精细化成本管理精细化成本管理精细化成本管理精细化成本管理成本篇成本篇一二精细化成本管理精细化成本管理采购篇采购篇成本管理与控制成本管理与控制一 华润置地房地产开发建安目标成本体系目标成本体系自2009年10月下发执行以来，对规范及优化建安目标成本管理起到了积极作用，为建安目标成本管理的内部数据库分析对比、不断优化成本体系做出了贡献思路原则方法管控目的内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品目标目标作用：不一定是上限而是基准、心中有数作用：不一定是上限而是基准、心中有数范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、建安成本只是一部分建安成本只是一部分第一篇第一篇 华润目标成本管理体系解读华润目标成本管理体系解读第一节第一节 目标成本体系目标成本体系思路思路第二节第二节 目标成本体系目标成本体系原则原则二、目标成本制定的依据一、目标成本制定的要求三、目标成本制定的时间合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同； 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析对比分析; 尽可能作为绩效考核指标。
尽可能作为绩效考核指标第二节第二节 目标成本体系目标成本体系原则原则一、目标成本制定的要求产品目标：成本由产品的定位与市场档次决定，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程前期前期文件：项目可研报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准都是依据文件； 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解；计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布第二节第二节 目标成本体系目标成本体系原则原则二、目标成本制定的依据第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；第二阶段：定位、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标第三阶段：规划方案确定后或扩初时，形成正式目标成本；第四阶段：施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下） 第二节第二节 目标成本体系目标成本体系原则原则三、目标成本制定的时间二、 第二阶段项目方案阶段一、 第一阶段项目可研/立项/定位阶段三、第三阶段项目设计阶段第三节第三节 目标成本体系目标成本体系方法方法四、 第四阶段项目目标成本形成后关键：对社会资源的把握关键：对社会资源的把握成本调研，成本调研，上市公司的建安成本目上市公司的建安成本目标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对标体系只是做参考，各城市公司在筹划新项目时要开展对地区地区成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期成本调研、项目成本调研、专项成本调研，定期开展成本调研开展成本调研是做好目标成本的保障；是做好目标成本的保障；关注点：关注点：与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和与项目定位有关的子项（外窗、外立面装饰、大堂和电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确电梯厅的精装修标准、园林景观等）产品标准和限额指标的确定；定；成本测算与项目经营策划的配套：成本测算与项目经营策划的配套：基础和公共配套设施包含内基础和公共配套设施包含内容的确定和分期建设。
容的确定和分期建设一、 第一阶段项目可研/立项/定位阶段成本测算第三节第三节 目标成本体系目标成本体系方法方法二、 第二阶段项目方案阶段成本测算 目标成本的编制与确定目标成本的编制与确定成本测算表成本测算表 以目标成本为导向以目标成本为导向目标成本的分解与限额设计及动态管理目标成本的分解与限额设计及动态管理目标成本分解与合约规划目标成本分解与合约规划主要材料设备的初步选型定板主要材料设备的初步选型定板专项成本调研与材料设备专题研究专项成本调研与材料设备专题研究 目标成本制定与运营、财务、营销的协调目标成本制定与运营、财务、营销的协调第三节第三节 目标成本体系目标成本体系方法方法三、第三阶段项目设计阶段成本测算第三节第三节 目标成本体系目标成本体系方法方法在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施要满足动态控制的需要： 按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标要满足成本分析的需要：按照标准成本科目分解，一般只在末级科目上可以增加按内部职责划分： 成本费用总额和控制关键指标分解到各相关责任部门，列入KPI。
分解到设计限额： 也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额第三节第三节 目标成本体系目标成本体系方法方法 成本目标的分解- 分解是为了落实四、第四阶段项目目标成本形成后1产品线定义及与项目的对应产品线定义及与项目的对应2目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考3限额设计指标限额设计指标4工程类目标成本编制注意事项工程类目标成本编制注意事项5不可预见费预测及预留不可预见费预测及预留6案例案例编编制制方方法法介介绍绍1、产品线定义及与项目的对应产品线定义及与项目的对应现置地住宅产品线分为7类：郊区改善郊区改善城市改善城市改善城郊品质城郊品质城市品质城市品质郊区高端郊区高端城市高端城市高端万象高端万象高端划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等1、产品线定义及与项目的对应产品线定义及与项目的对应序号序号产品线产品线项目项目1 1郊区改善郊区改善成都橡树湾、成都银杏华庭、大连海中国二期、沈阳橡树湾二期、长沙凤凰城、合肥紫云府项目2 