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1、2010-04-041房地产物业控制与风险管理课件讲座安排o讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士o讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险管理，以案例分析贯穿讲座始终o讲座方式：演示与讨论相结合o讲座要求：准备铅笔和纸2房地产物业控制与风险管理课件内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册3房地产物业控制与风险管理课件1. 背景安然事件引发对内部控制的高度关注 萨班斯奥克斯利法案提出明确要求证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt4房地产物业控制与风险管理课件随着社会经济的发展
2、，内部控制实践经历了不同的阶段随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段1905193619971988194919582005大小早期早期内控的范内控的范围和影响和影响1.内部内部牵制制阶段段：保护现金和资产安全及账簿记录的准确性3.内部控制框架内部控制框架阶段段：融入了控制环境及控制程序4.一体化控制一体化控制阶段段：形成COSO框架，增加了遵从性目标内控活动可以追溯到人类社会发展早期，例如古罗马采取的“双人记帐制度”和我国西周时的周礼审计制度趋势：全面：全面风险管理管理L.R.Dicksee提出内部牵制概念，AICPA 接受AICPA颁布审计准则公告第55号提出内部控制结构AICP
3、A发布了审计准则公告第78号，全面接受COSO报告的内容2.内部控制内部控制阶段段：增加了管理控制以提高经营效率AICPA首次提出内部控制的定义每个阶段并不意味着对前一阶段的否定每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升而是在其基础上的提升5房地产物业控制与风险管理课件2. 内部控制性质内控：风险防范体系内控：风险防范体系作用：作用：查错防弊查错防弊资产、资金安全资产、资金安全会计报表和统计报表的真实、完整会计报表和统计报表的真实、完整体系：体系：各项相关制度的统一体各项相关制度的统一体 6房地产物业控制与风险管理课件3. 内部控制范围 采购采购 生产生产 销售销售会计核算会计核
4、算融资融资投资投资 研发研发人力资源人力资源公共关系公共关系营销推广营销推广行政行政成本费用成本费用物流体系资金流体系其他体系7房地产物业控制与风险管理课件4.和现有的管理制度的基本关系战略规划战略规划风险防范风险防范目标达成目标达成内控是贯穿了主线和逻辑内控是贯穿了主线和逻辑的风险防范体系，并以一的风险防范体系，并以一定的形式体现出来定的形式体现出来。原有风险防范原有风险防范相关的各类制度相关的各类制度 内部控制内部控制 梳梳理理整整合合补补充充修修正正贯穿主线贯穿主线和逻辑和逻辑辅之一定辅之一定形式形式8房地产物业控制与风险管理课件内部控制整体框架（COSO1）控制活动控制活动控制环境控制
5、环境 监控监控风险评估风险评估“为识别、分析、管理与公司各种活动相关的风险而建立的机制，包括业务部门与职能部门各方面。”沟通沟通信息信息 与与控制环境风险评估控制活动信息与沟通监控 风险管理是内部控制的组成部分风险管理是内部控制的组成部分9房地产物业控制与风险管理课件COSOCOSO的基本框架的基本框架COSO的的4大目标大目标COSO的的8个要素个要素COSO的的4种组织形式种组织形式3维COSO：内部环境内部环境目标设定目标设定事项识别事项识别风险评估风险评估风险反应风险反应控制活动控制活动信息与沟通信息与沟通监督监督战略战略目标目标实现实现活动活动效率效率效果效果报告报告真实真实准确准确
