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2、仁第一个商业中心打造铜仁第一个商业中心步行街商圈锦江广场商圈金摊商圈本案卖概念卖概念? ?铜仁首席城市商业综合体铜仁首席城市商业综合体铜仁商业第一城铜仁商业第一城铜仁商业新坐标铜仁商业新坐标 提出口号提出口号: :润科地产携手大润发润科地产携手大润发,强势登陆铜仁强势登陆铜仁, ,打造铜打造铜仁第一商业中心仁第一商业中心润科大润发润科大润发得商业中心者得商业中心者 得天下得天下 卖概念卖概念? ?解决高溢价之二：卖什么解决高溢价之二：卖什么?建筑规划建议建筑规划建议一、注重外立面门脸设计一、注重外立面门脸设计万达广场万达广场注重：商业展示面、精神堡垒、广告位、注重：商业展示面、精神堡垒、广告位
3、、注重：商业展示面、精神堡垒、广告位、注重：商业展示面、精神堡垒、广告位、LEDLED屏幕、立面造型、门头等设计屏幕、立面造型、门头等设计屏幕、立面造型、门头等设计屏幕、立面造型、门头等设计（前庭广场设计必须）（前庭广场设计必须）（前庭广场设计必须）（前庭广场设计必须）卖建筑规划卖建筑规划天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值天街及坎式商铺设计增加独立门面及商业价值多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性多部电扶梯与直梯纵横布置提高人流通达性二、加强动线系统二、加强动线系统卖建筑规划卖建筑规划建议坎式商铺部分做成音乐阶
4、梯建议坎式商铺部分做成音乐阶梯提升项目人气及商业价值提升项目人气及商业价值卖建筑规划卖建筑规划规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。加强动线系统加强动线系统卖建筑规划卖建筑规划 建建建建议议议议：整整整整个个个个购购购购物物物物中中中中心心心心设设设设计计计计成成成成一一一一条条条条主主主主动动动动线线线线，无无无无次次次次要要要要通通通通道道道道模模模模式式式式，所所所所有有有有店店店店面面面面都都都都分分分分布布布布在在在
5、在动动动动线线线线两两两两边边边边，这这这这样样样样避避避避免免免免了了了了整整整整个个个个商商商商场场场场中中中中死死死死角角角角的的的的出出出出现现现现；内内内内外外外外部部部部交交交交通通通通合合合合理理理理，真真真真正正正正做做做做到到到到人人人人车分流、人货分流；车分流、人货分流；车分流、人货分流；车分流、人货分流； 层高建议（层高建议（层高建议（层高建议（5 5 5 5米至米至米至米至6.86.86.86.8米不等米不等米不等米不等, , , ,但必须根据业态），方正实用。但必须根据业态），方正实用。但必须根据业态），方正实用。但必须根据业态），方正实用。 商商商商业业业业设设设设
6、计计计计5 5 5 5原原原原则则则则: : : :方方方方便便便便行行行行人人人人步步步步行行行行原原原原则则则则, , , ,方方方方便便便便行行行行人人人人进进进进入入入入原原原原则则则则, , , ,城城城城市市市市休休休休闲闲闲闲功功功功能能能能原原原原则则则则, , , ,绿绿绿绿化化化化景观档次提高原则景观档次提高原则景观档次提高原则景观档次提高原则, , , ,参与性原则参与性原则参与性原则参与性原则加强动线系统加强动线系统卖建筑规划卖建筑规划三、提升公共区域休闲娱乐性三、提升公共区域休闲娱乐性内嵌式广场中庭的利用中庭的利用空中走廊（空中商铺）卖建筑规划卖建筑规划当顾客在这个面
7、积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。充足的停车位在城市商业综合体是必不可少的。充足的停车位在城
8、市商业综合体是必不可少的。卖建筑规划卖建筑规划道路系统建议：米兰大街道路系统建议：米兰大街道路系统建议：米兰大街道路系统建议：米兰大街 阳光大街阳光大街阳光大街阳光大街 润科空中走廊润科空中走廊润科空中走廊润科空中走廊同时增对业态特色进行各组团定位同时增对业态特色进行各组团定位同时增对业态特色进行各组团定位同时增对业态特色进行各组团定位坎式商铺设计天街系统设计层层都是临街一楼层层都是临街一楼个个都是独立门面个个都是独立门面提升商业价格提升商业价格除开步行街系统外除开步行街系统外除开步行街系统外除开步行街系统外室内商业一条主动线设计，规室内商业一条主动线设计，规室内商业一条主动线设计，规室内商业
9、一条主动线设计，规避商业死角概念避商业死角概念避商业死角概念避商业死角概念外立面城市商业地标和中心概念城市商业地标和中心概念提升建筑规划结论提升建筑规划结论参考项目建议参考项目建议参考项目建议参考项目建议: : : :香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、上海新天地香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、上海新天地香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、上海新天地香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、上海新天地, , , ,重庆万重庆万重庆万重庆万达广场和北城天街达广场和北城天街达广场和北城天街达广场和
