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1、 广西房地产产业组织研究 陈俊宇 王子晟摘要：自改革开放以来，市场经济不断发展，房地产行业也顺应这一潮流，进入到了住房商品化的时期。广西也在国家十六字方针的指导下不断推进住房商品化的进程，在改革开放的十年间，广西城镇住房建设面积相当于改革开放前三十年的总和。1998年，广西实行了住房分配货币化，直至2013年的十五年的时间里，房地产企业数量增加了五倍多，发展十分迅速。2020年，全区商品住房销售额为4251.47亿元，占全区GDP的20%。毫无疑问，房地产产业已经成为了广西的支柱性产业之一，为广西经济的发展做出了巨大的贡献。但是目前广西房地产业依旧存在着许多问题。本文将从广西房地产业出发，基于
2、SCP分析框架，以产业组织研究的视角对广西房地产业的市场结构、市场行为、市场绩效等进行分析，并针对现有的问题给出对策。关键词：房地产 产业组织 市场绩效 市场结构 市场行为一、研究背景（一）广西房地产发展现状房地产业是广西的支柱性产业，1998年广西紧跟着全国的步伐实现了住房分配货币化，广西房地产业在那之后的数十年间得到了飞速发展。房地产业与其他产业的关联度高，因此房地产业的飞速发展会对其关联产业有很强的波及性，例如钢铁、装修、建筑等产业都会受房地产的带动而得到发展。因此要推动广西经济的快速发展，房地产业扮演着十分重要的角色。2020年，据广西的房地产业协会的统计数据，广西商品房投资额达到了4
3、251亿元，占全区GDP比重接近20%。虽然在2011-2015年间，平均增速有所放缓，但在2016-2019年，房地产开发投资额平均增速达到了19%，远远超过了地区GDP增速6.7%。可以看出，广西房地产投资市场火热，发展势头强劲。这样的现象是受多方因素影响的结果。（二）影响房地产业发展的因素首先主要是因为近年来广西居民可支配收入不断提高，再加上国家提供的购房补助政策，使得人民購买住房、改善居住条件的意愿增强，从需求侧推动了房地产业的发展。第二个导致房地产业高速发展的原因是外来大型房地产企业的陆续入驻和当地房地产存在垄断现象。近年来广西经济不断发展，居民对于住房的需求不断提高。第三个导致房地
4、产高速发展的原因是国家税制改革后，政府税收不再能满足政府财政支出的要求，通过土地出让金，房地产商与政府形成利益共享的关系，促使政府为房地产业提供大量土地和政策支持，推动地区房地产业的发展，同时也加剧了房地产业的垄断现象。最后一个导致房地产发展的原因是银行和金融机构的信贷政策和个人对于房地产的投资。由于广西房地产发展迅速，银行等金融机构对于房地产的信贷发放具有更强的偏好性。但是仅从简单的供求关系去分析广西房地产业是不够的，由张煦（2019）统计的数据来看，广西2014年住房空置率就达到了19.69%，远远超过了10%的标准空置率。但从房价上来看，高房价和高住房空置率并存，与市场供求价值规律矛盾。
5、因此本文将引入中观视角的产业组织理论，通过SCP分析框架对广西房地产业的市场结构、市场行为、市场绩效进行分析，并提出广西房地产产业组织优化的建议。二、广西房地产产业组织分析（一）市场结构1.市场集中度分析CRn值是产业中规模最大的前n位企业的行业集中度，通过对历年CR值的观察可以发现，从2017年起，广西房地产业的行业集中度骤升，直到2019年CR值从11%和18%上升到了21%和32.6，增幅明显。但总体集中度水平仍不高，市场属于竞争市场的范畴内。与同年的其他地区进行对比，2019年广西房地产CR值与北京、广州基本持平，高于全国平均水平。虽然垄断程度并不高，但值得注意的是，目前在市场中具有竞