6、守法守法合规合规公司整体层公司整体层分支机构层分支机构层业务单位层业务单位层附属公司层附属公司层5.内部控制的基本架构10房地产物业控制与风险管理课件监督监督目标设定目标设定事项识别事项识别风险评估风险评估风险反应风险反应信息信息沟通沟通内部环境内部环境内控风险管理内控风险管理8要素之间的相互关系：要素之间的相互关系：控制活动控制活动6.内部控制的基本逻辑11房地产物业控制与风险管理课件6.内部控制的基本逻辑内控环境内控环境目标设定目标设定事项识别事项识别风险评估风险评估风险反映风险反映控制活动控制活动监督监督信信息息与与交交流流显性内控显性内控隐性内控隐性内控知其然与知其所以然知其然与知其所
7、以然12房地产物业控制与风险管理课件内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册13房地产物业控制与风险管理课件1.内部控制涉及的内容在环境分析、目标分析在环境分析、目标分析和风险评估的思路下，和风险评估的思路下，规范同物流、资金流规范同物流、资金流直接相关的各项业直接相关的各项业务流程务流程查错防弊、资金安全、查错防弊、资金安全、资产安全、信息准确资产安全、信息准确完整的基本目的完整的基本目的采购流程采购流程销售流程销售流程生产成本流程生产成本流程费用管理流程费用管理流程资产管理流程资产管理流程投资流程投资流程融资流
8、程融资流程会计核算流程会计核算流程14房地产物业控制与风险管理课件1.内部控制涉及的内容公司关键流程公司关键流程1.1.销售管理流程；销售管理流程；2.2.采购管理流程；采购管理流程；3.3.库存管理流程；库存管理流程；4.4.资产管理流程；资产管理流程；5.5.基建管理流程；基建管理流程；6.6.成本控制流程；成本控制流程；7.7.费用支出流程；费用支出流程；8.8.投资管理流程；投资管理流程；9.9.融资管理流程；融资管理流程；10.10.期货管理流程；期货管理流程；11.11.合同管理流程。合同管理流程。15房地产物业控制与风险管理课件总经理办公与财务部物业日常管理部文化经营部工程维修部
9、写字楼经理住宅小区经理商业楼经理工厂区经理人事行政财务公共关系保安清洁园林车辆工程技术维修保养会所游泳池网球场1.内部控制涉及的内容根据下面的组织结构图，指出哪些是物业公司关键流程？根据下面的组织结构图，指出哪些是物业公司关键流程？16房地产物业控制与风险管理课件授权标准牵制能做什么，不能做什么？能做什么，不能做什么？如何来做？如何来做？做的过程中如何衔接？做的过程中如何衔接？财务管理完善为核心：保证资产安全、资金安全和会计信息完整可靠，保证经营的效率和效果。2.内部控制实现的手段17房地产物业控制与风险管理课件授权授权-能做什么？不能做什么？能做什么？不能做什么？一般公司授权示意图一般公司授
10、权示意图项目名称项目名称业务员业务员销售经理销售经理总经理总经理定价定价新产品定价新产品定价价格浮动价格浮动1元以内元以内1元元-2元元2元以上元以上赊销赊销是否给予赊销是否给予赊销赊销额度确定赊销额度确定批准超限额赊销批准超限额赊销退货退货1万元以下万元以下2万元以下万元以下2万元以上万元以上18房地产物业控制与风险管理课件典型物业管理服务成本费用1人员费用人员费用3绿化养护费用绿化养护费用4清洁费用清洁费用5秩序维护费用秩序维护费用6共用部位共用设施及共用部位共用设施及公众责任保险费用公众责任保险费用8管理费分摊管理费分摊9固定资产折旧固定资产折旧10经业主同意的其他费用经业主同意的其他费
11、用2共用部位及共用设共用部位及共用设施日常运行和维护费施日常运行和维护费7办公费用办公费用19房地产物业控制与风险管理课件采购管理比价管理 对于生产消耗性物资，物资采购部门应该于每月对于生产消耗性物资，物资采购部门应该于每月25日提出价格建议，并日提出价格建议，并在经营公司调度会上讨论，由经营经理在月末再提交总经理办公会研究决定，在经营公司调度会上讨论，由经营经理在月末再提交总经理办公会研究决定，经总经理批准后下达最高控制价表，印发给有关副总经理和供应、财务、审经总经理批准后下达最高控制价表，印发给有关副总经理和供应、财务、审计等部门，由采购部门执行。计等部门，由采购部门执行。辅助材料的最高控
