《对国有土地出让年限的探讨》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对国有土地出让年限的探讨（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、对国有土地出让年限的探讨演我国土地使用权出让制度经历了从无偿无期使用到有偿有期使用 的过程，并在不断完善中。由于该制度处于不太成熟的阶段，所以存在很 多问题。围绕土地出让年限，通过介绍现行法律对土地出让年限的规定， 探讨制定土地出让年限的依据，指出现行法规存在的问题，这对探讨如何 完善现行法对土地出让年限的规定具有重要意义。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是 1990年颁布实施的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范，使 土地资源得以合理配置与使用，在社会主义市场经济发育过程中，通过拍 卖、招标、协议等
2、方式获取十地使用权成为土地有偿使用的主要方式。然 而，跟一切新事物一样，土地出让制也不是十全十美的，其本身存在着缺 陷。本文主要从土地使用权出让年限的角度来谈一谈。一、我国国有土地出让年限的立法现状（-）现行法律对土地出让年限的规定我国对土地使用权出让规定了最高的年限。中华人民共和国城市房 地产管理法第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿有限期使用 制度。”第13条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例（以下简称暂行条例） 第12条也明确规定：“土地使用权岀让最高年限按下列用途确定：（-） 居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）
3、教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他 用地50年。”其最高年限的计算，如果是国有土地使用权宗地出让合同中 的出让年限，自领取该宗地的中华人民共和过国有土地使用证之日起 计算。成片开发土地出让合同中的出让年限，自取得该地块中华人民共 和国国有土地使用证之口起计算。（二）我国立法规定土地出让年限的意义1、说明了土地使用权出让不是土地买卖。我国土地公有制的特点在 于：土地所有权买卖只能发生在国家征用农村集体所有的土地的过程中， 其他任何单位和个人不得买卖土地所有权；在土地公有制下，实行土地所 有权与使用权的分离，单位和个人可以通过有偿使用的方
4、式获得土地使用 权，经营和使用土地。在土地使用上实行有偿使用和有期使用是城市国有 土地出让制的主要特点。国家出让土地使用权不但要收取土地出让金，还 规定土地使用者只能在一定年限内使用土地，年限届满国家就要收回土地 使用权。如果没有土地使用年限的规定，土地使用者就可以无限期使用国 有土地，这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖 断。因此，土地使用年限是实现国家土地所有权的关键，也是立法规定的 原因。2、是我国土地使用制度改革的重耍成果。国家作为土地所有者对土 地使用权有最终处置权，在土地使用权出让期间，如果土地使用者不能合 理地使用土地，或不按约定的用途开发、利用土地，国家都有权
5、干预，甚 至收回土地的使用权；土地使用权的出让年限屈满，国家可以根据具体的 情况，或者允许土地使用者申请续期，继续使用土地，或者因为公共利益 的需要收回土地再出让给其他土地使用者，表现了国家对土地的所有者的 绝对权威。二、土地使用权出让年限制定的依据我国土地使用权出让的最高年限，按照土地的用途和土地的收益不 同，规定在40年至70年之间，其中，以住宅使用年限70年为最高。这 主要是考虑当时我国民用住宅以砖混结构为主，房屋使用寿命都在70年 左右，土地使用期满，房屋残值所剩不多的状况。同时也有一些专家称这 是与中国人的平均寿命70年有关，人约能满足两代人的居住需求。对于 商业、旅游、娱乐用地，一
