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1、象山城东工业区项目整体定位提案2012011 1年年3 3月月谨呈奥丽赛置业谨呈奥丽赛置业前前 言言作为一个脱离城区的工业区项目，面临三个问题：作为一个脱离城区的工业区项目，面临三个问题：如何减弱消费者对工业区接受度的抗性？如何减弱消费者对工业区接受度的抗性？如何自成一体，完善配套与人居环境？如何自成一体，完善配套与人居环境？如何区隔城区市场，建立独特的核心价值？如何区隔城区市场，建立独特的核心价值？第一部分第一部分城市解读城市解读研究思路研究思路第二部分第二部分项目本体项目本体第三部分第三部分宏观环境宏观环境第四部分第四部分微观市场微观市场第五部分第五部分客户解读客户解读第六部分第六部分案例
2、借鉴案例借鉴第七部分第七部分项目定位项目定位城市解读城市解读Part1【关键词】：寻找后城市时代的发展趋势？城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位海洋大县、旅游胜地、针织名城、建筑之乡海洋大县、旅游胜地、针织名城、建筑之乡海洋大县、旅游胜地、针织名城、建筑之乡海洋大县、旅游胜地、针织名城、建筑之乡城市印象象山位于浙江省中部沿海、宁波市南部、三面环海、一路穿陆，典型的半岛县。象山港大桥的建设将拉近与宁波市区距离。海域面积占全市80.4%，海岸线占全省1/8，渔业发达，全国六大一级中心渔港之一，同时海洋旅游资源丰富。建筑业发达，产值连续保持全市第一、全省第六。中国的针
3、织名城，临港工业迅速崛起，特色农业蓬勃发展。人口：人口：总人口53.3万，城区人口15.6万整体经济稳步向上，潜力无穷；人均收入排全市第整体经济稳步向上，潜力无穷；人均收入排全市第整体经济稳步向上，潜力无穷；人均收入排全市第整体经济稳步向上，潜力无穷；人均收入排全市第三，接近百强县市慈溪，与工业强镇余姚持平三，接近百强县市慈溪，与工业强镇余姚持平三，接近百强县市慈溪，与工业强镇余姚持平三，接近百强县市慈溪，与工业强镇余姚持平经济发展2010年象山县实现地区生产总值270亿元，比2009年增长10%以上；财政收入35亿元，增长16.6%；城镇居民人均可支配收入29500元，农（渔）民人均纯收入1
4、2500元，分别增长11.6%和12%。除此之外，规模以上工业总产值、全社会投资、自营进出口总额、消费品零售总额等主要经济指标也均保持两位数的较快增长。 象山增加上亿元企业3家、5000万元4家、500万以上规模企业8家，规模以上企业达到83家。再通过1年的努力，街道规模以上企业有望达到100家，提前一年完成培育百家规模以上企业的目标。城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位十二五规划，宁波加快构筑现代都市，推进城乡一十二五规划，宁波加快构筑现代都市，推进城乡一十二五规划，宁波加快构筑现代都市，推进城乡一十二五规划，宁波加快构筑现代都市，推进城乡一体化，将加大余慈、
5、宁海象山南北两翼的城市建设体化，将加大余慈、宁海象山南北两翼的城市建设体化，将加大余慈、宁海象山南北两翼的城市建设体化，将加大余慈、宁海象山南北两翼的城市建设规划契机挖掘南统筹更多亮点挖掘南统筹更多亮点“十二五”发展主要任务中提到的“构建一核、两翼、多节点网络型都市区”，而宁海、象山正是“两翼”中的南翼。钱敦勇代表说，“东扩、北联、南统筹、中提升”是区域发展的重要战略，由于南三县一直是全市经济发展的短板，建议要将南统筹作为整个战略的重要环节予以考虑，充分利用和挖掘南三县的生态优势、国土空间潜力、海洋资源优势，帮助南三县走出一条新型发展道路，使全市在“十二五”期间整体均衡发展。还有一名代表认为，
6、以前南统筹的力度不够大，真正亮点不够多，对南部地区的项目安排太少，她希望能挖掘南统筹的更多亮点，“一核、两翼”能成为发展南三县的一个机遇。余姚余姚- -慈溪慈溪宁海宁海- -象山象山城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位桥海效应裨益象山，将象山从交通末梢转为交通枢桥海效应裨益象山，将象山从交通末梢转为交通枢桥海效应裨益象山，将象山从交通末梢转为交通枢桥海效应裨益象山，将象山从交通末梢转为交通枢纽，象山将进入长三角纽，象山将进入长三角纽，象山将进入长三角纽，象山将进入长三角2 2 2 2小时经济圈小时经济圈小时经济圈小时经济圈交通契机象山港大桥的建成，将使象山从到宁
