展中心，写字楼数量较少，形象一般，创展中心，写字楼数量较少，形象一般，总体档次中端偏下。总体档次中端偏下。经典经典

10、PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载办公市场办公市场/发展趋势发展趋势办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显 第四阶第四阶段段（2008年年至今）至今）第三阶段第三阶段（2002年年2008年）年）第一阶段第一阶段（80年代年代90年代年代中期）中期）第二阶段第二阶段（90年代中期年代中期2001年）年）u背景：经济社背景：经济社会发展较缓慢；会发展较缓慢；u代表：合肥大代表：合肥大厦、长江大厦等厦、长江大厦等u特征：多为早特征：多为早期政府部门投资期政府部门投资兴建，多用于出兴建，多用于出租，功能欠缺，租，功能欠缺，配套缺少，面临配套缺少，面临淘

11、汰的命运。淘汰的命运。u背景：经济社背景：经济社会发展较较快；会发展较较快；u代表：邮电大代表：邮电大厦、富康大厦等厦、富康大厦等u特征：整体呈特征：整体呈现多元化特性，现多元化特性，还是以政府及国还是以政府及国企单位主导，总企单位主导，总体设计较差，但体设计较差，但由于租金较低，由于租金较低，目前仍受欢迎。目前仍受欢迎。u背景：经济社背景：经济社会高速发展；会高速发展；u代表：天徽大代表：天徽大厦、万通大厦、厦、万通大厦、财富广场等财富广场等u特征：只租不特征：只租不售的情况结束，售的情况结束，写字楼市场化形写字楼市场化形成，整体设计及成，整体设计及配套服务有了极配套服务有了极大的提高。大的

12、提高。u背景：经济社背景：经济社会高速稳定发展；会高速稳定发展；u代表：代表：IFCIFC国国际金融广场、天际金融广场、天鹅湖国际商务中鹅湖国际商务中心等心等u特征：特征：5A5A级高级高端写字楼出现，端写字楼出现，硬件及软件配置硬件及软件配置都达到了高水平。都达到了高水平。发展区域发展区域市中心土地日益紧张，办市中心土地日益紧张，办公市场向公市场向政务区、包河区政务区、包河区及滨湖区及滨湖区发展较明显。发展较明显。发展方向发展方向合肥写字楼市场集群化、合肥写字楼市场集群化、细分化程度加深，产品高细分化程度加深，产品高端化开始显现。端化开始显现。合肥写字楼市场发展历程合肥写字楼市场发展历程趋趋

13、 势势政务区政务区滨湖区滨湖区市中心区域市中心区域发展态势：由中心区外延现象明显发展态势：由中心区外延现象明显 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载办公市场办公市场/市场供应市场供应区域后续货量（万方）主要货量来源北一环区域约7国光万豪广场、祥源广场市中心区域约17华侨广场、安粮东怡金融广场、合作经济广场三里庵区域约20.3环球金融广场、IFC国际金融中心新站区区域约10信地城市广场、创智坊包河区区域约10东方广场、荣信商务中心政务区超过35华邦世贸城、蔚蓝商务港、新地中心、天鹅湖国际商务中心、置地中心其他区域超过40恒盛坝上街RBD、蓝鼎国际商务中心总总供供应应 量量 超超 过过144.

14、3万万方方 未来未来2-32-3年，办公市场供应量超年，办公市场供应量超140140万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。u合肥未来合肥未来2-3年总供应量超过年总供应量超过140万方，供应量充足；万方，供应量充足；u供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达65.3万方；万方；u本案所在区域本案所在区域新站区域未来供应量较少，约新站区域未来供应量较少，约10万方。万方。经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载n合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去化速度表现一般；合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去

15、化速度表现一般；n 合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如IFC安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般办公市场办公市场/成交分析成交分析项目IFC安徽国际金融中心立基大厦安粮东怡金融广场 B座国光万豪广场华侨广场白天鹅商务中心港澳广场A座吉瑞泰盛国际购物广场印象时代新华国际金融广场利浩财智广场开盘日期2010-6-12009-10-202011-4-122011-6-132010-11-222011-

16、11-122011-11-102009-8-262011-11-262011-6-172009-9-18 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载新站区办公市场/市场格局火车站宝文国际大厦中环广场九龙财富广场浙江商贸城中绿广场利浩财智广场利港生态商务港站 南 区 域 站 北 区 域 p 依托火车站，新站区域写字楼格局划分为站南和站北两个区域。p 以商贸物流型中小办公企业为主，目前入住率较高。租金在30-40元/。p 站北广场建设、产业驱动和城市化进程，写字楼发展方向趋向站北。p 铜陵路高架桥修建完成，将带来重大利好条件。中绿广场九龙珠儿童城中环广场宝文国际浙江商贸城火车站将新站写字楼分为站南和站北两个片区，目前站南依靠火车站，多为商贸型企业，但随着站北片区的产业和城市化开发，具备生态资源的站北区域，未来将成为发展新方向。本案本案 经典经典PPT模模版版 欢迎欢迎下载下载写字楼需求主体为写字楼需求主体为建筑装饰、外贸批发类建筑装饰、外贸批发类，这与周边这与周边大量大量专业市场、批发市场相关专业市场、批发市场相关n该该商商务务区区内内的的写写字字楼楼入入住住最最多多的的行行业业为为建建筑筑