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1、第四章第四章 资产评估基本方法资产评估基本方法学习目标学习目标1.1.了解资产评估三种方法的基本原理了解资产评估三种方法的基本原理2.2.了解资产评估三种方法应用的前提了解资产评估三种方法应用的前提3.3.了解资产评估三种方法的具体应用了解资产评估三种方法的具体应用直接法直接法功能重置成本法功能重置成本法 市场法市场法成本法成本法收益法收益法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第第一一节节成本法成本法一
2、、基本思路一、基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。值进行的分析和判断。二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或三、基本原理三、基本
3、原理 资产的价值取决于资产的成本，资产的价值取决于资产的成本，即在条件允许的情况下，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。四、理论依据四、理论依据 1. 1. 资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2.2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相资产的价值随资产本身的
4、运动和其他因素的变化而相应变化。应变化。 五、基本前提五、基本前提1.1.购买者对拟购买的资产购买者对拟购买的资产不改变不改变其原有用途。其原有用途。2.2.评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有重置的全新资产具有可比性可比性。3.3.评估对象必须是评估对象必须是可以再生或复制的可以再生或复制的，否则不能采用重，否则不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。宜使用成本法。4.4.评估对象必须是随着时间的推移，评估对象必须是随着时间的推移，
5、会发生陈旧、贬值会发生陈旧、贬值等等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。5.5.形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。是无效的、个别的。6.6.被评估资产处于被评估资产处于持续使用状态持续使用状态或被假定处于持续使用状或被假定处于持续使用状态。态。六、适用范围六、适用范围1 1、可以、可以重新建造或购买重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性，具有有形损耗、无形损耗特性的单项
6、资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。2 2、可、可重建或购买重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。体资产，应分化为各个单项资产进行评估。 因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因
7、为这些资产（如公路、很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。行评估。七、操作程序七、操作程序搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本八、常见的评估方法八、常见的评估方法 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线
8、性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本成本法中各项要素的具体评估方法成本法中各项要素的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法重置核算法 重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本
9、。计算，然后累加得到资产的重置成本。 实际测算过程又具体划分为两种类型：实际测算过程又具体划分为两种类型： 购买型购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。所以又称市场重置法。 资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。 自建型自建型，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重，是把自建资产作为
10、资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。 资产的重置成本应包括开发者的合理收益。资产的重置成本应包括开发者的合理收益。重置成本直接成本重置成本直接成本间接成本间接成本建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利合理利润润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资取得和建造资产的管
11、理费用、产的管理费用、设计制图等费设计制图等费用用例例1 1：某设备购买价：某设备购买价5 5万，运杂费万，运杂费30003000，其中人工搬运费，其中人工搬运费20002000，油费，油费10001000。（1 1）若间接成本为人工成本的）若间接成本为人工成本的50%50%，求该设备的重置成本，求该设备的重置成本50000+3000+200050000+3000+200050%50%5400054000（2 2）若搬运时要）若搬运时要8 8名工人，每人搬名工人，每人搬5 5小时，每人每小时管小时，每人每小时管理费用理费用2020元，求该设备的重置成本元，求该设备的重置成本50000+3000
12、+850000+3000+85 520205380053800（3 3）若间接成本为直接成本的）若间接成本为直接成本的10%10%，求该设备的重置成本，求该设备的重置成本50000+3000+50000+3000+（50000+300050000+3000）10%10%5830058300例例2 2：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000180000元元，运运杂杂费费50005000元元，安安装装成成本本为为2000020000
13、元元，其其中中原原材材料料60006000元元、人人工工成成本本1300013000元元、其其他他费费用用10001000元元，安装期限较短。安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成成本本。按按重重置置核算法估算该机器设备的重置成本为：核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本= =购买价格购买价格+ +运费运费+ +安装成本安装成本 =180000
14、+5000+20000=205000 =180000+5000+20000=205000（元）（元）例例3 3：被评估资产为一台：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接成本本0.40.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.20.2万元。根据对同类型万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比设备的调查，现在
15、购买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运，运杂费上涨杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%40%，间接间接成本占直接成本百分率不变成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本。该设备的重置成本是多少？是多少？（1 1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8=8（1+20%1+20%）=9.6=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6=1.6（1+80%1+80%）=2.88=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4=0.4（1+40%1+40%）=0.56=0.56（万元）（万元）直直接接成成本本购购买买价价运运杂杂费费安
16、安装装费费中中的的直直接接成成本本9.6+2.88+0.56=13.049.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2 2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.20.2（8 81.61.60.40.4）2%2%间接成本间接成本13.0413.042%2%0.260.26（万元）（万元）（3 3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本= =直接成本直接成本+ +间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）2.2.物价指数法物价指数法基本原理：基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。整为评估基准日时的重置成本。计算公式计算公式资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1 1a a1 1）（1 1a a2 2） （1 1
