物业管理--治安保卫管理

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1、治安保卫管理物业管理的治安保卫管理工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内 财物不受损失、人身不受伤害、用户的工作生活秩序正常而进行的防盗、防破 坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故等一系列管理活动。一、治安管理方式物业管理中的治安工作根据物业使用性质的不同而有不同的管理方式，主 要有封闭式管理和开放式管理两种，也有将两种模式结合起來的综合管理方式。(1) 封闭式管理封闭式管理方式适用于政府机关、部队等一些部门或一些因其住户冇特别 要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业入口有保安人员每 天24小时看守，用户有专用通行证件，外来人员须征得物业内用户同意并办理 登记手续方可入内。从目

2、前我国物业管理发展情况來看，封闭式管理己成为多 数住宅小区的普遍要求。(2) 开放式管理一些大的住宅小区或商业楼宇采用开放型管理方式，不仅用户无需办理专 用通行证件，且外来人员只要着装整洁也可自由进出。不过，一些商业楼宇在 非办公或营业时间还是采用封闭式治安管理，以确保业主用户的财产安全。二、治安管理的特点(1) 受制性大一般来说，物业公司的安保部门在履行其安全管理服务职能的过程中，耍 受到来自公安主管部门的指导和国家有关法律、法规的制约。Will ,安保管理 服务的方式和行为不能超越公安主管机关的管理，不能超出国家的法律规定而 自行其事。物业治安管理中一切具有维护社会治安性质的行为和行动都必

3、须在 公安主管机关部门的监督指导下进行，其工作活动的性质及全部内容相对于公 安主管机关的治安管理工作來说都具有辅助性、从屈性。其自主性与机动灵活 性也均是以受制性为前提的。(2) 综合性强、管理难度大一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层离、面积大、隐蔽场所 多、进111 口多，而且区内业主、用户成分不一，各种配套物业(饮食、文体、娱 乐场所)多，人员流量大、成分复杂，且众多单位乂有各自的管理部门，物业管 理公司不能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度大。(3) 服务性强物业治安管理属物业管理整体工作的一部分，从本质上讲，是为用户提供 保卫安全服务的。因此，作为物业管理公司的保安员

4、，要始终树立“服务第一、 用户至上”的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既婆坚持原则按章办事， 又要文明礼貌，乐于助人。另外，山于物业安保的内容与要求属于物业服务合同的一部分，即物业治 安管理的服务项目、手段、方法措施和所达水平必须满足合同要求，所以物业 治安管理乂具冇一定的履约性特点。三、治安管理的基本原则(1) 坚持“预防为主、防治结合”的原则治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。物业 管理中的治安工作的根本目的就是保障用户的人身及财产安全，维护用户正常 的工作及生活秩序，确保物业的正常使用及免遭破坏。衡量治安工作的第一标 准就是物业范围内不发生任何刑事案件，不出治安

5、事故。做好各项预防工作是 治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防止可疑人员进入管辖区域，防 止各类刑事案件和治安事故的发生。(2) 坚持物业内的治安管理与社会治安工作相结合的原则任何物业，无论其封闭程度多大，也只是所在城市的一个建筑点，是该城 市的一个小社区，其治安工作也必然只是城市社会治安的一部分，物业管理中 的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。因此，物业管理公司属下的保 安部应与当地公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况，掌握犯菲分 子动向，积极配合公安部门搞好物业周围的治安工作，打击不法分子的违法乱 纪行为，确保物业的安全，为社会治安工作做出贡献。(3) 坚持专业治安防范

6、与群防群治相结合的原则物业区域内的治安防范也应与社会治安防范一样，应坚持专群结合的原 则。即一方面应强调、突出物业管理公司保安部门的保安职责，不断改进工作， 提高治安管理工作水平，另一方面应主动向广大住、用户宣传治安政策、知识， 宣讲治安动态，晓以注意事项，强化他们的安全防范意识，争取他们的理解、 支持与配合，只有这样，物业管理区域的治安工作才能更全面、更有效。(4) 坚持重点防范与一般管理相结合的原则即不光要做好平时的门卫、巡逻、监控，还要特别注意重点区域(重要库 房，贵重物品存放处，事故易发地段等)、重要时段(夜半更深、重大节庆、活 动日等)的保安工作。总Z ,不同类型物业的保安管理部门应