6、争力的企业多为大型全国性房地产企业，本土房地产企业在市场中竞争力严重不足，原本占据优势的荣和集团逐渐退出市场，本土房地产企业中只有彰泰集团一家具备与其他外来大型房企竞争的实力。2019年广西房地产销售额前十名仅有彰泰一家本土企业，且今年初彰泰集团欲与中国融创达成收购协议，外来房地产企业在广西的统治力在未来可能会进一步增强。2.产品差异绝大部分在广西房地产市场占据竞争优势的企业的广告密度基本都高于1%的指标;从金额上看，全都高于10亿日元的指标，碧桂园、彰泰等几家企业甚至高于20亿日元的指标，达到了高产品差别等级。可以看出，以碧桂园、恒大等为代表的大型房地产公司资金雄厚，在广告运营方面的能力强于
7、广西本土企业，因此其产品差异程度高，这便容易形成绝对成本优势。3.进入壁垒本文收集了2016年-2019年的广西房地产数据进行了利润率水平分析，利润率水平一直都高于30%且存在上升趋势，这一数据与以碧桂园为首的各大房地产商自2016年起开始大规模进入广西房地产市场的现象相吻合。可以看出广西房地产业存在着高利润率现象，并且远远高于价格费用法认定的10%的标准，这就代表其中可能存在着较大的进入壁垒。本文就绝对成本优势、规模经济、产品差异化、政策法律制度、组织进入策略行为等方面对广西房地产业的进入壁垒进行研究。（1）绝对成本优势首先，全国性大型房地产企业在建筑、设计、物业方面的专利会使得他们在施工方
8、法、建筑工艺，以及相关的商品房外观设计方面占据优势。通过商这一优势，大型房地产企业更容易在广西房地产业竞争中形成领先地位。其次，全国性大型房地产企业在资金、社会资源、企业信用等方面更具优势，。因此在进行高级管理人员招聘或在各类招标、银行贷款、招商引资等方面更具优势，能比本土中小型房地产公司获取到更丰富的资源。最后，由于全国性大型房地产企业对于要素的需求量更大，且资金方面更为充足，因此更容易与各要素供应商达成长期低价供应协议，所以可能在寻租方面的能力以及提供土地出让金的能力更强。（2）规模经济根据近几年大型房地产公司在广西的不断发展可以看出，它们对于土地资源的把控能力超过中小型房企。随着其占据土
9、地储备的能力不断加强，对于中小型房地产企业来说，要获取到土地资源的苦难程度不断提升。因此，随着大型房企在广西的不断发展，规模经济壁垒可能会逐渐形成。（3）产品差异化根据上文通过广告密度对广西房地产企业的产品差异化分析，我们可以得知广西房地产业的产品差异化程度处于中高水平，因此有可能存在较高的进入壁垒。（4）政策法律制度壁垒政府在经济管理中所制定的政策法律制度也是构成进入壁垒的一大因素。土地出让制度的存在使得企业只能通过政府拿到土地，这便使得各类“寻租”行为多见不鲜，也形成了房地产企业的进入壁垒。（二）市场行为分析1.首先从定价行为进行分析。2019年广西房地产市场均价为6439.82元/米，同
10、比增长8%，全区居民可支配收入涨幅8.6%，因此总体定价定价涨幅还在合理范围内。广西房地产企业之间的定价行为出现两种趋势：一种是以量取胜，通过亲民的价格快速占领市场份额。第二种是以高收入人群为对象的高端住宅小区，以高端品质、社区文化、定制服务等内容吸引顾客。2.其次，从广告行为方面进行分析。根据上文对广西房地产业具有代表性的几家企业的广告密度进行分析，可以看出全国性大型房地产企业对于广告方面的支出高于本土房地产企业。外来大型房地产企业积极的广告行为会为他们带来更强的产品差异，从而实现市场份额的增长。3.最后从兼并行为进行分析。近年来广西房地产业最大的收购计划是旭辉集团和中国融创并购彰泰企业的计
11、划。随着全国性大型房地产企业不断入驻广西，类似的兼并行为在未来还将不断存在。（三）市场绩效分析由广西房地产企业利润率、利润额增长趋势和政府政策的关系来看，广西房地产业发展受调控政策影响依旧较大，市场化程度不高，“一管就降，一放就乱”的现象依旧存在，市场绩效方面依旧需要加强房地产业市场化程度。广西房地产业的勒纳指数呈现出上升趋势，2019年相比较于2015年的勒纳指数上升趋势明显。这种上升的趋势表明广西房地产业的市场绩效和市场结构并不健康，广西房地产业隐含的垄断趋势不可小觑。三、存在问题及产业组织优化对策（一）存在问题结合前文的分析结论，我们可以知道广西房地产业在市场结构方面有趋向垄断的趋势;市
