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1、第四章第四章 房地产规划设计与建筑工程基础知识房地产规划设计与建筑工程基础知识 第一节 城市规划管理一、城市规划概述（一）城市规划的基本概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和
2、控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。 （二）与房地产有关的城市规划的内容和图纸及文件 城市规划包括总体规划、分区规划和详细规划。1、总体规划 总总体体规规划划是一个远景规划，短的15年，长的30年，一般为20年。 城市总体规划由同级人民政府负责编制。 总体规划图是房地产开发公司在一个城市进行投资开发决策的重要依据之一。3、详细规划 详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。 控控制制性性详详细细规规划划使城市总体规划与详细规划有机地衔接起来。 修修建建详详细细规规划划是在城市分区的局部地区所进行的城市空间构成的规划。 二、城市规划的实
3、施和监督检查（一）城市规划的实施（一）城市规划的实施 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。 报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建筑工程审批核发建设工程规划许可证。 批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。 第二节 居住区规划设计与技术经济指标一、居住区的一、居住区的组组成和成和规规模模（一）居住区的组成（一）居住区的组成 居住区的居住区的组组成有用地和工程构成成有用地和工程构成。 按居住区内用地性按居住区内用地性质质划分划分： 1 1、居住建筑用地；、居住建筑用地；2 2、公共建
4、筑用地；、公共建筑用地；3 3、道路广场用地；、道路广场用地；4 4、公共绿地和体育场地、公共绿地和体育场地5 5、其它用地。、其它用地。 居住区的工程构成居住区的工程构成： 1、建筑工程； 2、市政基础设施； 3、环境工程。 （二）居住区的规模（二）居住区的规模 居居住住区区的的规规模模主主要要是是指指人人口口规规模模和和用用地地规规模，其中以人口模，其中以人口规规模模为为主要指主要指标标。 （三）居住区的规划结构（三）居住区的规划结构 我国居住区的规划结构通常分为居住区、居住小区、住宅组团三个等级。 二、居住区规划设计的内容 控控制制性性详详细细规规划划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑
5、高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点座标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标； 修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。修修建建性性详详细细规规划划主主要要包包括括：居居住住建建筑筑规规划划、公公共共建建筑筑规规划、道路划、道路规规划和划和绿绿地地规规划划。 （一）居住建筑规划（一）居住建筑规划1、住宅建筑群体的平面布置形式基本有四种：（1）行列式；（2）周边式；（3）混合式；（4）自由式。 2、住宅的选型（1）住宅层数；（2）进深和面宽；（3）长度和体型；（4）层高；（5）户室比。 （二
6、）公共建筑规划（二）公共建筑规划 规划设计应满足适当集中、缩短服务半径、符合人流走向、不干扰住户的基本要求。 居住小区内道路不能四能八达，而是要“顺而不穿，通而不畅”。 （五）建筑（五）建筑设计设计 建筑设计一般分初步设计和施工图设计两个阶段。居住建筑设计的内容包括：1、住宅建筑设计的平、立、剖面设计；2、住宅结构设计；3、住宅建筑装修和室内设备的设计；4、住宅设计的工程概算和预算。 三、居住区的各三、居住区的各类类技技术经济术经济指指标标（一）居住区用地控制指（一）居住区用地控制指标标表（表表（表4-34-3） 居住规模住宅层数大城市中等城市小城市（镇）居住区多层16-2116-2216-2
7、5高多层12.5-1513-1613-16小 区低层20-2520-2520-30多层15-1915-2015-22高多层11-1412.5-15-高层10-1210-13-（二）居住区用地平衡表（表4-4） 用地构成 规模等级居住区小 区居住区用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共绿地7.5%-15%-5%-12%- （三）居住区（三）居住区规规划方案的技划方案的技术经济术经济指指标标1、居住区总用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地
8、，道路用地，绿化用地；2、居民每人占地（/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地；3、居住区总建筑面积（），其中包括居住建筑面积、公共建筑面积；4、总户数、总人口、平均每户人口（口/户）；5、平均每户居住面积（）； 6、居居住住建建筑筑密密度度，是指住宅建筑对居住用地的覆盖率。即： （%）；7、居住面居住面积积密度密度： （/ha）； 8、容容积积率（居住建筑面率（居住建筑面积积密度）密度）： （/ha）； 9、人人口口毛毛密密度度，是指居住总人口和总用地之比： （人/ ha）； 10、人人口口净净密密度度，是指居住总人口与居住建筑用地面积之比： （人/ ha）； 11、
9、平平均均层层数数，是指住宅总面积与住宅基底总面积之比： ； 12、高层比例，一般七层以上为高层住宅，即高层住宅占总建筑面积的比例： （%）； 13、住宅间距（m）； 14、居住区平均造价： （元/）；15、停车为个数，是指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数；16、建设周期，是指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 第三第三节节 基基础设础设施建施建设设一、城市基一、城市基础设础设施的内容和特点施的内容和特点（一）城市基（一）城市基础设础设施的内容施的内容 1、能源系统 2、给水、排水系统 3、道路交通系统 4、邮电、通讯系统 5、环境系统 6、安全系统 7、土地平整工程 “七七通
