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1、商业策划报告商业策划报告 The World CityShopping Mall Strategic Planning Report1本案策划主旨（本案策划主旨（Main Theme）成功招商是我们的首要目标；持久运营是我们的根本目的；提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；2策划流程（策划流程（ Work Flow ）城市商圈研究城市商圈研究城市商圈研究城市商圈研究CBDCBD区域市场研究区域市场研究区域市场研究区域市场研究国外知名国外知名国外知名国外知名CBDCBD概览概览概览概览项目定位方向探讨项目定位方向探讨项目定位方向探讨项目定位方向探讨项目整体定位项目整体定位项目整体定位项
2、目整体定位世贸天阶商圈研究世贸天阶商圈研究世贸天阶商圈研究世贸天阶商圈研究（重点项目研究）（重点项目研究）（重点项目研究）（重点项目研究）业态规划建议业态规划建议业态规划建议业态规划建议项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读产品建议产品建议产品建议产品建议收益预测收益预测收益预测收益预测31、城市商圈研究、城市商圈研究Municipal Commercial Circle Analysis 4北京传统商圈：王府井、西单北京传统商圈：王府井、西单新兴潜力商圈：新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域
3、型商圈）中关村中关村金融街金融街西单西单亚奥亚奥王府井王府井CBD望京望京1.1、城市商圈（、城市商圈（Municipal Commercial Circle ）51.1.1、传统商圈、传统商圈重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等新建商业：西单Mall、美晟国际广场商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：本地消费者、消费人群年轻化商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态
4、4）已形成自身固定的消费群体 5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限 6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限西单商圈西单商圈 零售购物为主、年轻化商业集合零售购物为主、年轻化商业集合6王府井商圈王府井商圈 城市观光旅游及品牌展示型商业城市观光旅游及品牌展示型商业重点商业：东方新天地、新东安商场、王府井百货等商业体量：大型商业总体量约40万平米商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：以旅游消费人群为主商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业业态以零售为主 4）消费客群以国内外旅游人士为主，消费力有限 5）商圈规模扩
5、大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限71.1.2、新兴商圈、新兴商圈重点商业：太平洋、鼎好电子商城、中关村科贸、新中关、中关村国际广场、第三极等商业体量：现有51万，2年内新增40万左右，未来区域总商业有望达到100万平米左右商业结构：以电子商城为主，带动新兴综合商业目标人群：以电子产品消费人群为主，新兴综合零售商业商圈特点：1）商业业态以电子批发及综合零售为主 2）商业形态逐渐由单一电子向大型综合商业发展 3）消费客群以华北区电子类批发零售客群及中关村周边办公居住客群为主 4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日中关村商圈中关村商圈 电子科技产业带动新兴综合商
6、圈电子科技产业带动新兴综合商圈8金融街商圈金融街商圈 金融产业及办公配套商业金融产业及办公配套商业重点商业：金融街中心广场、百盛购物中心商业体量：15万方米左右商业结构：大型综合购物中心、写字楼底商、商业街目标人群：金融街周边办公、居住人群商圈特点：1）交通便利，有地铁等公共交通系统 2）金融街商务区以金融产业、大型国企总部办公人群为主 3）商业需求主要集中在日常商务消费，晚间及节假日消费外流 4）新建商业尚处于招商阶段，其商业氛围尚不成熟 5）未来有高端酒店支撑，商业定位高端9CBD商圈商圈 商务商业互动型现代化综合商圈商务商业互动型现代化综合商圈重点商业：国贸中心、华贸中心、世贸天阶、SO
7、HO、北京万达等商业体量：现有约万平米，未来两年内新增万平米左右商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主目标人群：周边办公、居住人群、区域商务往来人群；城市高端消费人群商圈特点：1）商务氛围成熟、商业基础较好 2）具有政府规划支持 3）未来商业供应总量大，商业设施完善 4）以大型综合购物中心商业为主 5）区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高10主要商圈主要商圈商业体量预估商业体量预估（M2）商业结构商业结构主要特征主要特征消费人群消费人群代表项目代表项目传传统统商商业业中中心心王府井王府井40万传统百货、购物中心国际性观光、旅游商业街；品牌展示中心以旅游消费人群为主王府井商业街、新东安市
8、场、东方新天地 西单西单100万传统百货、购物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“时尚、购物”为主题的青春时尚型商业聚集区本地年轻化消费人群西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、西单购物中心 、美晟国际、西单Mall新新兴兴商商务务中中心心商商业业CBDCBD172172万万传统百货、购物传统百货、购物中心、写字楼商中心、写字楼商业、综合商业集业、综合商业集合体、专业市场、合体、专业市场、特色商业街特色商业街商务办公和商业高商务办公和商业高度聚集、互动；最度聚集、互动；最具吸引力的城市升具吸引力的城市升级版商圈级版商圈CBDCBD商务白领、涉外商务白领、涉外人士、区域商务往来人士、区域
