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1、项目建议书和可行性研究是项目前期两个不同的阶段。项目建议书又称立项报告,往往是在项目早期,由于项目条件还不够成熟,仅有规划意见书,对项目的具体建设方案还不明晰,市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性,建设方案和投资估算也比较粗,投资误差为30%左右。常常,项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外,在可行性研究阶段,项目至少有方案设计,市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目,一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细,原则上误差在10%；相应地,融资方案也要详细,每年的建设投资要落到实处,有银行贷款的项目,要有银行出具的资
2、信证明。很多项目在报立项时,条件已比较成熟,土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备,特别是项目资金来源完全是项目法人自筹,没有财政资金并且不享受什么特殊政策,这类项目常常是项目建议书,两个阶段合为一阶段。以上基本上在传统的项目审批制环境下项目建议书和可行性研究的大致要求和区别。随着我国投资体制的改革深入,特别是随着今年7月20日国务院关于投资体制改革的决定的出台和落实,除政府投资项目延续上述审批要求外,非政府投资类项目一律取消审批制,改为核准制和备案制。像房地产等非政府投资的经营类项目基本上都属于备案制之列,房地产开发商只需依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和
3、减免税确认手续,项目建议书和可行性研究报告可以合并,甚至不是毕经流程。房地产开发商按照属地原则向地方政府投资主管部门进行项目备案即可。浅谈项目建议书、可行性研究、项目评估、项目后评价的作用及其区别XX市国际工程咨询公司陈均万笔者通过学习和实践,对建设项目部分前期工作有一定了解,现就项目建议书、可行性研究、项目评估及项目后评价的作用及其区别谈谈一点认识。一、项目建议书的主要概念众所周知,项目建议书是建设项目前期工作的第一步,它是对拟建项目的轮廓性设想。主要是从客观考察项目建设的必要性,看其是否符合国家长远规划的方针和要求,同时初步分析建设项目条件是否具备,是否值得进一步投入人力、物力作进一步深入
4、研究。从总体上看,项目建议书是属于定性性质的。二、项目建议书的作用项目建议书的作用概括为以下几方面：1项目建议书是国家挑选项目的依据,国家对项目,尤其是大中型项目的比选和初步确定是通过审批项目建议书来进行的。项目建议书的审批过程实际就是国家对新提议的众多项目进行比较筛选,综合平衡的过程。项目建议书经批准后,项目才能列入国家长远计划。2经批准的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。3涉及利用外资的项目,在项目建议书批准后,方可对外开展工作。因此编制项目建议书既要全面论述,更要突出重点,一般侧重于项目建议的必要性,建设条件的可能性,获利的可能性这三方面,结论要明确客观。做到重点突
5、出,层次分明,切忌繁杂。三、可行性研究主要概念可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在投资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析汁匕较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上,综合论证项目建设的必要性,财务的盈利性,经济上的合理性,技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性,从而为投资决策提供科学依据。四、可行性研究报告的作用可行性研究是投资前期工作的重要内容,它一方面充分研究建设条件,提出建设的可能性。另一方面进行经济分析评估,提出建设的合理性。它既是项目工作的起点,也是以
6、后一系列工作的基础,其作用概括起来有以下几方面：1作为建设项目论证、审查、决策的依据。2作为编制设计任务书和初步设计的依据。3作为筹集资金,向银行申请贷款的重要依据。4作为与项目有关的部门签订合作,协作合同或协议的依据。5作为引进技术,进口设备和对外谈判的依据。6作为环境部门审查项目对环境影响的依据。五、可行性研究与项目建议书的主要区别1研究任务不同。项目建议书是初步选择项目,其决定是否需要进行下一步工作,主要考察建议的必要性和可行性；可行性研究则需进行全面深入的技术经济分析论证,作多方案比较,推荐最佳方案,或者否定该项目并提出充分理由,为最终决策提供可靠依据。2基础资料依据不同。项目建议书是
7、依据国家的长远规划和行业、地区规划以及产业政策,拟建项目的有关的自然资源条件和生产布局状况,项目主管部门的有关批文。可行性研究除把已批准的项目建议书作为研究依据外,还需把文件详细的设计资料和其他数据资料作编制依据。3内容繁简和深度不同。两个阶段的基本内容大体相似,但项目建议书不可能也不要求做得很细致,内容比较粗略简单,属于定性性质的,可行性研究报告则是正在这个基础上进行充实补充,使其更完善,具有更多的定量论证。4投资估算的精度要求不同。项目建议书的投资估算一般根据国内外类似已建工程进行测算或对比推算,误差准许控制在上20,可行性研究必须对项目所需的各项费用进行比较详尽精确的计点,误差要求不应超
8、过10。六、项目评估的简要概念建设项目咨询评估是通过对项目可行性研究报告的评价,从客观经济和微观经济相结合的角度,在不同的建设方案中筛选并提出更优化的方案或措施,供主管部门决策、使项目投资效果最好,或者用最少的投资来取得最大的经济和社会效益。七、项目评估的作用通过项目评估,促进建设项目前期工作,促进项目决策的科学化,民主化,促进投资管理的加强和投资效益的提高。项目的作用概括为以下的几方面：1优化建设方案,完善项目可行性研究。2实事求是的校核投资,落实资金筹措办法和渠道。3促进项目决策科学化、避免重复建设和盲目建设。4有利于客观经济调控,落实经济发展规划。5有助于统一认识,协调行动,为项目实施创
