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1、万达集团商业模式专项研究万达集团商业模式专项研究项目发展部2010年7月目录： 一：万达集团简介一：万达集团简介二：万达的核心竞争力分析二：万达的核心竞争力分析三：万达的产品结构状况三：万达的产品结构状况四：万达背后对我们的启示四：万达背后对我们的启示 万达集团的业界地位：中国商业地产第一万达集团的业界地位：中国商业地产第一中国商业地产第一中国第一家全国最大规模旧区改造的企业中国第一个商业地产中国第一个订单地产中国第一个房地产信托投资基金 亚洲最大的商业院线是竞争对手，也是学习榜样！是竞争对手，也是学习榜样！万达万达 万达集团商业地产发展的年尺：万达集团商业地产发展的年尺：企业创立阶段企业创立
2、阶段1988-1998企业转型、摸企业转型、摸索、调整阶段索、调整阶段1998-2004企业发展与企业发展与扩张期扩张期2005-20091988 ：万达公司成立1992 ：改制为万达集团股 份有限公司1994： 万达进入足球领域1995-1998：在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域1999 ：开始订单地产式生产傍大款“沃尔玛”2000 ：退出万达足球俱部，确立商业地产，住宅地产两条腿走路2001：正式进入商业地产领域，同年长春万达沃尔玛项目建成2002：第一代、第二代产品投资高峰期，期间提出做百年企业2003：遭遇房地产宏观调控，资金
3、链开始紧张2004：与华纳合资成立院线2005 ：开始与麦格理合作REITs探索，管理组织结构调整2007 ：产品向第三代转型2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期2009：加强土地储备2010年2011年 万达集团的产业类型：旗下四大金刚万达集团的产业类型：旗下四大金刚商业地产酒店业连锁百货文化产业商业地产是万达集团的第一支柱产业，现已在全国开业27个万达广场，计划到2012年开业80个万达广场万千百货成立于2007年5月8日，是万达集团四大支柱产业之一，是万达集团第三代商业地产产品城市综合体的核心组成部分文化产业是万达集团的支柱产业之一，目前万达拥有影院36家，400块电影银幕，
4、计划到2012年拥有1000块银幕万达集团拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队万达酒店建设有限公司，目前公司已经开业运营7家五星级酒店，计划到2012年拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店万达的四大支万达的四大支柱产业柱产业万达在全国范围内的产业布局：万达目前进入国内万达在全国范围内的产业布局：万达目前进入国内3232个重点城市，个重点城市，投资投资40 40 多个项目，城市主要分布为国内沿海和东部经济发达的一、多个项目，城市主要分布为国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段。二线城市的核心地段。数据来源：万达集团官方网站万达集团组织结构：万达集团组织结构：为适应集团发展战略的需要，集团
5、对组织为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，并清晰和强化了项目次结构，从而实现了组织结构的扁平化，并清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置股东大会董事会、监事会董事长、总裁高级副总裁财务总监高级副总裁总裁助理高级副总裁大连万达房地产管理有限公司财务部行政办公室人力资源部审计部月刊编辑部网站编辑部院线部投资部法律事务部大连万达商业发展有限公司万达集团实行严格的集权管理和制度化管理，各地的项目公司
