《潍坊高新区清池项目营销策划报告教案资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《潍坊高新区清池项目营销策划报告教案资料（78页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、营销策划执行报告潍坊高新区清池供销社地块项目潍坊高新区清池供销社地块项目项目案名项目案名潍坊高新区清池供销社地块项目 “ “蓝顿蓝顿OPENSOLOOPENSOLO精英公馆精英公馆”以高姿态形式即将亮相潍坊市，它的出现不仅是以高姿态形式即将亮相潍坊市，它的出现不仅是潍坊市房地产行业里的一次产品变革运动，更是蓝顿集团房地产战略布署的重潍坊市房地产行业里的一次产品变革运动，更是蓝顿集团房地产战略布署的重要里程。如果说我们给潍坊带来的是要里程。如果说我们给潍坊带来的是“华贵、豪宅与品质生活华贵、豪宅与品质生活”，那么潍坊给，那么潍坊给“蓝顿蓝顿OPENSOLOOPENSOLO精英公馆精英公馆”即将带
2、来什么呢？我们希望是即将带来什么呢？我们希望是【前言前言】 本报告中我们将从营销全局角度考虑，以产品创新为基础，整合各项资源优势，选本报告中我们将从营销全局角度考虑，以产品创新为基础，整合各项资源优势，选择最佳的媒介渠道及推广模式，制定最为合理的营销策略，为项目树立良好口碑的同时择最佳的媒介渠道及推广模式，制定最为合理的营销策略，为项目树立良好口碑的同时，也为项目日后创下销售佳绩打下夯实基础；报告中将进一步细化各阶段策略的具体工，也为项目日后创下销售佳绩打下夯实基础；报告中将进一步细化各阶段策略的具体工作，使营销工作更加具体化、规范化，同时对营销阶段可预见风险进行评估，且准备好作，使营销工作更
3、加具体化、规范化，同时对营销阶段可预见风险进行评估，且准备好备用方案，真正做到未雨绸缪，全盘掌控营销工作，为项目开发利润最大化奠定基础。备用方案，真正做到未雨绸缪，全盘掌控营销工作，为项目开发利润最大化奠定基础。“ “高度的价值认可与社会认同高度的价值认可与社会认同” ”！潍坊高新区清池供销社地块项目如何进行项目价值分析？分析结论分析步骤分析内容动态分析静态分析2.属性界定1.资源盘点3.初步判定4.市场验证盘点项目资源，反映项目的盘点项目资源，反映项目的客观条件客观条件提炼项目的核心影响因素、提炼项目的核心影响因素、次级影响因素次级影响因素根据项目属性研判项目发展根据项目属性研判项目发展的初
4、步思路的初步思路包括消费者分析和竞争项目包括消费者分析和竞争项目分析，从市场的角度验证初分析，从市场的角度验证初步判定的分析结论步判定的分析结论完整的项目资源体系完整的项目资源体系属性架构，包括项目的核心属属性架构，包括项目的核心属性，以及次级属性性，以及次级属性得到的不是具体的战略战术，得到的不是具体的战略战术，而是战略战术的架构和方向而是战略战术的架构和方向1 1、战略层面：项目的核心竞争、战略层面：项目的核心竞争体系，如项目的占位、盈利模式体系，如项目的占位、盈利模式2 2、战术层面：强化优势，规避、战术层面：强化优势，规避劣势劣势潍坊高新区清池供销社地块项目地理位置潍坊高新区清池供销社
5、地块项目地理交通条件潍坊高新区清池供销社地块项目自身条件潍坊高新区清池供销社地块项目区域经济要素潍坊高新区清池供销社地块项目区域市场情况分析潍坊高新区清池供销社地块项目区域概述潍坊高新区清池供销社地块项目区域未来5年规划潍坊高新区清池供销社地块调研分析潍坊高新区清池供销社地块类似项目调研分析潍坊高新区清池供销社地块潍坊高新区清池供销社地块可行性研究项目研究项目研究市场定位市场定位产品定位产品定位客户定位客户定位价格定位开发周期销售周期经济效益分析产品方案产品方案营销策划第一阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目规划项目规划定位定位用准确的数据与科学的规划、策划来证明项目定位的准确性潍坊高新区清池供销
