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1、 万科A财务分析(fnx)报告 小组成员: 方颖 张益杭 祝燕华 汤青青 曹君君 黄吉东 李志毅第一页，共二十一页。目录目录(ml)(ml)一、公司简介一、公司简介 公司基本情况简介公司基本情况简介 报告年度概况报告年度概况(gikung)(gikung)二、财务分析二、财务分析 （一）盈利能力分析（一）盈利能力分析 （二）偿债能力分析（二）偿债能力分析 （三）营运能力分析（三）营运能力分析 三、展望未来三、展望未来 第二页，共二十一页。房地产业房地产业(fn d chn y)(fn d chn y)基本特征基本特征: :1 1、房地产行业是典型的资金密集型行业，具、房地产行业是典型的资金密集
2、型行业，具 有投资大、风险高、周期久、供应链长、有投资大、风险高、周期久、供应链长、 地域性强的特点。地域性强的特点。2 2、产品基本处于供不应求的卖方市场状态，、产品基本处于供不应求的卖方市场状态， 这意味着存货具有较强的变现能力，同时这意味着存货具有较强的变现能力，同时 将会普遍存在着预售将会普遍存在着预售(y shu)(y shu)现象。现象。3 3、拥有较大比例开发中及规划中产品、且拥有较大比例开发中及规划中产品、且 拥有较多现金和银行存款、短期资金周拥有较多现金和银行存款、短期资金周 转量大等。转量大等。第三页，共二十一页。万科简介万科简介(jin ji)(jin ji): :198
3、41984年年5 5月月 万科企业股份有限公司成立19881988年年 介入房地产领域 19911991年年1 1月月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易19921992年年 正式确定大众住宅开发为核心业务(yw) 20042004年年 在“中国最受尊敬企业”评选中名列第 位，在“中国最佳企业公民行为评选中” 得票数居本土企业第一位。20052005年年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评 选第一 第四页，共二十一页。2006 2006 年万科的主题是年万科的主题是“变革先锋变革先锋 企业公民企业公民”。2006 2006 年在年在A A 股市场实施一次非公开发行，共募集股市场实施一次非公开
4、发行，共募集资金资金42 42 亿元亿元2006 2006 年万科荣获多个奖项及荣誉称号年万科荣获多个奖项及荣誉称号2006 2006 年，万科实际缴纳税金年，万科实际缴纳税金(shu jn)(shu jn)达达24.2 24.2 亿元，亿元，比比2005 2005 年提高约年提高约83%83%。第五页，共二十一页。（一）盈利（一）盈利(yn l)(yn l)能力分析能力分析 万科万科A盈利能力盈利能力财务财务比率比率同行同行业业年度年度2006200520042006毛利率毛利率37.24%37.24%34.79%34.79%30.91%30.91%/ /销销售售净净利利润润率率12.07%
5、12.07%12.79%12.79%11.45%11.45%7.82%7.82%资产净资产净利利润润率率6.11% 6.11% 7.20%7.20%6.73%6.73%2.64%2.64%净资产净资产收益率收益率18.58% 18.58% 16.25%16.25%14.16%14.16%6.06%6.06%每股收益每股收益0.4930.4930.3630.3630.386 0.386 0.176 0.176 第六页，共二十一页。总体分析总体分析: : 2006 2006年，万科企业股份有限公司经营业年，万科企业股份有限公司经营业绩有大幅度提高绩有大幅度提高，表现为公司实现主营业表现为公司实现主
6、营业务收入务收入(shur)(shur)17,848,210,282.1717,848,210,282.17元，比上年元，比上年增加增加69.04%69.04%；净利润；净利润2,154,639,315.182,154,639,315.18元，元，比上年增加比上年增加59.56%59.56%；每股收益；每股收益 0.493 0.493，比上，比上年增加，年增加，35.81%35.81%；净资产收益率；净资产收益率18.58%18.58%，比，比上年增加上年增加14.33%14.33%。与行业平均水平相比，万。与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利科的各盈利指标排名均比较靠
7、前，总体盈利能力处于行业领先水平。能力处于行业领先水平。图表(tbio)第七页，共二十一页。具体分析具体分析: :l毛利率有所上升毛利率有所上升, ,但在销售净利率却有但在销售净利率却有所下降所下降, ,说明管理费用和利息支出偏大，说明管理费用和利息支出偏大，从报表上看主要是由于财务费用的增从报表上看主要是由于财务费用的增加导致出现上述情况，加导致出现上述情况，20062006年财务费年财务费用额为用额为140,151,591.93140,151,591.93，而，而20052005年仅年仅为为16,197,148.2216,197,148.22， 利息支出上升幅利息支出上升幅度较大，为度较大
8、，为765.29%765.29%。这主要是由于公。这主要是由于公司司20062006年经营业务规模的扩大导致借年经营业务规模的扩大导致借款的增加而引起，款的增加而引起，20062006年万科实际完年万科实际完成新开工面积成新开工面积500.6 500.6 万平方米，竣工万平方米，竣工面积面积327.5 327.5 万平方米。因此，应加强万平方米。因此，应加强对资金及借款方面对资金及借款方面(fngmin)(fngmin)管理管理。第八页，共二十一页。l资产净利润率相对上年下降了资产净利润率相对上年下降了1.11%1.11%，主要原因在于随着业务规模的扩大，主要原因在于随着业务规模的扩大，净资产
9、及负债增长。净资产及负债增长。20062006年该公司借年该公司借入大量长短期借款用于房产开发，形入大量长短期借款用于房产开发，形成大量存货，从而导致总资产大幅度成大量存货，从而导致总资产大幅度增长。从报表上可以清楚地看到，资增长。从报表上可以清楚地看到，资产总计产总计48,507,917,570.6948,507,917,570.69元，存货元，存货30,805,028,158.9630,805,028,158.96元，占总资产的元，占总资产的63.51%63.51%。由于总资产的增加主要是由。由于总资产的增加主要是由于负债，所以于负债，所以(suy)(suy)净资产收益率呈现净资产收益率呈
10、现稳定增长。稳定增长。l每股收益比上年增长每股收益比上年增长35.81%35.81%，说明该公司的，说明该公司的盈利能力在增强，公司有较好的经营和财务盈利能力在增强，公司有较好的经营和财务状况。状况。图表图表(tbio)第九页，共二十一页。（二）偿债（二）偿债(chnzhai)能力分析能力分析公司公司万科万科A同行业同行业年度年度06年年05年年04年年06年年短期偿债能力：短期偿债能力：流动比率流动比率2.041.8272.411.85速动比率速动比率0.630.460.730.69现金比率现金比率0.490.30.50.55现金流动负债比率现金流动负债比率-86.70%97.01%121.