7、波的距离由目前的120公里缩短到47公里，车程由2小时变为35分钟，进入宁波半小时经济圈，杭州2小时经济圈，考虑到杭州湾大桥的叠加效应，象山还将进入上海3小时经济圈。从县交通部门了解到，2011年3月底开工建设的甬台温高速复线戴港至丹城连接线工程，工期为20个月，甬台温高速复线是台州沿海产业带的重要大动脉和主轴线，将对台州沿海产业带开发建设和经济发展起到不可估量的作用。 象山象山城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位浙江海洋经济建设正式升为国家战略，宁波首任重浙江海洋经济建设正式升为国家战略，宁波首任重浙江海洋经济建设正式升为国家战略，宁波首任重浙江海洋经济建设正
8、式升为国家战略，宁波首任重担，象山凭借优越海洋资源成为发展格局中的主体担，象山凭借优越海洋资源成为发展格局中的主体担，象山凭借优越海洋资源成为发展格局中的主体担，象山凭借优越海洋资源成为发展格局中的主体经济契机浙江海洋经济发展示范区建设正式上升为国家战略，有全国最佳深水岸线资源的宁波，将是浙江省建设海洋经济强省的战略核心区域，具备发展成为我国沿海经济带重要增长极的优越基础和条件。在宁波的海洋经济发展格局中，构建“一核三带六区八岛多点”布局：“一核”：以宁波舟山港宁波港区及其依托的腹地为核心区，重点发展“三位一体”的港口服务业体系，力争发展成为国家物流节点城市和上海国际航运中心的主要组成部分。“
9、三带”：即杭州湾、象山港和三门湾及其附近区域，是宁波新型产业化和新型城镇化融合发展的重点区域，要建设成为宁波海洋经济的主体区域。 “六区”：建设杭州湾、镇海北仑、梅山六横保税物流核心区、象山港、大目洋和三门湾，力争成为宁波海洋经济发展的战略支撑区域。 “多点”：在宁波沿海地区规划建设一批海岛开发区、涉海工业园区、海洋高科技园区、出口加工区、海洋风景名胜区以及生态农业集聚区域。 中国象山港中国石浦港象山松兰山大目洋渔业城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位象山港将打造为长三角地区第一个国家海岸公园象山港将打造为长三角地区第一个国家海岸公园象山港将打造为长三角地区第一
10、个国家海岸公园象山港将打造为长三角地区第一个国家海岸公园旅游契机象山港旅游发展规划：象山港从北仑梅山至象山涂茨近2000平方米的陆域及相关海域，将以生态休闲、滨海度假的高品质生态型“翡翠港湾”为总体旅游形象，成为宁波旅游产业新一轮发展的增长极，为我省乃至长三角地区第一个国家海岸公园。 象山港区域建设成为以生态休闲、滨海度假为特色，拥有大片自然海岸栖息保护地和新兴旅游产品的国家海岸公园、我国著名休闲海湾和长江三角洲滨海度假基地。城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位宁波大都市滨海特色功能区宁波大都市滨海特色功能区浙江省海洋经济先行区浙江省海洋经济先行区长三角金色港湾
11、长三角金色港湾国家海洋生态文化保护区国家海洋生态文化保护区当前的象山正进入了一个快速发展的时机！当前的象山正进入了一个快速发展的时机！本项目在这样一个背景下，面临着较好的发展机遇！未来的象山，将跳脱普通县级城市功能，成为：未来的象山，将跳脱普通县级城市功能，成为：城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位项目本体项目本体Part2【关键词】：认识自我，界定地块属性位于城东工业区，区内主要发展针织、机械等高新位于城东工业区，区内主要发展针织、机械等高新位于城东工业区，区内主要发展针织、机械等高新位于城东工业区，区内主要发展针织、机械等高新技术产业，无污染型，当前区域成熟
