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1、1、难得糊涂是一种境界，心平如境是一种修养9/4/2022 9:02:49 AM09:02:4904-9月-22。9月-229月-222、顺其自然是一种超脱，威武不屈是一种品格。9/4/2022 9:02 AM9/4/2022 9:02 AM9月-229月-22 09:02:4909:02Sep-2204-Sep-224、富贵不淫是一种情操，常笑就是健康，快乐成就人生。09:02:4909:02:4909:02Sunday,September 4,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。9月-229月-2209:02:4909:02:49September 4,20226、人言纷杂，
2、保持自我；工作勤奋，娱乐适度。04 九月 20229:02:49 上午09:02:499月-227、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会。九月 229:02 上午9月-2209:02September 4,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/9/4 9:02:4909:02:4904 September 20229、9/4/2022 9:02:49 AM09:02:4904-9月-22。9:02:49 上午9:02 上午09:02:499月-2210、上帝说爱情需要缘份，两个命中注定相爱的人。9/4/2022 9:02:49 AM09:02:4904-9月-2211、爱已欠费，情
3、已停机，缘分不在服务区。9/4/2022 9:02 AM9/4/2022 9:02 AM9月-229月-22不动产投资市场分析教材(PPT 81页)第第4章章 不动产投资不动产投资市场分析市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查不动产投资市场定位与市场调查4.3 不动产投资市场分析不动产投资市场分析 9/4/202224.1不动产市场结构与运行规律不动产市场结构与运行规律 v4.1.1 不动产市场概述不动产市场概述 v1.不动产市场的概念不动产市场的概念 v不动产市场不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易是从事不动产买
4、卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。v（1）房产市场）房产市场v通过通过买卖买卖和和租赁租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。v买卖市场买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。的房产市场。v租赁市场租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实是通
5、过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。现产权关系部分转移的房产市场。9/4/20223主讲人：李军峰v（2）地产市场）地产市场v地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为三级市场。地产市场又可以分为三级市场。v土地一级市场土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。v土地二级市场土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商
6、或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。好的土地有条件地转让给其他使用者。v土地三级市场土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。权再横向进行转让、转租或进行抵押。9/4/20224主讲人：李军峰v2.不动产市场的特点不动产市场的特点v不动产市场作为市场体系的基本组成部分，不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。争规律、供求规律等的制
7、约。v（1）市场信息不充分市场信息不充分 v市场市场信息主要包括信息主要包括:供求信息、产品信息等。供求信息、产品信息等。v由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。9/4/20225主讲人：李军峰v（2）市场区域性强市场区域性强 v表现
8、为表现为:不同地区市场发育和完善程度千差不同地区市场发育和完善程度千差万别万别;同同一类型产品地域价差大一类型产品地域价差大;市场供求圈市场供求圈小，市场辐射小，市场辐射功能弱等。功能弱等。v（3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏市场对商品短期供求变化反映不灵敏 v房地产商品生产投资大、周期长。当市场房地产商品生产投资大、周期长。当市场上出现某种房地产上出现某种房地产商品供大于求时，由于你已商品供大于求时，由于你已经投人了大量资金，施工正在进经投人了大量资金，施工正在进行，而不可能行，而不可能停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损失。失。v（4）市场垄断与
9、竞争并存）市场垄断与竞争并存 v房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国城市土地属于国家，城市土地属于国家，土地使用权出让由国家垄土地使用权出让由国家垄断经营。其出让方只有国家一方，断经营。其出让方只有国家一方，但需求方可但需求方可能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地使用权。使用权。9/4/20226主讲人：李军峰v3.不动产投资的市场参与者不动产投资的市场参与者v不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。作或活
10、动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。v（1）土地所有者或当前的使用者）土地所有者或当前的使用者v在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。对有关土地交易有着至关重要的影响。9/4/20227主讲人：李军峰v（2）开发商）开发商v小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或
11、投资者，通过资本固规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固化向中型、大型开发商过渡。化向中型、大型开发商过渡。v（3）政府及政府机构）政府及政府机构v从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。9/
12、4/20228主讲人：李军峰v（4）金融机构）金融机构v不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用的短期资金的短期资金“建设贷款建设贷款”，另一类是项目建成后用于支持置，另一类是项目建成后用于支持置业投资者购买不动产的长期资金或业投资者购买不动产的长期资金或“抵押贷款抵押贷款”。v（5）建筑承包商）建筑承包商v承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。有关，承担的风险相对较少。9/4/20229主讲人：李军峰v（6）专业顾问）专业顾问v专业人员包
13、括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。v（7）消费者或买家）消费者或买家v每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者愿意支付的价格水平。愿意支付的价格水平。9/4/202210主讲人：李军峰v4.不动产市场运行环境及其影响因素不动产市场运行环境及其影响因素 v不动产市场的运行环境是指把
14、不动产市场作为一个中心体时，不动产市场的运行环境是指把不动产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。它周围各种影响因素的总和。v（1）社会因素）社会因素v包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。9/4/202211主讲人：李军峰v（2 2）经济因素）经济因素v包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。及就业水平、房价租金比等。v（3 3）政治因素）政治因素v政治体制、政
15、局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。敏感的问题。v(4)(4)金融环境金融环境v指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。况等。v(5)(5)房地产法律制度环境房地产法律制度环境v指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。指与房地产业有关的
16、正式规则，包括现行法律与相关政策等。9/4/202212主讲人：李军峰v(6)技术环境技术环境v指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。以及技术发展动向等。v(7)资源环境资源环境v指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。v(8)国际环境国际环境v指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。透和相互影响的一个互动过程。9/4/202213主讲人：李军峰v4.1.2 不动产市场的结构与运行机制不动产市场的结构与运行机制 v1.不动产市场结构不动产市场结构 v（1）总量结构）总量结构v从不动产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关从不动产市场整
