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1、商业综合体购物中心前期筹备工作要点第一页，共八十六页。前前言言n 通过开业项目及同行其它具代表性开通过开业项目及同行其它具代表性开业项目的分析，认真研究总结综合体的业项目的分析，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注前期建产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，为提高项目品质并顺利开业，为努力实为提高项目品质并顺利开业，为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出如现项目整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议，作为新项目前期筹下相关意见和建议，作为新项目前期筹备工作的参考依据和业务指导，真正使备工作的参考依据和业务指
2、导，真正使我们的项目成为人文建筑、品味建筑。我们的项目成为人文建筑、品味建筑。n 第二页，共八十六页。主题内容主题内容第一部分：工程前期介入关注第一部分：工程前期介入关注n 要点及建议要点及建议n第二部分：商业筹备工作要点参考第二部分：商业筹备工作要点参考第三页，共八十六页。第一部分：工程前期介入关注要点第一部分：工程前期介入关注要点及建议及建议n一、建筑及配套系统设计关注点一、建筑及配套系统设计关注点n二、施工阶段的现场跟进关注点二、施工阶段的现场跟进关注点n三、设备运行的综合调试关注点三、设备运行的综合调试关注点n四、接管阶段的人员培训关注点四、接管阶段的人员培训关注点n五、工程遗留问题的
3、处理关注点五、工程遗留问题的处理关注点 关注关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。足日后使用功能的重要前提条件之一。第四页，共八十六页。一、建筑及配套系统设计关注点一、建筑及配套系统设计关注点n1 1、屋顶设施关注点：、屋顶设施关注点：n1 1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离应距高层住宅水平距离2020米以上；所以餐饮业米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。管道施工。n2 2）中庭的采光
4、天棚应预留最低）中庭的采光天棚应预留最低4 46 6个电动提个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。设置电动遮阳装置。第五页，共八十六页。n3 3）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠性。虑防水、防火的可靠性。中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患.设备周围有漏水、失火隐患设备周围有漏水、失火隐患第六页，共八十六页。风机被基础封闭，存在漏水隐患风机被基础封闭，存在漏水隐患冷却塔风扇电源盒存在安全隐患冷却塔风扇
5、电源盒存在安全隐患第七页，共八十六页。4 4）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计；中倒流的设计；屋顶花园存在漏水隐患屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进屋顶女儿墙工艺需改进第八页，共八十六页。5 5）屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。取暖设施，避免设备及管道冻伤。6 6） 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异
6、味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；和预防处理；7 7） 除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐主题餐厅厅”屋面的设计一并考虑；屋面的设计一并考虑；第九页，共八十六页。建筑设计关注点建筑设计关注点2 2、外广场设施关注点：、外广场设施关注点：n1 1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水
7、管道，）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。n2 2）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。据存储。n3 3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；n第十页，共八十六页。n4）外广场外广场预留的景观预留的景观电源，安装位置
8、要考虑广场的整电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。第十一页，共八十六页。5 5）旗台维修频繁，结构设计需改进）旗台维修频繁，结构设计需改进. .6 6）车场外立面结构不合理需改进）车场外立面结构不合理需改进第十二页，共八十六页。建筑设计关注点建筑设计关注点n3 3、外立面设施关注点：、外立面设施关注点：1 1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；夜色彩感，增强商业经营气氛；2 2） 隐藏式隐藏式LEDLED的灯光颜色要求不
9、应过暗、过冷；大型的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LEDLED面积根据外立面的形式统一设计，在面积根据外立面的形式统一设计，在LEDLED周围不能有其它周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑广告位和店招，同时应考虑LEDLED的维护保养以及防水的需的维护保养以及防水的需求；求；3 3）外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；）外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；4)4)关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；n第十三页，共八十六页。5 5）“商业广场商业广场”及主力
10、店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；6 6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。照明为辅的设计。7 7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为与高度比宜为1 1：1.6181.618黄金比例，面积宜大于黄金比例，面积宜大于3030平米；平米；8 8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时
11、将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；上预埋不锈钢挂环，供其使用；第十四页，共八十六页。建筑设计关注点建筑设计关注点n4 4、停车场关注点：、停车场关注点：1 1）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，应将停车位统一设置在地下；业管理成本，应将停车位统一设置在地下；2 2）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行3 3） 进出口设计的合理性，实现进出口设计的合理
12、性，实现“单进单出单进单出”；4 4）车场内部应设计为）车场内部应设计为“单循环单循环”交通形式，尽量避免交叉交通形式，尽量避免交叉口；口；5 5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供日后的使用；辆停车位的设计，以供日后的使用；第十五页，共八十六页。6)6) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下跑水，殃及电梯及底坑
13、设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。7 7）收费亭面积）收费亭面积20002000mm20002000mm，高，高2500mm2500mm，并安装分体空，并安装分体空调；调；8 8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；9 9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按分别按或或纹路设置纹路设置。第十六
14、页，共八十六页。1010）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑混凝土砌筑第十七页，共八十六页。1111）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。感应点的位置设置要合理。第十八页，共八十六页。建筑设计关注点建
15、筑设计关注点n5 5、垃圾房关注点：、垃圾房关注点：1)1) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域2)2) 垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；品垃圾房；3 3）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的基础用夜间通道、
16、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的基础工作工作第十九页，共八十六页。4)4) 考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-54-5个卸货区个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于每组面积各不小于6060为宜，不建议主力店共用垃圾房；为宜，不建议主力店共用垃圾房； 5 5）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质系统，确保广场消费环境品质。5) 5) 。第二十页，共八十六页。6 6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通与商场的形象。影响通道的畅通与商