12、度有限技术产业，无污染型，当前区域成熟度有限技术产业，无污染型，当前区域成熟度有限技术产业，无污染型，当前区域成熟度有限项目区位象山产业区是象山境域内重要的生态型工业产业发展基地，是宁波港区域性物流园区之一。 象山产业区规划控制面积130平方公里，分A、B、C三个区块。A A区：区：以船舶建造、仓储物流、临港型工业港口码头为主。B B区：区：以电力、汽配、模具为主。CC区：区：以发展针织、机械、电子、生物工程、IT产业等，是发展先进加工制造业和高新技术产业的新型工业平台。靖南大道延伸段靖南大道延伸段可直达城区可直达城区丹城丹城CC区区A A区区B B区区城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场
13、客户解读 案例借鉴 项目定位本案行政隶属丹城，距离城区约本案行政隶属丹城，距离城区约本案行政隶属丹城，距离城区约本案行政隶属丹城，距离城区约10101010分钟车程，心理分钟车程，心理分钟车程，心理分钟车程，心理抗性大于实质距离抗性抗性大于实质距离抗性抗性大于实质距离抗性抗性大于实质距离抗性项目区位老城区老城区新城区新城区象山产业带象山产业带石浦滨海旅石浦滨海旅游区游区象山城区效果图象山城区效果图大目洋生态城大目洋生态城（规划）（规划）象山新城区：象山新城区：集购物餐饮、休闲娱乐、商务金融、文化教育多功能于一体的CBD式公共服务设施中心，兼有高档城市生活居住生活功能。大目洋生态城：大目洋生态城
14、：规划中的养生休闲度假海湾、海洋文博商务中心、低碳宜居示范新城。象山产业带：象山产业带：环杭州湾产业带重要组成部分，规划为以西周镇为中心的机电工业区、以贤庠镇为中心的沿港工业区、以爵溪为中心的针纺经济区。城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位区域内交通干道四通八达，但暂无公交线路；工厂区域内交通干道四通八达，但暂无公交线路；工厂区域内交通干道四通八达，但暂无公交线路；工厂区域内交通干道四通八达，但暂无公交线路；工厂环绕，无基础生活配套，人居环境较为一般环绕，无基础生活配套，人居环境较为一般环绕，无基础生活配套，人居环境较为一般环绕，无基础生活配套，人居环境较为一般
15、配套环境城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位总建总建总建总建10101010万在象山属于大盘级别，但在新区内号召力万在象山属于大盘级别，但在新区内号召力万在象山属于大盘级别，但在新区内号召力万在象山属于大盘级别，但在新区内号召力不够；商住性质可自建配套；不够；商住性质可自建配套；不够；商住性质可自建配套；不够；商住性质可自建配套；1.51.51.51.5的容积可塑性大的容积可塑性大的容积可塑性大的容积可塑性大项目自身1 1号商住地块号商住地块2 2号住宅地块号住宅地块荣泰路荣泰路珠珠海海路路映玉路映玉路宝宝屿屿路路商业用地1号地块：用地：10590平方米容积率：
16、2.0总建规模：21180平米商业用地2号地块：用地：54972.9平方米容积率：1.5总建规模：82459平米总建规模：总建规模：103639103639平米平米城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位S SSWOTSWOT分析分析WW0 0T T劣势劣势(weakness)(weakness)机会机会(opportunity)(opportunity)威胁威胁(threat) (threat) 优势优势(strength)(strength) 项目隶属老城的行政优势，距离城区10分钟车程，实质距离不远； 交通干道完善； 地块自身条件可塑性大； 产业区成熟度有限，预计5年内人气稀缺 象山城区地产项目集中，竞争激烈 当前房地产市场受调控，未来不确定因素增多 生活配套缺乏 工厂环绕，人居环境有影响 象山资本厚实，居民消费力强 城东工业区属高新产业区，未来技术人才集聚，有住宅需求产生 环杭州湾产业带的突起使区域 影响力放大 象山城市发展面临新一轮机遇城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 客户解读 案例借鉴 项目定位项目属性界定城东新城工业区内城东新城工业区内
