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1、恩施住宅市场分析项目解析客户分析市场供给目 录供需分析项目解析恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口80万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%，城市人口30万人，距离重庆（沪渝高速）380KM，车程约4个半小时。项目解析城市区位规划形成“一核两圈三副”+“T字形主轴”的城镇空间总体布局结构。一核：恩施中心城区两圈：紧密联系圈和外围辐射圈，前者为恩施中心城区至利川城区、宣恩城关与建始城关的半小时城镇经济圈，后者为恩施中心城区至咸丰城关、来凤城关、鹤峰城关及巴东野三关的一个半小时城镇经济圈。三副：利川中心城区、来
2、凤城关与巴东城关和野三关镇复合副中心。T字形主轴：沿沪渝高速、宜万铁路、G318和G209北段的复合城镇发展轴；沿安吉高速和G209南段的复合城镇发展轴。项目解析城市规划2010年末恩施户籍总人口397.61万人，比上年末增加2.69万人。年末常住人口（初步数）330.91万人。2010年恩施农民人均纯收入3255元，比上年增加445元，增长15.8%；人均生活消费支出2953元，增加370元，增长14.3%；农村居民恩格尔系数52.1%。2010年恩施城镇居民人均可支配收入11406元，比上年增加1099元，增长10.7%；人均生活消费支出8412元，增加862元，增长11.4%；城镇居民恩
3、格尔系数为38.8%。恩施人口 航空恩施许家坪机场于1993年11月交付使用。机场海拔高度为495米，离恩施市区4.5公里。铁路“世界最难修”的宜万铁路横贯恩施地区，于2010年12月23日正式通车，目前有14对列车停经恩施站。公路209、318国道与沪渝高速在恩施交会。恩施交通恩施市中心8km恩施许家坪机场火车站项目解析城市发展规划界定中心城区范围，北起龙凤，南至大沙坝长约20公里，宽为10公里的地域，由现状城区办事处范围和龙凤镇、州市经济开发区组成，中心城区范围总面积约120平方公里，主导产业选择确定为：绿色食品加工业、生物医药业、生态旅游业、现代物流业。城市规模近期（2015年），市城总
4、人口85万，中心城区人口规模40万，城镇化率达到50%。远期（2030年），市城总人口92万，中心城区人口规模65.0万,城镇化率达到70%。项目解析城市发展2008年2009年2010年2011年2012年260294351400450139182244292350恩施州恩施州2008-2012年年经济指指标GDP(亿元）固定资产投资（亿元）恩施逐年加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着恩施城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对恩施市房地产的发展起到很大的推动作用。恩施近年来经济保持快速发展，持续发展的综合经济实力，将为恩施房地产行业
5、的发展提供强大的经济支撑。数据来源：恩施州统计局项目解析区域发展2008年2009年2010年2011年2012年54.1587.7109.91110.21100.8766.4434.9771.4587.5490.87204.29239337.89308.98289.67恩施2008-2012年房地产销售/竣工/施工面积统计销售面积(万方）竣工面积(万方）施工面积(万方）2010恩施商品房施工面337.89万方，增长41.4%；竣工面积71.45万方，增长一倍；销售面积109.91万方，增长25.3%。全年商品房销售额29.26亿元，增长45.5%，其中住宅销售额23.39亿元，增长37.5%