12、制价格权限，由分管经营的副总经理审批；辅助材料的最高控制价格权限，由分管经营的副总经理审批；设备、机电、备品备件、低值易耗品，设备、机电、备品备件、低值易耗品，5000以下的由部门长制订最高限以下的由部门长制订最高限价，价，500030000，主管副总，主管副总，30000以上的总经理。以上的总经理。授权授权-能做什么？不能做什么？能做什么？不能做什么？20房地产物业控制与风险管理课件标准标准-如何来做如何来做?21房地产物业控制与风险管理课件内部牵制：通过部门和岗位合理分工，对不相容职务进行内部牵制：通过部门和岗位合理分工，对不相容职务进行分离，以便对业务的处理形成一种牵制关系。分离，以便对
13、业务的处理形成一种牵制关系。 授权进行某项业务的职务与执行该项业务的职务分离；授权进行某项业务的职务与执行该项业务的职务分离； 执行某项业务的职务与记录该项业务的职务分离；执行某项业务的职务与记录该项业务的职务分离； 执行某项业务的职务与审核该项业务的职务分离；执行某项业务的职务与审核该项业务的职务分离； 保管某项财产的职务与记录该项财产情况的职务分离。保管某项财产的职务与记录该项财产情况的职务分离。牵制牵制-做的过程中如何来衔接做的过程中如何来衔接?牵制是否引发成本？22房地产物业控制与风险管理课件现金收支的授权和执行现金收支的职务应当分离现金收支的授权和执行现金收支的职务应当分离执行现金业
14、务和记录现金业务的职务应当分离执行现金业务和记录现金业务的职务应当分离现金保管与稽核职务应当分离现金保管与稽核职务应当分离登记现金日记帐与登记现金总帐的职务分离登记现金日记帐与登记现金总帐的职务分离出纳人员不得兼任档案保管、收支和债权债务帐目登记出纳人员不得兼任档案保管、收支和债权债务帐目登记工作工作定期轮岗制度定期轮岗制度牵制牵制-做的过程中如何来衔接做的过程中如何来衔接?23房地产物业控制与风险管理课件3.内部控制基本体系流程运作规范（授权、标准、牵制）流程运作规范（授权、标准、牵制）流程规范执行的检查和评价流程规范执行的检查和评价24房地产物业控制与风险管理课件内容提纲内控的性质、范围、
15、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册25房地产物业控制与风险管理课件1.对企业的内外部环境和设定的经营目标进行分析，对企业的风险进行对企业的内外部环境和设定的经营目标进行分析，对企业的风险进行评估，确定可能出现重大风险关键流程。评估，确定可能出现重大风险关键流程。处于什么样的环境处于什么样的环境 ？ 建立了什么样的目标建立了什么样的目标 ？有什么重大风险？有什么重大风险？ 这些风险处于这些风险处于哪些关键流程？哪些关键流程？物业分公司经营模式物业分公司经营模式有哪些关键流程有哪些关键流程 ？集团公司公司经营模式集团公司公司经营模式有哪些
16、关键流程？有哪些关键流程？思考：思考：区分关键流程和非关键流程的目的，是确定内控体系构建的重点区分关键流程和非关键流程的目的，是确定内控体系构建的重点26房地产物业控制与风险管理课件2。对各个业务流程进行分析（环境对各个业务流程进行分析（环境-目标目标-风险），确定流程中可能出风险），确定流程中可能出 现风险的关键环节。现风险的关键环节。示例：示例：根据物业公司收入来源分析风险关键环节根据物业公司收入来源分析风险关键环节环境：环境：市场竞争程度如何？是否要采取新的营销手段？。市场竞争程度如何？是否要采取新的营销手段？。物业管理企业是否应该低价促销？物业管理企业是否应该低价促销？目标：目标：收入任务顺利实现收入任务顺利实现收入有效控制收入有效控制信用风险尽可能避免信用风险尽可能避免收入信息准确、完整在企业内部传递收入信息准确、完整在企业内部传递 风险：风险：收入不及时收入不及时坏账坏账收入信息存在偏差收入信息存在偏差关键环节：关键环节：收费制定和调整环节收费制定和调整环节信用管理环节信用管理环节收费信息的收集、传递环节收费信息的收集、传递环节 27房地产物业控制与风险管理课件o物业综合服