6、，万达集团实行严格的集权管理和制度化管理，各地的项目公司，包括商业地产，酒店，百货，院线，均实行从上而下的垂直管理包括商业地产，酒店，百货，院线，均实行从上而下的垂直管理体系。体系。万达集团公司万达区域公司项目项目公司集团公司l成本控制的执行： 工程、营销、管理l业绩考核： 建筑进度、销售情况l区域市场反馈l前期： 拿地、规划设计、招商l中期： 施工l后期： 商业、百货、酒店管理l财务、审计l人力专业委员会系统总部职能部门战略委员会、提名委员会、审计委员会战略委员会、提名委员会、审计委员会规划院、酒店总部、商管公司、百货、院线管理总部规划院、酒店总部、商管公司、百货、院线管理总部商业地产研究部
7、、项目管理中心、财务部商业地产研究部、项目管理中心、财务部万达的倒金字塔管理模式管理重心上移万达集团总裁王健林的履历：万达集团总裁王健林的履历：1954生于四川成都农村1970198215 岁（1970 年12 月）到沈阳军区服兵役28岁（1982 年）被任命为正团职干后为军队某部处长，熟悉了财务管理和行政管理1986同年7月响应国家“百万裁军”的号召转业任大连西岗区人民政府办公室主任1989同年1月任西岗区住宅开发公司总经理(借钱、老城改造掘首金胆识过人)199219931992 年8 月，任大连万达房地产集团公司总经理1993 年3 月至今，任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁王健林性格
8、特点：王健林性格特点：勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩浓厚、自控能勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩浓厚、自控能力和控制力强、处事风格高调。做事非常勤奋，不抽烟、不喝酒，只要在公力和控制力强、处事风格高调。做事非常勤奋，不抽烟、不喝酒，只要在公司总是第一个上班。司总是第一个上班。个人政治资本与管理风格个人政治资本与管理风格一人的万达，独行的悍马！一人的万达，独行的悍马！受王健林个人影响，万达集团具有显著的军事化管理思维，王健林要求员工必须认同其价值观，服从其军事化色彩浓重的管理制度。社会职务：社会职务：中共17 大代表、全国政协常委、全国工商联副主席、中华慈善总会荣誉会长；同时担任中
9、国企业联合会、中国企业家协会、中国房地产业协会、中国商业联合会等机构的副会长，显赫社会地位，削平与地方政府显赫社会地位，削平与地方政府地位的差距，为低价获取项目谋求政治资本。地位的差距，为低价获取项目谋求政治资本。南万科，北万达南万科，北万达万科集团与万达集团的对比：万科集团与万达集团的对比：万达万达战略战略2000年后将战线收缩在以商业地产为主的五大支柱产业，创造了万达特色的商业地产模式。万科万科早期确立了以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及工业制造的大型股份制企业。产品产品几年时间，产品更新到第三 代，目前正向第四代过渡。创造性地开发了单 店、组合店、城市综合体三代产品。目前住宅产品已更
10、新到第三代，从最初获得“鲁班奖”的荔景大厦到城市花园，四季花城再到金域蓝湾，万科城等。盈利模式盈利模式住宅快速滚动开发，追求IRR“现金流滚资产”的租售结合的商业地产模式。半年销售半年销售对比对比实现房销售面积约320万平方米，销售金额约368亿元。实现销售面积约万平方米，销售金额约362亿元。目录： 一：万达集团简介一：万达集团简介二：万达的核心竞争力分析二：万达的核心竞争力分析三：万达的产品结构状况三：万达的产品结构状况四：万达背后对我们的启示四：万达背后对我们的启示万达集团核心竞争力分析：万达集团核心竞争力分析：政策优惠住宅养商业的商业模式订单模式万达集团核心竞争力之一万达集团核心竞争力
11、之一政策优惠：政策优惠：u 土地：黄金位置土地：黄金位置低地价低地价地价款分期地价款分期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家u 政策：各地政府给予相应的政策鼓励政策：各地政府给予相应的政策鼓励效果1：以低价获取城市核心地段的土地效果2：城市综合体的建设提升城市经济影响力，并借助政策优势拓宽品牌推广渠道税收税收工程工程提升城市提升城市形象形象提升城市提升城市商业水准商业水准就业就业工程工程万达获取当地政府政策优惠的原因分析：万达获取当地政府政策优惠的原因分析：税收工程税收工程任何一个购物中心开业以后每年有几千万的税收，大的就过亿，地方政府和百姓都喜欢。就业工程
