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1、资产评估分类模拟题房地产评估（三）一、单项选择题丄、工业用地土地使用权出让的最高年限是（）年。A70 B60 C50 D402、在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于（）。A大型的建筑物B.价格较高的建筑物C. 账面成本不实的建筑物 D.单位价值小、结构简单的建筑物3、单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为（ ）oA. 楼面地价 B总价格C.单位价格D. 土地使用权价格4、下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是（）。A. 商服繁华因素B.道路通达因素C.环境状况因素D.产业结构因素5、按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为（）oA 16
2、0% B 140% C. 120% D. 100%6、某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%,若未来5年的纯收益在上一年基础上增长丄,则评估值最可能为（）万元。A. 1250 B 1400 C 1500 D. 10007、对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用（）评估。A.假设开发法B.成本法 C.形象进度法D.市场法8、如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为（）oA. 8% B. 7.5% C 6% D 10%9、用成本法评估土地价格时，土地取得费
3、的计息期应为（）。A.整个开发期 B.整个销售期C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半10、在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）。A.单纯深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D标准深度百分率11评估房地产时需要考虑的主要风险是（ ）oA不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严12、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按（）处理。A.功能性贬值B.建筑物增值 C.经济性贬值D.经济性溢价13、土地市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的A.稀缺性 B.用途多样性C.不可再生性D.价值增值性14、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%,
4、土地的还原率为6%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产的综合还原利率应为（）。A 5% B 6.9% C 6% D 7.1%15、运用收益法评估房地产吋，房地产总费用通常包括（ ）。A. 管理费+折旧费+保险费+税金B. 管理费+折I口费+保险费+税金+空房损失费C. 管理费+维修费+保险费+税金D. 管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费16、待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%,则其评估价值最接近于（）万元。A. 700 B. 800 C 833 D 75217、在地产估价中通常把（）作为收益还原法评估中的收益额。A.地产收益
5、B.客观收益 C总收益 D总费用18、从木质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（）oA.宗地价格=路线价x深度百分率x宗地面积B地产价格=地产重量成本-各种贬值C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润税费D待估地产市场价格二参照物交易价格x正常交易情况参照物交易情况19、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）oA.个别因素系数修正法B.区域因素系数修正法C.容积率修正系数法D.基准地价系数修正法20、确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择（）个以上的参
6、照物。A.三 B.四 C.两 D.六21、假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%,该地产的评估 值最接近于（）万元。A. 28 B. 32 C. 25 D. 3022、运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是（）oA.特别位置B.特殊动机C.特殊环境D.特殊交易时间23、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10 层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）oA 0.6 B. 5.
7、1 C. 2 D. 624、某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）万元。A. 100 B. 80.32 C 102.21 D. 94.2725、根据有关规定，基本完好房的成新率是在（）Z间。A. 80%99% B. 70%89% C. 60%79% D. 50%69%26、下列关于土地的描述中，错误的是（ ）。A. 在我国，所有土地的所有权均屈于国家B. 国有土地使用权可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年D. 凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让27、土地使用
8、权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）个月内申请续期。A. 3 B. 6 C 12 D 1828、假定土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%, 土地价值为1000万元一建筑物价值为5000万 元，房地产的综合资本化率应为（）。A. 7% B. 7.50% C 7.67% D. 14%2 9、土地三通一平是指（）。A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通电、平整地面C. 通水、通路、通气、平整地面 D.通气、通电、通讯、平整地面30、以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为（)0交易实例纯收益（元/
9、平方米/年）售价（元/平方米）141959000245060003394570044606300A.6.8%B. 7%C 7.1%D. 7.2%31、某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%, 土地还原利率为6%,建筑物价值占房地产总价值的 45%,则该房地产综合还原利率应为（）oA. 5% B 6% C 6.9% D 71%32、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于居住用地；工业用地;教育科研文化卫生体育用地；商业旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年限正确的是A. 70年、50年、50年、B70年、50年、50年、C. 60年、50年、50年、D.60年、50年、40
10、年、40年、50年40年、40年40年、50年40年、50年33、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工 业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为 （）万元。A. 500 B. 300 C 280 D. 36034、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起來 最可行的方案是（）OA. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，
11、底层建筑面积为600平方米D建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米35、在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是（ ）oA.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用二、多项选择题36、下列特性中，属于土地经济特性的是（）oA.供给的稀缺性 B.位置固定性C可垄断性 D.效益级差性37、下列特性中，属于土地地理特性的是（）oA.利用方向多向性B.质量的差异性C.不可再生性D.效用永续性38、地价的特征包括（）oA.地价是地租的资本化B.地价是权益价格C.地价具有增值性D地价具有稳定性E. 地价与用途无关39、应
12、用假设开发法评估地价吋，从房屋预期租售价格中应扌H除的费用项目有（）oA.征地费用 B.建筑总成本 C.利润 D.租金E. 利息40、下列因素中，展于影响房地产价格一般因素的是（ ）oA.经济因素 B.社会因素C.环境状况因素 D.心理因素41、下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是（ ）oA.区位因素 B.交通便捷因素C.面积因素 D.容积率因素42、运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有（）oA交易情况修正 B.区位因素修正C.个别因素修正 D. 般因素修正43、运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是（）oA地产的实际收益B.地产的客观收益C地产剩余使用权年限 D.地产的资本化
13、率44、运用成本法对房地产价格评估，其使用范圉主要是（）oA.新开发地 B.学校用地 C.公园用地D.商业用地45、运用剩余法评估房地产价格，其使用范圉主要是（ ）oA.待开发土地B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的再开发土地46、基准地价系数修正法需修正的主要因素是（）oA.年期修正 B.区位因素修正C.容积率修正D.其他因素修正47、房地产价格中展于政府制定的价格是（）oA.基准地价B.标定地价C.房屋重置价格 D.交易底价48、土地使用权出让可以采用（）方式。A.协议 B.招标 C.划拨 D.拍卖49、在用成木法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有（）A.
14、供电工程费B.红线内自来水设施建设费C.雨水处理费D.管理费用E.容积率50、国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（）oA. 土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.青苗补偿费三、判断题51、地价是土地的购买价格，即地租的资本化。（）52、土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。（）53、国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。（）54、一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。（）55、运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。（）56、标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。（）57、房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。（）58、贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础Z-o （）59、土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。（）60、成木法中的基础设施配套费用应以、七通一平为标准计算。（）四、简答题61、简述土地