10、通”是是指指通通道道路路、通通自自来来水水、通通电电信信、通通排排水水、通通煤煤气、通气、通热热力、通力、通电电力。力。 “ “一平一平”即平整即平整场场地，按照地，按照竖竖向向规规划划进进行土方工程。行土方工程。 二、居住区基二、居住区基础设础设施建施建设设（二）基（二）基础设础设施与住宅建施与住宅建设设的比例关系的比例关系1、实物量比例关系 实物量比例关系是指每平方米住宅建筑面积需要提供的水、电、热、气等相应配套设施的具体数量。 2、价值量比例关系 该比例关系通常用基础设施投资与住宅建设投资的比例和每平方米住宅建筑面积基础设施投资量来表示。 （四）管（四）管线综线综合合3、地下管线的排列次
11、序一般从建筑物外排起，最最近近的的是是煤煤气气管管，然然后后依依次次为为给给水水、污污水水及及雨雨水管等水管等。 自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序，要根据管线的性质，埋深确定。一一般般次次序序是是电电力力电电缆缆、电电信信电电缆缆、煤煤气气、热热力力、给给水、雨水和水、雨水和污污水管道水管道。 第四第四节节 建筑工程基建筑工程基础础知知识识一、建筑构造与一、建筑构造与结结构构（一）建筑物的用途和分（一）建筑物的用途和分类类 建筑物按照使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑等；非生产性建筑，即民用建筑。 1、按建筑物的用途分类（1）居住建筑（2）公共建筑 生
12、活服务性建筑； 文教建筑； 托幼建筑； 科研建筑； 医疗建筑； 商业建筑； 体育建筑； 文娱建筑； 交通、邮电建筑； 其他建筑。2、按建筑物的按建筑物的结结构构类类型和材料分型和材料分类类（1）砖木结构建筑（2）砖混结构建筑（3）钢筋混凝土结构建筑（4）钢结构建筑3、按建筑物的层数分类 （1 1）低）低层层建筑建筑 一般是指一至三一至三层层的房屋 （2 2）多）多层层建筑建筑 一般是指四至七四至七层层的房屋 （3 3）高）高层层建筑建筑 第一类，小小高高层层，层层数数8-168-16层层，房屋的高度在25m-50m之间，其结构形式一般为钢筋混凝土框架结构； 第二类，中高中高层层，层层数在数在1
13、7-2517-25层层，最高达75m； 第三类，高高高高层层，层层数数26-4026-40层层，最高达100m高；层层数数在在4040层层以以上上，高高度超度超过过100100m m，称称为为超高超高层层建筑建筑。 （三）建筑（三）建筑设计设计的主要内容的主要内容 1、建筑平面设计 用以满足建筑的使用功能的平面要求，包括设计建筑物的内部使用空间和交通联系空间的设计，是建筑平面设计的一个重要内容。2、建筑剖面设计 建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度，建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。3、建筑体型和立面设计 建筑体型和立面设计是建筑师充分发挥其想象力和创造力的地方
14、，也是开发商表示所开发的项目品质、思想的重要方面。（四）建筑（四）建筑识图识图 一一套套完完整整的的建建筑筑施施工工图图包包括括建建筑筑总总平平面面图图、建建筑筑施施工工图图、结结构构施施工工图图、暖暖通通及及空空调调施施工工图图、给给排排水水施施工工图图（通通常常暖暖通通空空调调、给给排排水水作作为为一一套套图图纸纸）、电电气气施施工工图图等等。各各工工种的施工种的施工图图又分又分为为基本基本图图和和详图详图两部分。两部分。 1、建筑制图的基本规定 幅面代号01234Bl8411189594841420594297420210297C10101055A2525252525AiA0A1A2A3
15、A4（2）图标和会签栏 设计单位全称（同济大学建筑设计研究院）工程名称（瑞虹新城）项目（主楼项目）审定图 名（首层平面图或结构扩初说明）设计号（03-12）校核图别（建施）设计图号（10）制图日期（03.10）（3）比例尺的选用 一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。 图名常用比例总平面图1：500 ， 1：1000 ，1：200基本图1：50，1：100，1：200，1：300详图1：1，1：2，1：5 ,1:10,1:20,1:25,1:50（4）轴线 施工图中的轴线是施工中定位、放线的重要依据。 轴线用点划线
16、表示，端部划圆圈，圆圈内注明编号。水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。 （5）尺寸及单位 总图以米为单位，其余均以毫米为单位。尺寸的数字后面可不写单位。（6）标高 注到小数点后面第三位。 标高分绝对标高和相对标高两种。（7）索引号 索引号的用途是索引 2 2、建筑施工、建筑施工图 建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部作法的一套图纸。（1）建筑建筑总平面平面图 用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。（2）建筑平面建筑平面图 它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础。还是室内外装修设计的重要依据。（3）建筑立面建筑立面图 立面图主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的主要依据。（4）建筑剖面建筑剖面图 剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工构施工图 结构施工图主要表明建筑结构的专业设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。4、给排水施工图5、采暖施工图6、通