6、社地块项目SWOT分析潍坊高新区清池供销社地块项目业态定位重要性潍坊高新区清池供销社地块项目业态定位依据潍坊高新区清池供销社地块项目商住二用规划定位潍坊高新区清池供销社地块概念规划设计篇概念规划设计篇蓝顿蓝顿OPENSOLOOPENSOLO精英公馆精英公馆潍坊高新区清池供销社地块项目概念规划设计潍坊高新区清池供销社地块A栋平面布局图潍坊高新区清池供销社地块B栋平面布局图潍坊高新区清池供销社地块营销策略篇营销策略篇蓝顿蓝顿OPENSOLOOPENSOLO精英公馆精英公馆蓝顿OPENSOLO精英公馆营销运动环这是一个什么样的楼盘呢这是一个什么样的楼盘呢? ?要把它卖给谁呢要把它卖给谁呢? ?怎么样
7、把它卖出去呢怎么样把它卖出去呢? ?能把它卖的更好吗能把它卖的更好吗? ?产品能做的更合购房者需求吗产品能做的更合购房者需求吗? ?形象气质能与购房者心灵共鸣吗形象气质能与购房者心灵共鸣吗? ? 解决产品问题解决产品问题 解决客群问题解决客群问题 解决推广销售问题解决推广销售问题 提出销售利润与速度问题提出销售利润与速度问题 解决销售利润与速度问题解决销售利润与速度问题蓝顿OPENSOLO精英公馆营销策略思考思考思考4 4思考思考3 3思考思考2 2思考思考1 1pp在建筑规划上如何与其他楼盘形成差异化竞争？在建筑规划上如何与其他楼盘形成差异化竞争？pp周边楼盘均以低价为主要竞争手段，本案将在
8、营销推广周边楼盘均以低价为主要竞争手段，本案将在营销推广中有何创新之处？中有何创新之处？pp本案采取什么样的价格策略，即能保证快速去化，又确本案采取什么样的价格策略，即能保证快速去化，又确保开发商的合理利润？保开发商的合理利润？ 解决本项目的产品问题解决本项目的产品问题 解决本项目的推广问题解决本项目的推广问题 解决本项目的销售利润与速度问题解决本项目的销售利润与速度问题pp周边区域楼盘供应集中，本地客户竞争激烈，如何拓展周边区域楼盘供应集中，本地客户竞争激烈，如何拓展新客户？新客户？ 解决本项目的客群问题解决本项目的客群问题蓝顿OPENSOLO精英公馆产品在营销上的考虑已喜庆主题来带动其他物
9、业板块已喜庆主题来带动其他物业板块低总价高使用率低总价高使用率-买一层送一层买一层送一层从营销上考虑产品着重考虑两个因素：从营销上考虑产品着重考虑两个因素：vv 基于这两点考虑，我们提出了在产品建议中所提出的具基于这两点考虑，我们提出了在产品建议中所提出的具体建议，在此不做赘述，若能按照我们的产品建议改进体建议，在此不做赘述，若能按照我们的产品建议改进产品规划设计，我们则可以确定本项目的市场定位是产品规划设计，我们则可以确定本项目的市场定位是vv一是产品能否在市场上区别与其他楼盘一是产品能否在市场上区别与其他楼盘vv二是产品能否有力的支撑项目形象定位二是产品能否有力的支撑项目形象定位蓝顿OPE
10、NSOLO精英公馆市场定位解读以喜庆主题来带动其他物业板块以喜庆主题来带动其他物业板块低总价高使用率低总价高使用率-买一层送一层买一层送一层L-LOW 低总价 高使用率O-OMITBUS 综合型 商住二用F-FOCALIZATION 集中焦点 喜庆为主题城市有亮点T-TWAIN 双倍 买一层送一层蓝顿OPENSOLO精英公馆客群定位在营销上的考虑 本项目一则地理位置较偏，普通意义上较难吸引太多的客户，二则周边本项目一则地理位置较偏，普通意义上较难吸引太多的客户，二则周边楼盘众多，面临激烈的客户争夺战，为了规避风险，实现更好的销售结楼盘众多，面临激烈的客户争夺战，为了规避风险，实现更好的销售结果
11、，我们必须开拓新客户。果，我们必须开拓新客户。 要开拓新客户则必须放眼整个潍坊，所以我们的客户开拓策略就是：要开拓新客户则必须放眼整个潍坊，所以我们的客户开拓策略就是： 一项目形象定位为非高新区本地型楼盘，而是面对整个潍坊的楼盘，所以一项目形象定位为非高新区本地型楼盘，而是面对整个潍坊的楼盘，所以在客户开拓上是面对整个潍坊市场来挖掘；在客户开拓上是面对整个潍坊市场来挖掘； 二在外来客户的带动下，利用二在外来客户的带动下，利用“ “鲶鱼效应鲶鱼效应” ”促进促进本地市场的消化；本地市场的消化； 三利用高新区未来五年规划展示项目的未来升值三利用高新区未来五年规划展示项目的未来升值潜力，通过市场中的