7、根据自身物业的治 安管理特点，分清主次、轻重，将重点防范与一般管理很好地结合起来。(5) 坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕这一中心开 展工作，既要冇公安人员的警惕性，乂要冇物业管理人员的服务性；既要坚持 原则，按制度办事，乂要时刻替用户着想，主动帮助用户解决困难；既要与违 法犯罪分子坚决斗争，乂要为用户提供热情、周到的服务。(6) 坚持治安工作破件与软件一起抓的原则注释人：32666063提交时间：2009-11-4 11:40:01一、治安管理人员岗位职责1 .部门经理的职责(1) 保安部经理应对整个物业范m内的安全负有组织领导的具体

8、责任；(2) 根据国家治安的冇关规定及物业管理公司的冇关管理细则制定保安部 门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；(3) 主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员 一道分析硏究住宅小区的治安管理问题；(4) 熟悉和拿握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治 安状况，做到心中有数；(5) 对重大事件、事故亲自组织调查、处理；(6) 负责完成总经理交办的其他事项。2 .保安班长的职责(1) 对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作；(2) 带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地 搞好安全保卫工作；(3) 根据岗位责任制所规定的项

9、目和婆求，严格进行检查，督促全体保安人 员落实岗位责任制；(4) 要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的 规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫 工作；(5) 做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种 信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落 实上级的指示精神和工作安排；(6) 认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理 的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；(7) 以身作则，做好本职工作。3. 保安员的职责(1) 保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先

10、敬礼， 必须做到以礼待人。(2) 作风止派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决 设法抓获。(3) 值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施， 发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保 管区的安全。(4) 执勤过程中要勤巡査，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物， 预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。(5) 爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设適、财物不得随便乱用。(6) 严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理， 并且做好详细的书面记录。(7) 遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报

11、告。(8) 严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。(9) 对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。(10) 应有礼貌地査询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀 疑，应通知冇关住户及冇关部门。(1 1)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。(1 2)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案： 立即报案并留在现场直至公安人员到达； 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保昭现场证据，方便取证工 作； 禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员 现场调查； 向公安人员提供有关案件详。二、治安管理基本制度1. 保安人员工作纪律(1)

12、 模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；(2) 坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；(3) 上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外來人员， 不准損离工作岗位，不准迟到、早退；(4) 服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；(5) 爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；(6) 严格执行请、销假制度，冇事外出必须请假。2. 保安人员的交接班制度治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使菲犯乘机作 案。为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。(1) 接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在甥记簿上记录接班时间；(2) 交接

13、班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以 及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚：(3) 接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕， 交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承扌H责任；(4) 所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录 下班时间并签名；(5) 接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班， 这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也婆分别扣发两人的 工资并通报批评。3 .保安人员工作细则(1) 仪表着装 按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平敕，各项配置标 志齐全规

14、范。 风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前 整理仪表。 上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装 m洗不得影响正常上岗着装。 保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。(2) 上岗姿态 在岗时须精神饱满，精力集中。 站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步 伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。 两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行 时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。 在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。(3) 文明礼貌执勤 对待住户或來宾须态度

15、和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大 方。 礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后 皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等 礼貌用语体现在实际工作中。 禁止任何粗俗言谈、污言秽语。 回答住户或來宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。(4) 门卫岗 对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作， 來访客人须出示有效身份证明，填写來访人员甥记表，说明來访事山，被访人 姓名、住址、电话等。 劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。 根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小 区。 负责登记电视监控情况。 负责小区内邮件的收发甥记管理。 门卫岗须保持幣洁美观，无关人员不得进入门卫岗。(5) 巡逻岗 巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。 巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无 关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况， 及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。 认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。 巡逻情况及时记录。4. 保安工作人员的奖惩制度为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利 相结合为原