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1、病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程谨呈：河南英地置业有限公司2009-ZZTZH-08版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.08.06英地英地. .天骄华庭项目天骄华庭项目投标报告投标报告病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程报告思路与结构报告思路与结构项目解读项目解读项目启示项目启示项目
2、价值论项目价值论市场扫描市场扫描郑州房地产大势郑州房地产大势区域板块市场区域板块市场病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程启示启示对于英地天骄华庭项目来讲，郑州在中原城市群的核心领导地位，及2008-2020政府规划将北区以生态建设和可持续发展为重点，建设环境优美设施完善的郑州北区新城区，为本项目提供了强大的发展机遇，但随着“城中村改造”的不断加深“郑汴一体化”的战略实施、“大郑州新区”的地位提升，又会对本项目价值形成挑战。如何准确挖掘本项目的价值潜力，打造高速地产在郑州的高端形象，将成为高速旗下房地产业务可持续发展的根本
3、问题。政治角度政治角度郑州作为省会，也是河南省的唯一的大型中心性城市，对地市郑州作为省会，也是河南省的唯一的大型中心性城市，对地市的吸附力是中部其它省份不可比的，随着的吸附力是中部其它省份不可比的，随着“中原城市群中原城市群”、“郑汴一体化郑汴一体化”“郑州式城中村改造郑州式城中村改造” 等发展战略的实施，将为项目开发带来机遇和挑战等发展战略的实施，将为项目开发带来机遇和挑战国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开都市圈”的规划设想，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位。郑州房地产大势郑州房地产大势病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对
4、稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程启示启示郑州经济的和固定资产投资的快速增长，为郑州房地产发展奠定了坚实的环境基础，从另一方面说，经济的增速也必将提升下一步郑州房地产的发展水准。对于英地置业来讲，面对日益转化的城市环境，将要求企业在项目开发定位上必须迎合甚至引导时代的变化，方能够在今后愈演愈烈的竞争中处于有利态势。经济角度经济角度郑州市整体经济形势稳步快速增长。在固定郑州市整体经济形势稳步快速增长。在固定资产投资拉动经济增长的同时，也对郑州房地产包括本项资产投资拉动经济增长的同时，也对郑州房地产包括本项目开发的水准创造了提升的条件、提出了提升的要求目开发的水准创造了提升的
5、条件、提出了提升的要求u2003年-2008年郑州市GDP年均增幅15%，超过了国家整体GDP增长水平。整体经济实力增长较快，为房地产市场的发展奠定的实力基础；u郑州市固定资产投资增长稳定，年均增幅30%以上，2008年固定资产投资额达到了1772.7亿元。 城市道路、桥梁、房屋、场馆、医疗、教育等基础及公共设施的投入不断增加的同时，也提升了房地产发展环境基础。郑州房地产大势郑州房地产大势病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程人口角度人口角度郑州城市化率、刚性人口的稳步激增，将在郑州城市化率、刚性人口的稳步激增，将在未来几
6、年内拉动郑州房地产的良性发展，为郑州房地产及未来几年内拉动郑州房地产的良性发展，为郑州房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础项目开发水准的提升奠定坚实的基础启示启示郑州作为省会中心城市，随城市规模的扩展、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对郑州房地产市场的开发前景奠定基础。而对于英地置业来讲，随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。u按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口5
7、00万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20计算，相当于未来十年将新增3700万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万 ；u按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积20计算，相当于每年将新增200万的刚性住房需求；u郑州市人均可支配收入增长平稳，年均增幅在10%以上，2008年城市居民人均可支配收入达到15732元，在中部省会城市中仅次于武汉市。 居民收入的快速增长与消费能力不断提高，亦将带动房地产消费力的提升。郑州房地产大势郑州房地产大势病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且
8、在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程房地产角度房地产角度郑州房地产市场一直处于供销相对平衡、郑州房地产市场一直处于供销相对平衡、稳定同步增长的状态，相对合理的发展走势为项目的开发稳定同步增长的状态，相对合理的发展走势为项目的开发与发展搭建稳定及可信任的平台与发展搭建稳定及可信任的平台启示启示郑州房地产市场历年来处于供销相对平衡、稳定同步增长的状态，未出现供过大于求等不平衡的现象，与国内其他省会城市相比，郑州的房地产市场表现出“以刚性需求沉着应对变局”的中庸之势，对于本项目来讲，这一要素将对本项目的开发形成有力支撑。u2004年开始,由于郑州市城市化进程速度加快，郑州市在中原地区独特的