12、投资需求消化部分房源。潜力，通过市场中的投资需求消化部分房源。 四利用喜庆主题业态来带动其他板块。四利用喜庆主题业态来带动其他板块。蓝顿OPENSOLO精英公馆客群分析放眼整个潍坊市场，哪些客户可能是我们的目标客群？放眼整个潍坊市场，哪些客户可能是我们的目标客群？根据先前项目市场调研分析的结果，这是一群以根据先前项目市场调研分析的结果，这是一群以25352535岁之间的年岁之间的年轻人为主的购房群体，他们在购房大军中实际上处于中下水平。轻人为主的购房群体，他们在购房大军中实际上处于中下水平。从营销上分析，他们是这样一群人从营销上分析，他们是这样一群人：生于生于7070年代末到年代末到8080年
13、代初，是在社会转型期长大的一代，小时候立志长大当工人，却发现工人下年代初，是在社会转型期长大的一代，小时候立志长大当工人，却发现工人下岗了，立志长大当农民却发现农民进城了；岗了，立志长大当农民却发现农民进城了；孤独但渴望沟通：大多是独生子女，小时候跟小朋友一起快乐玩耍，长大后却各为前程奔波了；孤独但渴望沟通：大多是独生子女，小时候跟小朋友一起快乐玩耍，长大后却各为前程奔波了；好享受：在父母呵护下长大，走出校园进入社会却发现一切不象自己所想象，几年扩招，大学毕好享受：在父母呵护下长大，走出校园进入社会却发现一切不象自己所想象，几年扩招，大学毕业等于失业；业等于失业；有理想有追求有情趣：受过相对良
14、好的教育，拥有小时候的理想，但面临社会有理想有追求有情趣：受过相对良好的教育，拥有小时候的理想，但面临社会现实却很无奈；现实却很无奈；市场经济熏陶中长大：受市场和家人的影响，开始挑剔产品，关注性价比；市场经济熏陶中长大：受市场和家人的影响，开始挑剔产品，关注性价比；爱情、事业双重压力，目前却往往处于爱情、事业双重压力，目前却往往处于“艰难挣扎艰难挣扎”的边缘，他们需要一个可的边缘，他们需要一个可以以“释放神经的港湾释放神经的港湾”，也需要给爱人一个温馨的窝；，也需要给爱人一个温馨的窝；资金有限，却希望用它买到能吸引他的产品，实用而有品位资金有限，却希望用它买到能吸引他的产品，实用而有品位. .
15、蓝顿OPENSOLO精英公馆关于营销推广的思考 通过对营销层面的产品分析和客户分析定位，我们已经理清了怎么样与通过对营销层面的产品分析和客户分析定位，我们已经理清了怎么样与对手区别竞争以及卖给谁的问题，接下来的重点就是怎么卖。对手区别竞争以及卖给谁的问题，接下来的重点就是怎么卖。 针对我们有这么多亮点设置的产品和一群在社会转型期长大的目标人群，针对我们有这么多亮点设置的产品和一群在社会转型期长大的目标人群，我们的营销推广思路重点就是如何在产品和客群之间产生互动，使产品有我们的营销推广思路重点就是如何在产品和客群之间产生互动，使产品有力的来支撑项目形象，同时又让形象有效的宣传产品。力的来支撑项目
16、形象，同时又让形象有效的宣传产品。蓝顿OPENSOLO精英公馆营销策略品牌品牌先行先行板块板块炒作炒作概念概念突围突围vv 品牌先行：以品牌先行：以喜庆生活馆主题喜庆生活馆主题在潍坊的影响力树立产品形象在潍坊的影响力树立产品形象vv 板块炒作：商业精英舒适生活的保留之地（板块炒作：商业精英舒适生活的保留之地（商住二用低总价高使用率商住二用低总价高使用率）vv 概念突围：以有产品支撑的形象概念冲出与普通楼盘间的价格竞争。概念突围：以有产品支撑的形象概念冲出与普通楼盘间的价格竞争。买一层送一层买一层送一层蓝顿OPENSOLO精英公馆营销组合策略情感营销情感营销活动营销活动营销体验营销体验营销广告营销广告营销营销组合拳营销组合拳vv售楼部售楼部/ /样板房样板房/ /工地现场客户体验工地现场客户体验vv利用活动与客户沟利用活动与客户沟通，引起情感共鸣，通，引起情感共鸣，传播产品信息，树立传播产品信息，树立项目形象项目形象vv要征服一个人，首要征服一个人，首先要征服她的心，人先要征服她的心，人类的情感丰富而脆弱类的情感丰富而脆弱，卖产品要从情感沟，卖产品要从情感沟通开始。通开始。vv形象树立，
