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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城市中心缔造者城市中心缔造者!奥克斯滨江项目产品打造及布局建议奥克斯滨江项目产品打造及布局建议湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.10.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010前言前言 在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项目组，在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项
2、目组，并立即展开了对项目的思考、调研并立即展开了对项目的思考、调研 等工作，并已被湖南中原地产列入等工作，并已被湖南中原地产列入战略性合作伙伴之列。战略性合作伙伴之列。 因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调整初步建议、物业档次定位及产品（含精装）的方向性建议，以及对各整初步建议、物业档次定位及产品（含精装）的方向性建议，以及对各类型物业的初步价格测算。类型物业的初步价格测算。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010目标目标基于前期沟通，本报告核心
3、解决如下三个问题基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题pQ1Q1：基于项目定位，顺应市场和客户需求，对酒店、写字楼、公寓、住宅的：基于项目定位，顺应市场和客户需求，对酒店、写字楼、公寓、住宅的产品打造及调整的产品打造及调整的方向性建议。方向性建议。pQ2Q2：对项目整体：对项目整体规划布局规划布局的调整建议。的调整建议。pQ3Q3：基于市场、客户和项目价值，对项目各类型物业的销售：基于市场、客户和项目价值，对项目各类型物业的销售价格测算价格测算。未能详尽论述的问题，还需在后期的沟通中进行补充和深化。Code of this report | 4 Copyright Centaline Gro
4、up, 2010报告体系报告体系Analyze System中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算济测算Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010中原拥有最广阔最真实的市场信息来源中原拥有最广阔最真实的市场信息来源广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场湖南中
5、原：市场占有率第一，全面、迅速掌握长沙市场一线信息湖南中原：市场占有率第一，全面、迅速掌握长沙市场一线信息Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010中原独有最强大的信息收集研发机构中原独有最强大的信息收集研发机构广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场n中原内部网站平台，收录全国各地中原所有最新最快房地产信息；n湖南中原拥有长沙市规模最大的研究部门，针对市场数据进行收集、整理、分析、研究、预判等等。掌握强大信息平台，预测最新楼市走势。n每月定期出刊
6、月报，每周定期出刊周报，形成较为完善的信息搜集整理机构。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010中原具有最强大最广阔的总部力量支持中原具有最强大最广阔的总部力量支持广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司，国内最具规模房地产代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理 信心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南
7、中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原湖南中原等，初步形成中国华南房地产整合体系。源于香港，全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产，内设资源中心、建筑中心源于香港，全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产，内设资源中心、建筑中心等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训。等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010中原拥有央区综合体的高价运营经验中原拥有央区综合体的高价运营经验广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总
8、部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场北辰三角州、万科金域华府、万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验。北辰三角州、万科金域华府、万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验。嘉盛国际嘉盛国际开盘实收：9300元/M区域均价：7000元/M万博汇万博汇开盘实收：8500元/M区域均价：7000元/M中原运营过央区华都、嘉盛国际、万博汇等项目，最突出的有嘉盛国嘉盛国际际和万博汇万博汇。嘉盛国际在区域均价仅7000元/ 的侯家塘地区，卖到了9300元/ 的实收均价，目前已经达到9600元/ 的实收，创造了长沙长沙公寓近公寓近1 1万元万元/ / 的价格天花板。的价格天花板。同样的，万博汇