9、造条件。八、项目评估与可行性研究的主要区别1立足点不同。可行性研究一般是站在用资角度考虑问题,项目评估一般是站在银行、国家投资角度考虑问题。2侧重点不同。可行性研究侧重于项目技术、经济方面的论证。项目评估则着重于对可行性研究的质量和可靠性的审查和评估。3作用不同。可行性研究主要是作为项目决策的依据,更确切的说它是为项目评估提供依据和资料。项目评估不仅是为项目决策服务,而且是银行参与决策和决定贷款与否的依据,同时,两者相互不能替代。4单位不同。可行性研究报告由有资格的设计或咨询机构来编制,项目评估则由项目隶属的政府部门计委、经委等、项目主管部门、贷款银行等有权机构,或由上述部门委托有资格的专门评
10、估机构来做。九、项目评估与可行性研究报告的内在联系项目评估与可行性研究有着密切的联系,两者的理论基础,基本内容和要求都是一致的,同时,两者具有因果关系,没有项目的可行性研究,就不会有项目的评估,不经项目评估,项目的可行性研究也就不能最后成立。十、项目后评价的主要概念项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响进行的系统的、客观的分析；通过项目活动实践的检查总结,确定项目预期的目标是否达到,项目的主要效益指标是否实现,通过分析评价达到肯定成绩、总结经验、吸取教训、提出建议、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效果的目的。十一、后评价的作用后评价是在项目投资完成以后,通过
11、对项目目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的全面系统的分析,总结正反两方面的经验教训,使项目的决策者和建设者学习到更加科学合理的方法和策略,提高决策、管理和建设水平。后评价是增强投资活动工作者责任心的重要手段。后评价主要是为投资决策服务的,即通过后评价建议的反馈,完善和调整相关方针。政策和管理程序,提高决策者的能力和水平,进而达到提高和改善投资效益的目的,总之,后评价要从投资开发项目实践中吸取经验教训,再运用到未来的开发实践中去。十二、项目后评价与项目前评估的主要区别：项目后评价与项目前期准备阶段的评估,在评价原则和方法上没有太大的区别。都采用定量与定性相结合的方法。但是,由于两者的评价时点
12、不同,目的也不完全相同,因此存在一些区别。前评估的目的是确定项目是否可以立项,它是站在项目的起点,主要应用预测技术来分析评价项目未来的效益,以确定项目投资是否值得及可行。后评价则是在项目建成之后,总结项目的准备,实施,完工和运营,并通过预测对项目的未来进行新的分析评价,其目的是为了总结经验教训,为改进决策和管理服务。所以后评价是站在项目完工的时点上,一方面检查总结项目实施过程,找出问题,分析原因；另一方面,要以后评价时点为基点,预测项目未来的发展。前评估的重要判别标准是投资者要求获得的效益率或基准收益率,而后评价的评价标准侧重点是前评估的结论,主要采用对比的方法,这就是后评价与前评估的主要区别
13、。第三部分、房地产开发项目立项和可行性研究阶段的法律程序程序3.2：项目建议书代可行性研究报告的编制主管机关1. 北京市发展和改革委员会市发展改革委,是北京市投资建设项目的立项及计划主管机关,负责投资建设项目的计划审批和登记备案工作；2. 北京市投资项目办理中心市投资办理中心,是市发展改革委下属机构,具体承办市发展改革委权限内非政府投资建设项目的审批和登记备案工作；3. 各区、县发展和改革委员会区县发展改革委,在审批权限内负责本辖区非政府投资建设项目的审批和登记备案工作。相关各方1. 从事房地产项目开发建设的房地产开发公司建设单位；2. 具有相应资质的工程咨询单位。工作内容1. 房地产开发项目
14、申报立项时一般分为两个步骤,即项目建议书和可行性研究报告的编制、申报和审批。2. 可行性研究的任务是根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求,对建设项目在技术、工程和经济上是否合理和可行,进行全面分析、论证,作多方案比较,提出评价,为项目决策提供可靠的依据。3. 在进行房地产项目开发建设之前,必须对房地产项目的可行性进行科学的分析论证,即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济评价,并在此基础上作出正确的房地产投资决策,从而取得最好的投资经济效益。4. 所谓可行性研究是指具体实施某一开发建设项目前,对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究及评价。可行性研究的工作重点是研究新
15、建或改建一个工程项目究竟是否可行,也就是通过调查研究,综合论证一个投资建设项目在技术上是否先进、是否实用可靠,在经济上是否合理,在财务上是否赢利,是否值得投资于这个项目。5. 可行性研究是建设项目前期工作的重要内容,是房地产开发和基本建设程序中的重要组成部分,是项目立项申报、规划设计、工程建设的重要依据。可行性研究是开发建设单位进行投资决策,编制设计任务书,与各有关部门商谈合同、签订协议,进行工程设计、设备订货、施工准备,筹集资金、向银行申请贷款,环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。工作要求项目建议书代可行性研究报告应包括以下各项主要内容：1. 项目概况,包括：1项目背景及来源情况；2开发建设单位基本情况；3项目建设的必要性、目的、意义；4编制依据；5项目概况及主要经济技术指标情况。2. 市场需求分析,包括：房地产开发业的现状、前景预测和对本项目的影响。3. 项目选址及建设条件,包括：1项目选址情况,包括开发项目位置及周围环境；2建设条件,主要是大市政条件,包括供水、排水、供热、供电、燃气、通信、道路等现状及未来发展情况。4. 总体设想和规划构思,包括：总体设想、规划方案、配套设施、交通组织、绿化方式、建筑风格、结构类型等。5. 建设规模和建设内容,包括：各项主要经济技术指标,如总占地面积、规划用地面积、规划建筑面积、绿化面积、容积率、建筑