6、。恩施连续4年的商品房销售面积小于施工面积，恩施房地产市场未来供给量会暴增，未来市场销售风险增加，本项目需丰富产品类型，降低销售风险。项目解析区域发展恩施奥山世纪城万福国际商贸城莲湖花园夷水仙居中大御城黔龙1号阳光国际东源锦华苑施南阳光城松润书苑新城南山小镇硒都茶城火车站城市沿清江向南北两个方向生长的同时，近中期主要向东部和北部发展，远期城市重点发展后山湾路以西地区。形成“一带两翼双组团”城市空间布局结构。空间拓展方向选择为：“东进、西延、北拓、南控”。恩施近中期主要向北部发展，按照政府规划，在距离恩施市中心8KM规划304.98公顷的农产品加工园区，未来2-3年政府州、市的四大班子将搬迁至园
7、区周边，以政治带动经济，本次调研的目标地块处于园区核心，其区位和政策利好。清江河城市北拓项目解析区域发展六角亭片区舞阳坝片区小渡船片区高价值区域成交均价在45004900元/平红庙经济开发区金桂大道城市南控经济开发区新商业中心新居住中心三线城市、新城区的、火车站旁的、大体量的、高容积率的、品牌开发商打造、具有很强市场影响力的标杆性楼盘。属性诠释区位属性p 新城区，商业价值被认可p政府规划的商业新区p 区域居住价值认可度有待提高p非传统居住区，区域居住价值认可度有待提高p 区域功能定位明确p 商业经济、工业园区、居住区项目属性p 项目体量大p 60万方大型综合体p品牌开发商全力打造p由奥山集团全
8、力打造，恩施开山之作。p商业综合体p虽区域内居住配套不足，但综合体自身配套资源优越。项目解析项目属性项目位于火车站旁边，商业价值高项目紧临客运站和火车站，飞机场，处于交枢纽地段。品牌开发商打造大型城市综合体项目所在区域生活配套不足项目距市中心较远新入恩施，市场认知度不高地段无不可复制的稀缺资源目前市场主流项目产品品质一般，本项目具备产品发力的。本项目60万大型商业综合体有机会成就恩施新城市核心，引领国际化生活方式。一个商业的崛起，代表了一个区域的活力中心，往往成为新城市中心的载体。新入恩施，主流市场已存在大量住宅项目，竞争激烈。恩施市场对奥山品牌认知度不高本项目将挑战传统开发模式，存在一定的市
9、场风险。优势劣势机会威胁项目解析SWOT分析市场现状u产品同质化严重u创新产品很少u客户提升型需求没有得到满足u市场机会多u市场别墅产品空缺uu规模大u外部居住配套不足u区域居住价值认同感不强u距离市中心远u项目客观条件 项目目标：产品创新、占领空白、树立标杆企业目标树立标杆创新产品突破价格如何突破？项目解析项目突破u成为区域价格标竿低风险保守开发项目目标u差异化产品，形成项目口碑，树立企业品牌u与市区同类产品一样吸引区域普通客户u价格持平或低于区域均价u项目无法产生影响力u吸引中高端客户为了避免陷入低风险的保守开发模式中，达到项目目标，需解决以下问题。客户精准定位，寻找附合项目定位的客户群体
10、。分析客户需求，设计附合市场需求的产品。通过产品品质来支撑项目价格领导者的角色。项目解析项目突破市场供给航空路恩施首府4500元/平恩施奥山世纪城万福国际商贸城4400元/平莲湖花园3700元/平夷水仙居4800元/平中大御城4900元/平黔龙1号4500元/平阳光国际4500元/平东源锦华苑4700元/平施南阳光城3800元/平松润书苑新城3800元/平南山小镇3800元/平锦绣名城4600元/平硒都茶城4500元/平火车站上官府邸3800元/平六角亭片区楼盘：阳光国际、东源锦华苑、施南阳光城、松润书苑新城、南山小镇、恩施首府该片区住宅项目较多，分布较广，项目地段价值明显，该片区内项目随着靠
11、近核心价值区其均价逐渐增加。成交均价区间为38004700元/平。舞阳坝片区楼盘：夷水仙居、东源锦华苑这两个项目位于舞阳坝片区且在核心高价值区域内，成交均价在47004900元/平。小渡般片区楼盘：锦绣名城、黔龙1号、中大御城该区域均价为4500元/平，而中大御城项目位于全市核心高价值区域，因此成交均价高于片区平均水平。红庙经济开发区楼盘：莲湖花园、上官府邸该片区为价格洼地，由于莲湖花园以价换量策略，导致该区域价格战最为激烈，区域价格为3800元/平。金桂大道楼盘：万福国际商贸城、硒都茶城，为本项目直接竞项目，区域住宅成交均价为4500元/平。目前在售住宅楼盘主要有两个，均为商业综合体，客户群