6、般土地收益都较高，意味着土地投资回收期短, 所以其土地使用权出让最高年限是最短的。而工业用地一般來说，土地收 益较商业、旅游和娱乐用地低，而且工业又是国民经济的支柱产业，为鼓 励向工业投资，其土地使用权出让最高年限要比前者长些。教育、科技、 文化、卫生、体育用地的土地收益比商业、旅游和娱乐用地总的来说也是 低的，但这些用地往往有较高的社会效益，因此，其土地使用权出让最高 年限与工业用地相同。居住用地的土地收益远比前几项用地要低的多，而 且对发展住宅国家实行了鼓励、扶持、发展政策，其土地使用权出让年限 也最长。综合用地是指具有两种以上不同用途结合在一起的同一宗用地， 一般为50年。英他用地是指上
7、述列举各项用途之外的用地，一般也为50 年。由于地上房屋的折旧期一般都在50年左右，土地使用期满，房屋残 值所剩不多，所以将土地使用权出让最高年限定在50年左右，这样可以 使土地与房屋得到最充分的利用。三、现行法规定土地出让年限存在的问题第一，土地使用权岀让的最高年限过短。我国按照土地的不同用途将 土地使用权出让年限规定在4070年间。但是根据实际情况，一般钢混 结构的建筑物完全可以使用100年以上，即使普通砖混结构的建筑物，也 可以使用7080年。而且随着建筑技术的发展，人们越来越多地在建造 房屋时使用优质耐久的材料，建筑物寿命自然增长。而我国土地使用权出 让的最高年限与现实还是有很大的差距
8、，难以满足人们的需要。第二，续用土地补交出让金的标准模糊。国有土地使用年限届满续期, 需耍补交土地出让金，但在提出有偿续期时，我国法律就没有规定补交的 土地使用权出让金的金额、确定方式、执行部门等问题，Z后几年也一直 未对其进行修止，直到提出无偿自动续期和现在的自动续期（可能有偿也 可能无偿）。第三，城市出让土地续期规定缺乏操作性。土地续期需要再次审批， 同意后还耍重新签订土地使用权出让合同。然而当前城镇住房物业多以多 层楼房的形式存在，一栋楼宇的产权往往是多元化的，在此情况下，若部 分业主申请续期，另外的则不愿续期，那么处理的执行难度和行政成本便 会非常高。四、从物权法看土地出让年限的完善新
9、的物权法规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用 权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因社会公 共利益需要收冋该土地，出让人应当同意”。这无疑是一种进步，因为这 使当事人续期的权利有了可靠的保障。换一个角度来想，这也是变相延长 了土地出让的年限，特别是对居民的住宅用地使用权的延长，突破了 70 年的大限。笔者建议，应实行居民住宅用地自动续期制度。中国城镇住宅 数量大，在国家未因公共利益需要对土地另作它用并且房屋在正常使用寿 命内的情况下，应当允许土地出让合同期满自动续期，补缴适当的出让金, 这样无疑是对居民权利的一种有力的保障。但同时我们也发现，对于续期 的期限为多长
10、，是只允许续期一次还是可以多次，现行法律及物权法 并未作具体规定。这就引发了现实土地使用权存续后期土地使用的低效率 问题。如果可以多次续期就是变相的将土地所有权让度给土地使用者，这 显然与我国的土地国家所有制不符；如果只允许一次续期，那么期满后地 上物所有权归属难以确定，或者在这个出让期内原地上物灭失，土地使用 权人又重新构筑的建筑物及其他附着物所有权如何确定，这时地上物的所 有权是否可以由国家无偿收回，这也是现行的法律没有明确规定。另外，物权法对于申请续期的时间并没有作出改变，这就引发了 现实土地使用权存续后期土地使用的低效率问题。在实践中，如对一个40 年限的土地使用权来说，有保障的使用权
11、只能在这40年内行使，并且使 用权人只能在第39年提出续期申请，而且其申请有被政府拒绝的危险。 所以土地使用权人只有在使用期的最后一年才能知道是否可以继续投资， 而在未确定之前，投资者只能消极使用，这就大大抑制投资者对土地的投 资热情，造成土地使用示期的低效率使用。笔者就此建议应修改申请续期 的时间，在土地使用权存续后期，土地使用人如果愿意在该土地上重新发 展，可以申请续期，在支付地价款时，可免付原土地使用权出让期满前那 段时间的地价，这样可大大提高土地使用者利用土地的效率和热情。五、结语随着物权法的发布，我国土地使用权出让年限制度将进一步完善。充分合理利用土地资源，保障人们的合法权益。【责任编辑：上官涛】