10、北城天街, , , ,贵州的金源世纪城贵州的金源世纪城贵州的金源世纪城贵州的金源世纪城. . . .高溢价下高溢价下-项目规划建议项目规划建议主入口门脸主入口门脸广场系统广场系统次入口门脸次入口门脸广场系统广场系统次入口门脸次入口门脸广场系统广场系统两边增加天两边增加天街及空中连街及空中连接走廊系统接走廊系统考虑坎式商铺考虑坎式商铺入口入口考虑坎式商铺考虑坎式商铺入口入口1 1条室内步行街条室内步行街1 1条天街条天街2 2条室外步行街条室外步行街4 4大广场大广场8 8大出入口大出入口2828部自动扶梯部自动扶梯解决高溢价之二：怎么卖解决高溢价之二：怎么卖?业态规划建议及招商目标对象业态规划
11、建议及招商目标对象城市商业综合体组合城市商业综合体组合n功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。 甚至包含了酒店和办公的功能甚至包含了酒店和办公的功能( (老街两栋住宅设计考虑老街两栋住宅设计考虑8 8楼以下业态规划楼以下业态规划) )。 n黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为5252：1818：3030n业态组合：主力店、次主力店、独立店。业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力
12、店、品牌店般的次主力店、品牌店”。n步行街街面宽度最低不能低于步行街街面宽度最低不能低于8 8米米, ,开间进深不能大于开间进深不能大于1:4.1:4.层高建议考虑层高建议考虑LOFLLOFL概念概念. .n室内步行街主入口不能低于室内步行街主入口不能低于8 8米米, ,主通道不能低于主通道不能低于4 4米米, ,次通道不能低于次通道不能低于2.22.2米米, ,开间进深不能大开间进深不能大于于1:2.5.1:2.5.主力面积以主力面积以12-2512-25平米之间为宜平米之间为宜. .一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须
13、主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。怎么卖怎么卖?一一一一 二楼二楼二楼二楼大润发大润发大润发大润发手机手机手机手机 电脑卖场电脑卖场电脑卖场电脑卖场电器专业市场电器专业市场三三四楼四楼百货卖场百货卖场百货步行街百货步行街一层一层:品牌百货品牌百货二层二层:时尚潮流时尚潮流三层三层:儿童儿童内衣内衣小吃夜市小吃夜市酒店写字楼酒店写字楼酒店写字楼酒店写字楼五楼儿童五楼儿童五楼儿童五楼儿童婚纱婚纱婚纱婚纱 电影院电影院电影院电影院餐饮娱乐餐饮娱乐我司项目业态框架建议我司项目业态框架建议我司项目业态框架建议我司项目业态框架建议怎么卖怎么卖?主力百货商店招商对象主力百货商店招商对象怎么招商
14、怎么招商?百货商店选址基本要求选址基本要求要要 素素要要 求求商商 圈圈城市核心商圈交通便利城市人口：30万以上物物业业要要求求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高最低5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年怎么招商怎么招商?次主力专业店招商对象次主力专业店招商对象手机数码城手机数码城百脑汇百脑汇西南电脑
15、城西南电脑城怎么招商怎么招商?苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器五星电器五星电器商圈区位商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上， 具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈
16、；城市或区域的商业中心，人流量大，物物业业要要求求产权产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积面积3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、160240平大型店：260320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上专业店选址基本要求选址基本要求怎么招商怎么招商?独立店招商目标对象独立店招商目标对象餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐型餐饮休闲娱乐型n德克士德克士n中体倍力中体倍力n金逸影视金逸影视n必胜客必胜客n面点王面点王n星巴克星巴克n肯德基肯德基怎么招商怎么招商?物业及选址要求物业及选址要求餐饮（一）餐饮（一）连锁快餐店连锁快餐店普通餐饮普通餐饮火锅店火锅店商圈选择商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上