9、城市地位，住房需求快速增长，u2005-2007年郑州市房地产市场呈现飞速发展的状态，市场容量逐年突破，成交价格年年攀升直；u2008年全国各大城市商品房销售价格，销售量相应缩水，而郑州商品房销售均价却在保持平稳的基础上略有上升，得益于郑州商品房市场以自住需求为主，投机比例有限，市场整体发展健康，这一结论在2009年的市场表现中得到印证。郑州房地产大势郑州房地产大势病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程房地产角度房地产角度 20082008年被抑制的刚性需求在年被抑制的刚性需求在20092009年年1-101-10月份月份
10、得到得到充分释放，从充分释放，从3 3月份月份至今始终保持近至今始终保持近100100万万/ /月月的成交，成交量的的成交，成交量的强势回升增强了价格的稳步涨势，预计强势回升增强了价格的稳步涨势，预计20102010年市场会继续保持强年市场会继续保持强势势启示启示在房地产自身发展相对合理的状态下，受到宏观层面的影响，20082009年郑州房地产出现了较大幅度的起落。尤其是09年前三季度新增批准预售面积回落，销售面积、价格激增的状态，势必将造成郑州整个房地产进入快速整盘期，并将影响至2010年底，这一信号对于英地天骄华庭项目来讲，提示我们应充分利用市场变化的这一诱因，加快开发速度，抢占市场先机，
11、在变化进程阶段成功启动项目，并借以稳定整体项目开发节奏。u2008年郑州市商品房批准预售面积累计969万，销售面积累计681万，新增批准预售面积富余288万，购房需求被抑制。u2009年1-10月市场开发保持谨慎和克制，新增批准销售面积仅为471万（不及2008年的一半），商品房销售面积903万，比新增面积多了432万，供需出现失衡，大量消化了2008年的库存，2008年被抑制的需求得到有效释放。u2008年郑州市商品房销售均价在4500元/左右波动，但幅度不大，2009年开始价格呈现出明显的稳步上升趋势，从5月份以来商品房销售均价一直保持在5000元/左右，并且非常稳定。说明市场在大销量的同
12、时并没有出现狂热，属于比较理性状态时期。郑州房地产大势郑州房地产大势病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程综合政治、经济、人口以及房地产发展来看，郑州整体的房地产发展环境处于一种“无欲则刚”的状态开发商与消费者都保持相对理性，没有大起大落的开发与销售，也没有大起大落的价格跌涨，房地产在一种“墨守成规”的状态下稳步向前迈进，可以说是国内发展中，房地产演变进程发展最为稳定的代表性城市之一；随着下一步郑州城市格局的演变，河南高速置业势必将参与到房地产第一阵营更大层面的交锋战役当中，与郑东新城、城市大盘鼎足而立。而随着30万平米天
13、骄华庭项目的开发，将把河南高速置业的战略局势拉上更高的层面引领河南高速地产在地产企业圈由单纯的地产开发商向地产领导者过度；作为营销人，我们将致力于与英地置业共同挖掘天骄华庭项目的区域价值高度及对区域价值的提升作用，为英地置业在未来的战役中决胜当好的参谋与前锋！项目拥有良好的市场发展环境，但机遇和挑战并项目拥有良好的市场发展环境，但机遇和挑战并存，决胜的关键将在于开发战略！存，决胜的关键将在于开发战略！核心词交锋在望，战略决胜交锋在望，战略决胜同致行思考同致行思考病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程报告思路与结构报告思路与
14、结构项目解读项目解读项目启示项目启示项目价值论项目价值论市场扫描市场扫描郑州房地产大势郑州房地产大势区域板块市场区域板块市场病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程现状现状项目版块位于郑州金水区的核心，由省级行政生活圈、高端文化项目版块位于郑州金水区的核心，由省级行政生活圈、高端文化生活圈和中心金融区组合构成，是郑州土地市场中生活圈和中心金融区组合构成，是郑州土地市场中“唯一性唯一性”和和“不可再不可再生性生性”的代表！的代表！u北至北环、南至金水路、西到南阳路、东至中州大道；u面积大约为36平方公里，片区主要属于金水行政区
15、域。与郑东新区和城西片区相比，区域整体人口密度较大，城市主道路横通竖直、交通便利；u金水区农业路中段、河南科技市场周边等商务功能区为代表的楼宇经济已经崛起，以未来路、经三路、花园路和文化路为主的“四纵”，以东风路、农业路、黄河路和金水路为主的“四横”楼宇经济聚集带已现雏形，成为该区经济实现跨越式发展的有力支撑。启示启示项目区位在金水区核心，此区域在土地市场已经是绝对稀缺资源，具有绝对的唯一性和不可再生性，片区对市内及外部置业群体的吸引力是郑州其他区域不可比拟的，对于项目来讲，在提升版块“不可复制不可复制”的前提下，应以丰富的产品及营销策略来应对客户需求的变化，实现项目价值最大化。碧沙岗商圈郑东
16、新区紫荆商圈二七商圈国贸商圈地铁2号线本项目城中村改造密集区郑州核心行政生活圈：省委、省政府等行政事业单位云集，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，教育，医疗商业等生活配套齐全，动物园、东风渠滨河公园等绝版休闲配套，现居住环境优越、是郑州最成熟的核心行政居住生活圈。 城中村改造密集区：城中村改造密集区：此片区城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社区与城中村交错的新兴居住区，流动人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。未来区域内弓庄、七里河村、五里堡、芦邢庄等城中村将陆续改造，区域将升级为郑州新兴居住组团。 郑东新区：现核心区CBD已经初成规模，远景概念规划范围150平方公里，规划的特点是生态、文化、共生性城区，现在生活配套等还不是十分完善，但随着第二个五年的建设,未来居住环境将得到进一步优化。 曼哈顿商圈科技市场商圈区域市场扫描区域市场扫描-板块概况板块概况病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程花园路、农业路交汇处国贸中心商圈聚集了生活大超、大商、高档商业步行街等商业配套，物流、人流、财富流在一个地区内得