12、就业工程购物中心里最大可以新增1 万人就业，最小的也有6、 7 千人就业，这符合中国国情，尤其是现在中央政府号召就业优先，价值就会更加突出。提升城市商业水准提升城市商业水准项目让所在城市的商业水准跟国际接轨，而且带进去的零售商，一般是500 强企业，对政府招商引资是非常重要的。提升城市形象提升城市形象城市综合体的建设，为当地城市增加了一个新地标，公共建筑成本很高，立面、结构都很考究，能提升当地形象。开发所需资金自有资金投资银行贷款主力店企业投资销售利润内部资金调配沃尔玛前台配供系统20%20%60%万达地产的核心竞争力之二：万达地产的核心竞争力之二：“现金流滚资产现金流滚资产”的商业模式的商业
13、模式万达集团盈利模式的精髓：现金流滚资产万达集团盈利模式的精髓：现金流滚资产自有资金自有资金银行贷款银行贷款 土地：低价获取核心地段，分期付款 订单地产城市综合体第三代产品只租不售：城市购物中心部分销售部分：住宅、写字楼、小型商业租金收益租金收益资产溢价资产溢价资产、租约抵资产、租约抵押贷款押贷款l 私募、整售私募、整售l IPO上市上市地标拉高销售价格低价土地成本可以提供低租金滚动开发租金归还利息归还贷款狠抓销售工作，这是保证现金流的主要来源保证工程进度，重视工程付款 万达的核心竞争力之三：订单模式与商业模式的配合万达的核心竞争力之三：订单模式与商业模式的配合联合发展技术对接先租后建平均租金
14、这个思路源于万达最初与沃尔玛的合作，目前发展到与数十家跨国公司与国内行业巨头的战略合作，双方就业务发展，地址选择，租金，优惠条件等签署协议，约定彼此的权利和义务商业地产体量大，资金密集，风险控制难，万达通过主力店协议，保证金，保单等形式控制，加之专业的招商团队，一般在开工前完成招商任务。万达单店时代只有一个主力店谈判对象，当伙伴急剧增加时一对一散点谈判已不适应。万达采用城市的划分等手段形成谈判的批处理，极大提高了效率和反应速度首先由战略合作伙伴提出需求，万达做出方案论证，双方签订具有法律效力的确认书，内容包括地段选择和内部规划设计指标等1234万达订单管理的“四项基本原则”订单模式对万达商业地
15、产的开发作用主要体现在以下几个方面：订单模式对万达商业地产的开发作用主要体现在以下几个方面：抬高了万达与所在地政府在圈地、商务谈判等方面的身价抬高了万达与所在地政府在圈地、商务谈判等方面的身价1扩张了购物广场知名度，而提升了商铺无形资产附加值扩张了购物广场知名度，而提升了商铺无形资产附加值2转嫁了投资开发购物广场可能存在的资金、租售风险转嫁了投资开发购物广场可能存在的资金、租售风险3提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现 巨额回报巨额回报4具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心70%的商业的商业
16、 面积，对剩余面积，对剩余 30%商业的招商，产生极大的促进作用商业的招商，产生极大的促进作用5缩短了商业项目的孵化期缩短了商业项目的孵化期6目录： 一：万达集团简介一：万达集团简介二：万达的核心竞争力分析二：万达的核心竞争力分析三：万达的产品结构状况三：万达的产品结构状况四：万达背后对我们的启示四：万达背后对我们的启示万达的产品结构转型：万达商业广场发展到现在，短短几年时间，万达的产品结构转型：万达商业广场发展到现在，短短几年时间，其发展模式共经历了三代产品，产品升级背后规律：项目规模变其发展模式共经历了三代产品，产品升级背后规律：项目规模变大、建筑形态多样、商业业态日趋复杂。大、建筑形态多样、商业业态日趋复杂。第一代第一代第二代第二代第三代第三代产品种类产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、开发区及CBD规模规模5万平米15万平米40-80万平米业态业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态建筑形态单个盒子式组合式盒子+街