2城市改善城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州华润国际社区D-2/G、无锡太湖国际社区C1一期/C1二期/一期一标段B/二期一标段B3 3城郊品质城郊品质福州橡树湾家园06地块、厦门橡树湾一期B标段、武汉橡树湾、合肥澜溪镇39号楼、长沙含浦、沈阳橡树湾一期三期四、大连海中国一期三期四期、上海橡树湾一期二期、上海嘉定南翔、南通能达商务区6号地块、扬州蒋王片区W7-08地块、苏州橡树湾、北京橡树湾C1/C2/一期B3/B4、北京大兴17#地、天津中央公园、天津空港项目4 4城市品质城市品质武汉中央公园、武汉民主路MO+、沈阳置地广场、沈阳凯旋门、鞍山凯旋门、宁波慈溪中央公园、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都凤凰城、重庆中央公园、重庆二十四城、绵阳D1地块、常州华润国际社区A-1/B/C/D-1/E/F/H、无锡太湖国际社区二期二标/二期三标/三期一标/C3/C4/C5、北京广安门项目5 5郊区高端郊区高端上海佘山九里、宁波卡纳湖谷、杭州之江项目、苏州昆山项目、北京门头沟项目6 6城市高端城市高端大连星海湾壹号、上海外滩九里、上海橡树湾三期、成都金沙项目、南京天玺、无锡天玺、苏州平门府7 7万象高端万象高端合肥万象城住宅、沈阳华润中心三期四期悦府、杭州钱江新城住宅、郑州华润中心住宅、青岛华润中心项目住宅2、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考结合产品线统计各项目的技术含量指标，经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡，分析得出以上数据：（）、地下室含量均值（）、地下室含量均值（）、各产品线技术含量均值（）、各产品线技术含量均值2、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考2、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考说明：砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整；钢筋含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见。
2、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考3、限额设计指标限额设计指标限额设计指标中需注意的问题：限额设计指标中需注意的问题：（1 1）上表中）上表中 “郊区高端郊区高端”产品线限额设计指标暂按多层考虑；产品线限额设计指标暂按多层考虑；（2 2）户内精装修工程根据各项目定位确定档次，本设计限额指标不适用于）户内精装修工程根据各项目定位确定档次，本设计限额指标不适用于别墅类产品别墅类产品3 3）城市分类按价量维度划分，准二线城市并入二线城市考虑设计限额城市分类按价量维度划分，准二线城市并入二线城市考虑设计限额3、限额设计指标限额设计指标3、限额设计指标限额设计指标4、工程类目标成本编制注意事项工程类目标成本编制注意事项.1 .1 公共配套设施：公共配套设施：根据核算和管理需要，对具有独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施，如小学、根据核算和管理需要，对具有独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施，如小学、幼儿园、市政公园等，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算幼儿园、市政公园等，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象在填报建安目标成本体系表格时，应作为独立的成本核算对象，填报至对象。
在填报建安目标成本体系表格时，应作为独立的成本核算对象，填报至“基础表基础表- -建安建安-n-n”, ,将独立配套建安成本链接至将独立配套建安成本链接至“基础表基础表- -建安单体外建安单体外”2.42.4公共配套下相应子项目公共配套下相应子项目的单元格，并设置分摊原则，分摊至各期的单元格，并设置分摊原则，分摊至各期编制当期资金计划时，应将当期修建的独立公共配套工程费列入当期资金计划范畴对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本4.2 4.2 外墙保温材料：外墙保温材料：请各城市公司关注公安部进一步明确民工建筑外保温材料消防建筑管理有关要求的通知对当地外墙保温材料的选择和施工工艺的影响和导致的成本变化4.3 4.3 建筑材料、人工变化对建安成本影响建筑材料、人工变化对建安成本影响详见：“七、不可预见费预测”4.4 4.4 其他注意事项：其他注意事项：土地为毛地时，需考虑毛地变为熟地时需增加的额外费用如福州洪湾项目：该项目土地为毛地，地上有20万m3地上废弃物需清运，影响建安成本10元/ m2；土质情况变化:根据项目土质实际情况做相应调整，如福州洪湾项目靠近江边，有40万m3淤泥需换填，影响建安成本50元/ m2。
4、工程类目标成本编制注意事项工程类目标成本编制注意事项4.5 钢筋含量和砼含量根据地震烈度调整，调整原则一般为：钢筋含量和砼含量根据地震烈度调整，调整原则一般为：钢筋含量：钢筋含量：六度区与七度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差5kg/m2、相差10kg/m2、相差15kg/m2，地下结构相差10kg/m2；七度区与八度区相同场地类别间上部结构钢筋含量相差10kg/m2，地下结构相差10kg/m2；六度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响5kg/m2，地下钢筋含量不受影响；七、八度区场地类别变化时每梯度影响钢筋含量，上部钢筋含量影响10kg/m2，地下钢筋含量不受影响砼含量：砼含量：砼含量不受场地类别的影响，在地震烈度每梯度变化时影响到0.025m3/m24、工程类目标成本编制注意事项工程类目标成本编制注意事项5、不可预见费预测及预留不可预见费预测及预。