9、在区域均价7000元/ 的雨花亭地区第一次开盘实收8500元/ ，创造了长沙住宅突破长沙住宅突破80008000的价格天花板。的价格天花板。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010中原是最了解河西房地产的公司中原是最了解河西房地产的公司广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场、卓越蔚蓝海岸、长房时代城、高信向日葵、中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场、卓越蔚蓝海岸、长房时代城、高信向日葵、勤诚达新界、盛大泽西城等众
10、多楼盘，熟知河西市场和客户。勤诚达新界、盛大泽西城等众多楼盘，熟知河西市场和客户。中原河西代理的楼盘：中原河西代理的楼盘：123456湘腾城市广场（16万方，商业驱动型城市综合体）卓越蔚蓝海岸（45万方，别墅+小高+高层）长房时代城（城市综合体，人人乐入驻）盛大泽西城（市府央区国际友好社区）高信向日葵（星城动脉上的艺术家）勤诚达新界（120万方大盘）123456Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010项目名称 1、佳兆业水岸新都（94万 ） 2、郡原美村(80万) 3、卓越麓山别墅（38万 ） 4、卓越蔚蓝海岸（50万 ）
11、5、中铁水映加州（40万） 6、嘉盛格兰小镇（51万） 7、恒基凯旋门（72万 ） 8、奥林匹克花园（70万） 9 9、北辰、北辰三角洲（三角洲（530530万万 ） 10 10、新华都、新华都万家城（万家城（330330万万 ） 11 11、建鸿达、建鸿达万博汇（万博汇（5050万万 ） 12 12、湘腾城市广场（、湘腾城市广场（1515万万 ） 13 13、嘉盛国际广场（、嘉盛国际广场（7.77.7万万 ） 14 14、长房、长房时代城（时代城（4040万万 ） 15、三一街区(47万) 16、万科金域华府（56万 ）17、珠江实业珠江花城（ 48万 ） 18、幸福里润城(64万) 19、
12、岳阳巴陵尚都（14万 ） 20、郡原广场(12.8万) 21、郡原居里(10万) 豪宅数量第一!综合体量第一!Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010报告体系报告体系Analyze System中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算济测算Code of this report | 12 Copyright Centaline Grou
13、p, 2010思维导图：思维导图：项目占位项目占位地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010区位及指标界定：二桥西，区位及指标界定：二桥西，旧改大盘，旧改大盘，在传统的成熟居住老区，在传统的成熟居住老区， 商业积淀商业积淀良好；良好；2020万商业面积，带来无限商业发展空间。万商业面积，带来无限商业发展空间。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景项目地块经济指标项目地块经济指标总用地面积：48753平方米总建筑面积： 41.6万平米其中：住宅面积： 9.1万平方米商业
14、面积：20.9万平方米地下总建筑面积:8万平方米建筑密度:54%容积率:4.96绿地率:12%停车位: 2000个岳麓大道岳麓大道荣荣银银路路市政府市政府观沙岭观沙岭本本案案幸福娃双语幼儿园幸福娃双语幼儿园十二中十二中安居乐建材广场安居乐建材广场银盆岭小学银盆岭小学昌隆超市昌隆超市恒生超市恒生超市岳北社区卫生站岳北社区卫生站岳麓区法院岳麓区法院岳麓区检察院岳麓区检察院滨江金座滨江金座银馨家园银馨家园湘许体育健身湘许体育健身裕湘医院裕湘医院黄泥河中西医黄泥河中西医中南大学湘雅图书馆中南大学湘雅图书馆文物古迹文物古迹市四水厂市四水厂湘许大厦湘许大厦万利大厦万利大厦Code of this repo
15、rt | 14 Copyright Centaline Group, 2010交通界定：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。交通界定：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。1111条过条过江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡。江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡。本地块位于银盆岭大桥河西的桥头大桥河西的桥头，河东河西沟通咽喉，地处重点城市道路岳麓大道与荣银路的十字路口处，地理位置优越性明显。未来将有1111条条通道连接河东河西（目前已建成4条）。项目位于滨江新城规划的头部，南接荣湾镇商圈，向西可辐射汽车西站及岳麓区政府商圈，在整体区位上，本案位于大河西
16、未来的商业、金融中心，占据得天独厚的城市规划优势和交通优势。未来地铁地铁5 5号线号线还将从本项目经过，连接河西含浦片区、丰顺路站、师大南院站、湖南大学、溁湾镇、观沙岭、望城。荣湾荣湾镇商镇商圈圈汽车汽车西站西站商圈商圈岳麓岳麓区政区政府商府商圈圈五一商圈五一商圈伍家伍家岭商岭商圈圈辐射区域辐射区域滨滨江江新新城城本案本案地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景营盘路过江隧道营盘路过江隧道Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010规划界定：滨江新城规划界定：滨江新城“活力生活区活力生活区”的商业金融中心，并作为首的商业金融中心，并作为首发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。本案本案世茂集团地块世茂集团地块地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地，合计地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地，合计643643亩，