12、场行为方面，外来大型房地产企业运用低价促销的定价模式以及成熟的广告运作和兼并活动扩展自己的优势。同时大型房地产企业在寻租行为方面拥有更成熟的经验，更容易获取到土地资源;市场绩效方面，广西房地产业的利润率和勒纳指数具有明显的上升趋势，这说明市场绩效方面存在不健康的现象，需要特别注意。（二）产业组织优化目标根据上文的概括，广西房地产业的组织优化要实现以下几个目标：首先，供求关系和社会福利方面要实现房价与市场需求相吻合，使得房价适应居民收入水平。其次，市场结构方面，要稳定好行业集中度，扶持本土企业和中小型企业的发展，对外来大型房地产业在扩张中的一些不当行为或恶意竞争行为进行管制。;市场行为方面，要鼓
13、励企业间竞争的多元化，提倡进行非价格竞争。同时也要维持一定程度的价格竞争水平，避免出现合谋等垄断行为。为本土房企和中小型房企提供政策支持，提升它们在市场竞争中的竞争力。监控房地产企业的寻租行为，避免出现政企间有过密利益关系的情况;市场绩效方面，要实现房地产业市场化程度提高，减少其对政府宏观调控政策的依赖度。（三）产业组织优化对策1.调整供求关系，促进房价与收入相匹配需求方面：首先政府推出措施保障自住购房群体的购房需求;其次应该实施积极的居住条件改善性购房需求。政府应该提供住房以旧换新的补贴措施或稅收优惠等政策满足这类群体合理的购房需求;最后，应该采取措施管控炒房炒地的投机行为，提高二房的贷款利
14、率和首付比率，或采取住房限购政策，对此类破坏房地产市场的投机行为进行打击。供给方面，优化城市布局结构，改善基础设施配套，使得有更多的土地可以用于住房供给，在舒缓城市住房密度的同时缓解住房土地压力。同时，增加中小型商品房和保障性住房的用地供应和政策支持，减少高端奢侈房型的土地供应，保障中低收入群体的购房需求。2.优化市场结构，鼓励本土房企和中小型房企发展政府应该提供政策上的支持，鼓励本土房企和中小型房企的发展和融合，推动本土大型房地产集团的建设。对土地出让过程进行透明化、公开化，防止一些企业利用寻租优势获取到更多的土地资源。3.规范市场行为，维护市场秩序目前广西房地产市场存在向垄断靠拢的趋势，再
15、加上房地产业本身也具有与一定的垄断性，因此房地产商之间更趋向于合作，全国性大型房地产集团并购本土房企或关联企业的现象也不少见。因此政府应该依法打击区内房企间价格合谋等不正当垄断行为，强化对市场行为的监管，营造良好的房地产市场竞争环境。同时，对房地产企业的非价格竞争行为进行监管。利用广告法等相关法律依法对违规企业进行惩罚，建立信用名单，将违规企业拉入“黑名单”，提高企业虚假广告违法成本。最后，引导本土房企和中小型房企改进自身服务质量、加强宣传，打造本土品牌，提升它们在市场竞争中的能力，加强其企业差异化水平。4.改善市场绩效，推动房地产业市场化根据前文对广西房地产业市场绩效的分析，可以看出广西房地
16、产市场绩效不健康，受政府宏观调控影响较大，市场化程度低。政府应该推动房地产业技术、管理创新，完善房地产业相关配套措施的建设。5.加强政府宏观调控，推动房地产业健康发展。首先政府要保障居民合理的购房需求得以实现，改进现在区内房地产市场投资过热、房价过高的问题。其次，要加强对金融市场的监管力度，管控房地产投资风险。因此政府应该加强对金融信贷行业的监管，防止其对房地产业的过度投资。最后，政府要完善房地产市场信息系统建设，推动房地产市场价格透明化。政府应该通过完善房地产信息系统，使得房地产商和中介掌握的房产信息透明化，减少信息不对称对消费者的影响，避免房地产商和中介利用信息不对称对房价进行操控。Reference1王璇. 房地产行业政府宏观调控政策绩效研究D.南昌大学，2014.