9、商务往来人群、高端公寓居民人群、高端公寓居民国贸、嘉里、贵友、华贸、建外SOHO、世贸天阶、北京万达、银泰中心、日坛国际、SOHO尚都、朝外SOHO等中关村中关村100万专业市场、传统百货、购物中心、商业街以科技、商务、人文主要特征电子产品消费者、中关村周边办公及居住人群鼎好电子商城、中关村世界、第三极、中关村广场、新中关等金融街金融街15万传统百货、购物中心、商业街、写字楼底商以金融产业为依托；高端配套商业金融街及其周边商务办公人群四季商城、金树街、百盛购物中心1.2、城市商圈总结对照、城市商圈总结对照 Municipal Commercial Circle comparison11由以上对
10、各商圈的分析可以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结是规模最大、商业层次及商业结构最丰富、消费人群普遍档次较高构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级升级版城市级商业中心版城市级商业中心。CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。1.3、结论（、结论（Conclusion ）122、CBD区域市场研究区域市场研究Market Analysis for the CBD Area 13CBD是北京城市财富的聚集地，是北京当之无愧的首富之区。这里汇集了北京70%以上的外资机构和半数
11、以上的星级宾馆、酒店。仅2006年第二季度北京新增的写字楼面积中就有60%以上都来自CBD区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。 142.1、区域范围界定（、区域范围界定（Boundary of our Study）本本案案152.2、北京、北京 CBD概况（概况（ Beijing CBD Market Study ）16北京北京城市定位城市定位根据根据北京城市总体规划（北京城市总体规划（2004-20202004-2020年）年）将未来北京的发展目标定位于：将未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出国家首都、世界
12、城市、文化名城，并首次提出“ “ 宜居城市宜居城市”概念。概念。 北京将如何实现这个发展目标，成为一个世界城市呢？北京将如何实现这个发展目标，成为一个世界城市呢？CBDCBD作为国际大都市的标志将起至关重要的作用！作为国际大都市的标志将起至关重要的作用！172.2.1、CBD范围及概况范围及概况n1998年，市规划局在北京市中心地区控制性详细规划中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。2.2.2、CBD的功能定位的功能定位n立足北京，服务全国，辐射亚太地区乃至全世界。以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服
13、务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，把商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区国际金融功能区和发展现代服务业现代服务业的聚集地。18北京商务中心区 4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。2.2.3、功能布局规划、功能布局规划192.2.4、轨道交通规划、轨道交通规划轨道交通规划：轨道交通规划：CBD区域内有地铁号线上的国贸、永安
14、里、大望路3个地铁车站。未来将新增地铁10号线上的国贸换乘站、光华路站、呼家楼站，地铁国贸换乘站、光华路站、呼家楼站，地铁14号线上的嘉里中心站号线上的嘉里中心站（暂定）。总体规划：总体规划：北京CBD地下空间规划确定地下空间规划将体现“一轴、一区、两点、三线一轴、一区、两点、三线”。一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。超级路网：超级路网：CBD路网系统将基本形成，40条四级道路条四级道路贯穿其中，道路面积率达39。姚家园路
15、、朝阳北路、朝阳路、光华路、建国路、通惠河北路、两广路的东延长线贯穿东西出行模式：出行模式：规划中的CBD将借鉴国外大都市CBD规划建设的经验，大力发展公共交通，鼓励公交出行，保证56的出行比例，解决交通拥堵问题。202008年前轨道交通规划年前轨道交通规划光华路站光华路站呼家楼站呼家楼站嘉里中心站嘉里中心站国贸换成站国贸换成站21国贸换成站国贸换成站光华路站光华路站呼家楼站呼家楼站嘉里中心站嘉里中心站地铁地铁10号号线线地铁地铁14号号线线22北京北京CBD应该是应该是24小时小时CBD 传统CBD 中，夜晚的“死城”是CBD最大的症结，归根到底是因为CBD功能构成仅仅发挥了办公这一项，忽略
16、了作为商业发展和城市娱乐场所等的综合功能。因而： 北京北京CBD在规划时就定位于在规划时就定位于24小时小时，其中商业、服务、文化及娱乐设施250万平方米， 占总建筑面积的25，将在未来CBD的运作中发挥重要的作用。 24小时的小时的CBD不仅仅体现在住宅、写字楼和商业的比例上，更应该体现在商业的功能不仅仅体现在住宅、写字楼和商业的比例上，更应该体现在商业的功能 规划上规划上。只有实现多种商业、娱乐、休闲等功能上的补充互动，才能真正构筑24小时 的CBD。2.2.5、北京、北京CBD商业发展规划商业发展规划232.32.3、区域写字楼供应、区域写字楼供应（ Office Supply of the Area ）序号序号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积(万平方米万平方米)序号序号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积(万平方米万平方米)1尚都国际10.8521国贸中心132SOHO尚都1722嘉都大厦2.73世界城4.323央视新址594世贸商业中心21.524中服大厦3.85光华国际中心21.225招商局大厦66汉威大厦13.126艾维克大厦3.27米阳大厦0.5727北京电视台18