12、体以投资型客户为主。舞阳坝和小渡船为恩施核心居住区域，随着城市发展，金桂大道将以火车站商圈为依托成为恩施新的商业中心，而六角亭为缓解城市居住压力而成为新的居住组团。区域价值：舞阳坝小渡船金桂大道六角亭红庙经济开发区市场分析六角亭片区舞阳坝片区小渡船片区金桂大道红庙经济开发区高价值区域成交均价在45004700元/平开发商恩施市东源房地产有限公司楼盘名东源锦华苑地址恩施市舞阳办事处舞阳大街80号物业类型超高层建面87900.94m2容积率7.04绿化率25%在售户型一居43-50.76平米，二居69-80平米，三居107-121平米均价4700元/平米目前推售只有一栋，全部推售户型面积套数已售一
13、室一厅50及50以下232198二室二厅70805857三室二厅100110292211012020313812013014589只有一栋，各户型设计不规则，缺点较多。项目地段为于商业中心，一居室户型销售较好。二居室客户和小三房销售情况较好，二房供给占比较少已全部售完，三房产品面积集中在100130平之间。受莲湖花园价格影响，不得不进行特价房策略来降低价格。折后均价为4600元/平。舞阳坝片区东源锦华苑50.76平一室一厅69.01平二室二厅优点：客厅和卧室均带阳台，方正大气。缺点：卫生间太小，餐厅不规则。优点：客厅显大气，卧室和客厅均带有阳台。缺点：次卧较小，离卫生间较远。舞阳坝片区东源锦华
14、苑户型品鉴116.94平三室二厅107.42平三室二厅优点：客厅大气，动能分区。客厅、厨房、两次卧均带有阳台。缺点：大门正对各卧室房门，私密性汪强。餐厅位于公共区域，不方便使用。主卧无阳台缺点：只有一个卫生间。入室走道过长，浪费空间。客厅与餐厅设计不方正，厨房净身长开间小。卫生间距卧室较远，起居不方便。只有一个阳台。舞阳坝片区东源锦华苑户型品鉴开发商恩施州万佳房地产开发有限责任公司楼盘名夷水仙居地址恩施市东风大道113号（市检察院后）物业类型高层建面70753.2m2容积率4.89绿化率30%在售户型二居94.25-96.48平，三居113.34-139.67平，四居134.50-171.35
15、平方均价4600元/平目前推售1#、2#、3#新入市项目，首次开盘销售仅销售39套左右。其中二居室销售8套，三居室销售28套，四居室销售3套。其中二居室供给占比33%，三居室供给占比55%，四居室供给占比12%。舞阳坝片区夷水仙居1#2#3#户型面积套数已售二室二厅9095132695100402三室二厅110120132 5 12013020 5 130140132 18 四室二厅150160422170180221117.31平三房二厅94.25平二房二厅舞阳坝片区夷水仙居户型品鉴优点：客厅方正大气连阳台功能动静区分缺点：走道空间浪费，主卧室无阳台。优点：客厅显大气，主卧室、客厅和厨房均带
16、有阳台。卫生间干湿分区。缺点：次卧无阳台，主卧距卫生间较远。开发商恩施黔龙阳光地产开发有限公司楼盘名黔龙1号地址恩施市航空路2巷218号物业类型高层、洋房建面212299.4m2容积率2.31绿化率30.5%在售户型高层110-126平米洋房129-190平米均价均价4500元/平米目前推售3#、11#、12#在 售待售待售 新 推黔龙1号总建面较大，产品类型包括高层和洋房，并且洋房占比量较大，总体共20栋房源其中洋房占10栋。户型供给主要集中在100130平的三居室产品，二居室产品面积段为80100平之间，四居室面积段为140160平，复式（四居室）面积段为170190平。户型类型非常丰富，同一面积段内的户型种类较多。紧凑型户则要求小卧室大客厅。该项目没有一居室产品，与该项目地段有关，该项目位于航空路，产品以纯居住功能为主。二室二厅面积段 总套数 已售销售率8085443988.64%85903535100.00%95100706795.71%三室二厅面积段总套数 已售销售率95100665684.85%1001101249072.58%11012050133867.47%12013