11、64%83%长期偿债能力：长期偿债能力：负债比率负债比率64.94%60.98%59.42%62.13%股东权益比率股东权益比率30.68%37.78%39.93%34.98%有形净资产债务率有形净资产债务率186.03%156.80%147.40%/现金债务总额比现金债务总额比-81.96%83.07%78.73%/第十页，共二十一页。具体分析：具体分析：l流动比率较流动比率较04年有所下降，较年有所下降，较05年的比率有明显年的比率有明显上升，但近几年来都保持在上升，但近几年来都保持在2左右，左右，06年更趋合年更趋合理，该公司的偿债能力较好，对债权人有保障，在理，该公司的偿债能力较好，对
12、债权人有保障，在同行业中属于正常水平。同行业中属于正常水平。l速动比率一直偏低，小于速动比率一直偏低，小于1，04，05，06年的比率年的比率分别是分别是0.73，0.46，0.63，从表面的数据显示该公，从表面的数据显示该公司的短期偿债能力较差，但是由于万科房地产的特司的短期偿债能力较差，但是由于万科房地产的特殊情况，存货占流动资产的比率十分高，土地储备殊情况，存货占流动资产的比率十分高，土地储备较多，与同行业相比，属于正常范围。较多，与同行业相比，属于正常范围。l现金流动负债比率表明全部现金流动负债比率表明全部(qunb)资产中债权人投入资资产中债权人投入资金金的比重，反映资产对负债的保障
13、程度。该比率的比重，反映资产对负债的保障程度。该比率06年年为负数，即经营活动现金净流量为负数，企业风险为负数，即经营活动现金净流量为负数，企业风险高，资金链容易断缺。高，资金链容易断缺。第十一页，共二十一页。l与同行业相比，该公司的短期偿债能力较强。与同行业相比，该公司的短期偿债能力较强。l与同行业相比，与同行业相比，06年负债比率比较大，股东权益年负债比率比较大，股东权益比较小，说明公司的长期偿债能力比较弱，债务比较小，说明公司的长期偿债能力比较弱，债务风险较大，产权比率较大风险较大，产权比率较大,负债的权益保障程度较负债的权益保障程度较低。低。l有形资产负债率是为了更加可靠有形资产负债率
14、是为了更加可靠(kko)地评价企业资本对债地评价企业资本对债务偿还的承受能力与保障程度，该指标值较务偿还的承受能力与保障程度，该指标值较04、05年有所上升，说明该企业资本对负债有较大的偿还能年有所上升，说明该企业资本对负债有较大的偿还能力，对债务的保障程度较高。力，对债务的保障程度较高。l现金债务总额比是指经营活动现金流量与债务总额的现金债务总额比是指经营活动现金流量与债务总额的比值。比值。06年的比值为负数，说明该公司年的比值为负数，说明该公司06年的经营年的经营活动现金流量为负数，企业经营风险高。活动现金流量为负数，企业经营风险高。第十二页，共二十一页。（三）营运三）营运(yn yn)(
15、yn yn)能力分析能力分析 万科公司相关万科公司相关营营运指运指标标同行同行业业年度年度2006年年2005年年2004年年2006年年总资产总资产周周转转率率0.510.510.560.560.590.590.310.31流流动资产动资产周周转转率率0.550.550.600.600.600.60/ /应应收收帐帐款周款周转转率率48.1148.1128.0728.0723.7923.798.548.54存存货货周周转转率率0.490.490.540.540.550.550.470.47总体而言，万科的营运总体而言，万科的营运(ynyn)能力较强，保持在行业的领先水平，而且能力较强，保持在
16、行业的领先水平，而且其未来的发展前景较好。其未来的发展前景较好。第十三页，共二十一页。l总资产周转天数总资产周转天数=360/0.51=705.9（天）（天）l虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟同行业水平相比有很大的优势。同行业水平相比有很大的优势。l应收帐款周转天数应收帐款周转天数=360/48.11=7.5(天天)l应收帐款周转率相对于前两年明显提高应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转周转天数少天数少,可见企业对应收帐款的把握力度强可见企业对应收帐款的把握力度强,这这对企业有利对企业有利.但主要原因是由于销售规模的扩大。但主要原因是由于销售规模的扩大。l存货周转天数存货周转天数=360/0.49=734.7（天）（天）l存货周转率偏低存货周转率偏低,周转过慢，较同行业没有明显周转过慢，较同行业没有明显的优势。存货中待开发土地和在建增加较快，土的优势。存货中待开发土地和在建增加较快，土地资源储备代表着房地产企业的发展地资源储备代表着房地产企业的发展(fzhn)后劲，从现后劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几有土地储备和新投资
