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1、第七章收益法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大单选多选判断计算2007 题数5 1 1 7 分值5 2 1 8 考点收益性房地产、客观收益、收益价格计算2、综合资本化率报酬资本化法受益期限2008 题数3 1 1 1 6 分值3 2 1 8 14 考点收益价格2、综合资本化率运营费用综合资本化率承租人权益价值2009 题数4 1 1 0.5 6.5 分值4 2 1 6 13 考点报
2、酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法净收益的估计无形收益估计与报酬率的选择问题收益法估价2010 题数4 1 2 1 8 分值4 2 2 8 16 考点预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数收益价格、 净收益乘数、经营年限收益价格公式、投资组合技术剩余技术第一节收益法概述1. 收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）收益法的本质是以房地产预期收益为导向求
3、取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。2. 收益法的理论依据（熟悉）预期原理决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以
4、货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）【 2009 年真题】 答疑编号501254070101 正确答案错误答案解析如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、 213。3. 收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。不适用于无收益的项目常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益
5、期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。4. 收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测5. 收益法的操作步骤（熟悉）确定未来收益期限。预测未来各期的净收益。求取报酬率。选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。第二节报酬资本化法的公式1. 最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地产在估价时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：后面各种公式均是此公式的特例。以上均假设未
6、来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为公式中的 A、Y、n 应一致，而且一般以年为单位2. 净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提公式的假设前提净收益每年不变为A 净收益每年不变为A 报酬率为 Y，Y不等于零报酬率为Y，Y大于零收益期限 n 为有限年收益期限n 为有限年净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值【例 7-1 】某写字楼是6 年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50 年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80 万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。 答疑编号501254070102 正确答案参见教材P219。该宗房地产的
7、收益价格计算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 例 7-2 （参见教材P219。）例 7-3 新增例题6 年前，甲单位提供一块面积为1000 平方米、使用年限为50 年的土地（到期不可续期），乙单位出资300 万元，合作建设3000 平米的钢混结构办公楼。建设期2 年，建成后1000 平米归甲，2000 平米由乙使用20 年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80 元 / 平米，且稳定，出租率为 85% ，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10% ，钢混结构的建筑物使用年限为6
8、0 年。（注意8 分的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩 44 年使用权，建筑物还剩54 年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44 年。乙按照合同，从现在开始还能使用16 年，因而他收购的是从第17 年到第 44 年，未来总共28 年的使用权。（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V44-V16年出租净收益 =2000801285% （1-35%）=106.08 乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元（2）用途 2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格两房地产报酬率相等
9、时，例 7-4 已知某宗收益性房地产40 年收益权利的价格为2500 元/平方米， 报酬率为10% ，计算该房地产 30 年收益权利的价格。 答疑编号501254070103 解析：按照最基本的公式带入不同的数据即可。有时，两房地产报酬率不相等时，建议不要展开，就按照最基本的公式记忆，带入不同的数据即可。己知某收益性房地产的收益期限为50 年， 报酬率为8% ，价格为 4000 元/m2：若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为6% ，则其价格最接近于（）元 /m2。【 2006 年真题】A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 答疑编号501254070104 【答案】 D
10、【解析】参见教材P221。思路一：思路二：因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。先算年收益，解得 a=326.97 再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。P222 例 7-6 甲房地产的受益年限为50 年，单价为 2000 元/ 平米，乙房地产的收益年限为30 年， 单价为 1800元/ 平米，报酬率为6% ，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。 答疑编号501254070201 正确答案年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50 年
11、的甲房地产还原为30 年的甲房地产， 再与乙比较； 或者将 30 年的乙房地产还原为50 年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3 种。答案解析参见教材P222 （4）市场法中因期限不同进行的价格调整。P223 例 7-7 某宗 5 年前出让方式获得的50 年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200 元/平米， 该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50 年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10% ，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。 答疑编号501254070
12、202 正确答案已知V50=1200 要求的是V45答案解析参见教材P223 用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。【2010 真题】根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（） 答疑编号501254070203 正确答案错误答案解析土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为2% 时，需要 520 年才能接近无限年的价格，报酬率为4% 时，需要 260 年，报酬率为8% 时，需要130 年，报酬率为20% 时，需要 50 年，报酬率为25% ，需要 50 年。所
13、以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材P223。3. 净收益按一定数额递增的公式（熟悉）收益期限为有限年公式：要强记公式的假设前提净收益未来第1 年为 A，此后按数额b 逐年递增，至未来第n 年为 A+（n-1 ）b 报酬率为 Y，且不等于零收益期限为有限年n 收益期限为无限年公式：公式的假设前提净收益未来第1 年为 A，此后按数额b 逐年递增，至未来第n 年为 A+（n-1 ）b 报酬率大于零为Y 收益期限为无限年4. 净收益按一定数额递减的公式（熟悉）公式：-b ：净收益逐年递减的数额- 未来第 n 年的收益： A- （n-1 ） b 假设前提净收益未来第
14、1 年为 A，此后按数额b 逐年递减，未来第n 年的价值为A-（n-1 ）b 报酬率为 Y，Y不等于零收益期限为有限年n，且 n 小于等于A/b +1 确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1 ）b=0，求出 n 【例 7-8 】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该宗房地产的收益价格。 答疑编号501254070204 正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材P222 【例 7-9 】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25 万元，此后每年的净收益会在上一年
15、的基础上减少2 万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6% ，请计算该宗房地产的收益价格。 答疑编号501254070205 正确答案该宗房地产的合理经营期限n 计算如下：令 A-（n-1 ）b=0 有 25- （n-1 ）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第13 年的净收益为：A-（n-1 ）b=25- （13-1 ）2=1（万元）该宗房地产第14 年净收益为：A-（n-1 ）b=25- （14-1 ）2=-1 （万元）所以合理经营年限为13.5 年。该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材P223 【2010 真
16、题】某宗商用房地产于30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20 年，房地产未来第一年的净收益为28 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2 万元，报酬率为8% ， 则 （） 。A.该房地产的收益价格为136.73 万元B.该房地产的收益价格为143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15 年E.该房地产的合理经营期限为20 年 答疑编号501254070206 正确答案 BCD 答案解析设该房地产的合理经营年限为n 令 A-（n-1 ）b=0，即 28- （n-1 ）2=0N=15 该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格 / 年净收益=143.89/28=5.14 如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第 15 年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15 年15 年的收益价格 =5. 净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式也要强记 g ：净收益逐年递增
