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1、房地产评估报告保利春天里住宅房地产评估报告学号：:寇斌专业班级：14资产本1城市学院公萱学部非试卷笔试类课程考核评分表2016-2017学年春季学期课程名称：房地产评估考核环节:阶段考核1班级：14资产本1学生：学号：考核题目：结合所学的房地产评估理论、评估方法、评估案例等容，撰写一份自己熟悉的房地产评估报告。序号评分细则（每行对应得分点及滴分分值）得分1评估报告容完整。（20分）2被评估资产的评估方法选用恰当（20分）3被评估资产的评估参数确定合理，评估计算过程准确无误，评估结果合理（30分）4评估报告具有规性、文字表述、排版无误（20分）5评估报告字数至少2000（10分）67总分：100
2、分评语（需说明的情况）：注：请选择埴写：期末考核、阶段老核教师签字：鹏2017年3月28日保利春天里住宅房地产评估报告一、房屋产权单位：保利房地产公司二、估价目的：项目分析三、估价日期：二0一七年4月7日至二0一七年7月9日四、估价时间：二0一七年4月9日五、估价依据1?中华人民国城市房地产管理法2?中华人民国国家标准房地产估价规；3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况；5?房屋所有权证（新北全字00311100号）；六、估价原则：本评估报告在；循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。七、估价方法：根据估价的特点和
3、实际情况，本报告采用市场比较法对该区域房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在，未单列其价值。另外本报告仅作为推论，不作为实际情况的受责综述。本报告主要根据中华人民国国家标准房地产估价规的精神进行评估。八、估价结果本评估以堂握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，循评估程序，采用科学的估价方法,在认直分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算该房产的实际价格为：人民币小写：8155525.77元大写：八百一-五万五千五百贰拾五点七毛七分九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二0一四年11月十五日起生效。随着时间的推移，房象自身情况
4、发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。十、评估价格应用围该评估报告结果仅供部课程设计参老，不做其它用途。十一、估价的假设和限制条件1?估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点购买评估对象的参老价格，假设：(1) 有自愿销售的卖主和自愿购买的买主；该物业可以在公开市场上自由转让；有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；不老虑特殊买家的额外出价。2?限制条件(】)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于供有关土地资料。(2) 本报告中的房产价格价，是指估价结果(3) 未经评估单位书面同意，本报告的全部或部
5、分及任何相关资料均不允许在任何告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。十二、特别声明1?本评估报告中的分析、意见和结论是本小组成员公正的专业分析、意见和结论，说明的假设和限制条件的限制。2?我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关3?我们依照中华人民国国家标准房地产估价规和国务院城市房屋拆迁条例和结论，撰写本估价报告。4?我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议,估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、地产市场状况和评估对土地面积委托方未提公开发表的文件、通但受本估价报告中已系或偏见。进行分析，形成意见性、直实性、公正性评估人员不承担对评5?没有人对本估价报告提供了重要专业帮助估价分析说明部分一、估价物概况本报告评估的标的物为一座位于六环以夕卜大兴-生物医药基地地铁站周围的房屋，房屋所有权属于保利兴房地产开发，该公司持有市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用围的土地。位萱座落及环境状况保利春天里位于地铁大兴线天宫院站上盖，南城重点规划建设的国家级高新技术园区一一生物医药医药基地南侧，处于大兴新城的核心发展带上，得益于大兴区政府南移和第
7、二机场的规划落定，得益于政府2900亿南城投资，本项目是未来大兴城市功能升级和人口转移的重要之地。随着地铁大兴线的建成通车和M9支线的规划建设，以生物医药基地站、天宫院站为节点的生物医药基地服务区迅速发展，正日益发展成为“配套完善、产业发达、环境优化、商业繁荣”的现代化生态新城。项目紧邻京开高速，新源大街的等多条交通主干道，路网通达，除轨道交通外，项目周边有十多条公交线路连接市区，自由通达，无限便捷。3?建筑物基本状况描述评估标的物为保利推出新品1栋D2户型166rtf四房单元。该房屋目前是毛坯房，无任何装修。二、估价程序1?专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。2?核定与估价对象有关的图纸
8、、资料等有关文件。3?对评估标的物所占地域、地形、地貌、位直、建筑结构等进行勘察。4?评估测算，撰写提交评估报告。三、评估方法的选择由于所学知识有限，另目前市场上同类型房地产交易较多，遂选用市场比较法进行评估。四、评估测算过程（一）市场比较法1?市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：待估房地产价格二交易实例价格X交易情况修正X交易日期修正X区域因素修正X个别因素修正2.选择可比案例经筛选，确定以
9、A、B、C三个交易为可比案例。案例项目位直及所处区域类别建筑结构面积及交易时间售价（元）每平米售价（A:龙湖时代天街平层大四居，170rtf、47059元/nfB:住总万科橙B2户型166rrf、48387元/nfC:建苑鑫都汇阔绰四房134讥48921元/rtf估价计算（1）交易情况修正可比实例A、B、C的交易价格均属产开发公司售价，价格均正常，设估计对象的修正指数指导为100,则A、B、C的交易指数均为100（2）交易日期修正实例A、B、C的交易日期均为2014年，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100,则A、B、C交易日期修正指数均为100（3）区域因素修正因可比实例相
10、对于估价对彖在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周国环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于地铁四号线上盖。以下为周边环境:商场：时代天街购物中心医院：首都医科大学附属大兴医院，大兴中医院，银行：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、银行、银行、农村商业银行其他：念坛水库公园社区配套38万方shoppingmall,京南唯一五星级IMAX彩院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等小区部配套：龙湖？时代天街西区配有38万方shoppingmall,京南唯一五星级IMAX影院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市
11、，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等，时尚、便捷、打造全家庭型生活平台。可比实例B:教育资源配套：育才小学、市大兴区第二职业学校、黄村六中、大兴一中、北师大大兴附中、大兴五小、北臧村镇中心小学医疗卫生配套：首都医科大学附属大兴医院、大兴仁和医院、大兴中医院、妇幼保健院、城关镇医院、天堂河医院、利康医院生活配套：超市：物美超市（枣园区域），百联清城购物中心（富强路与兴华大街路口以北）电器：宁电器（枣园地铁站以东），大中电器（黄村东大街商圈）银行：中国邮政储蓄银行大兴堵坛支行（项目西北方向600米）、农商银行工业区分理处（项目西北方向600米）、中国银行天河西路支行（项目西北方向6】8米）、中国农业
12、银行天富路分理处（项目西南方向1800米）、中国建设银行（项目西南方向1800米）等餐饮娱乐配套：丽园路餐饮一条街（兴华大街与丽园路交汇路口以东）；烤鸭店（富强路与兴丰大街交汇路口东南角）商业综合体：龙湖时代天街；凯德mall可比实例C与之前的两处房产相差不大，只是在方向上存在不同因此对实际地块进行估计修正设估价对象所在地段区域因素修正指数为100,则得出可比实例A为99B为98C为1004比准价格计算根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下：项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格(元/平方)A:47059X100/100X100/100X100/99二47534.34B:48387X100/100X100/100X100/95二50933.68C:48921X100/100X100/100X100/100二48921由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：(47534.34+50933.68+48921)/3二49129.67估价对象单价二二49129.67元/平方米估价对象价格二49129.67X166二8155525.77元报告撰写人：寇斌撰写日期：2017年4月9日
