财务管理23第二章资产评估方法

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1、第三节第三节 市场法市场法一、市场法的基本涵义一、市场法的基本涵义 市场法又称市场比较法或现行市价法，是指通过市场调查，选择市场上与评估对象同样或类似的资产，利用其近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 基本原理：资产的替代原理 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 。二、市场法的二、市场法的基本前提基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： 其一是要有一个活跃的公开市场； 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相

2、同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。三、市场法的三、市场法的基本程序基本程序1、明确评估对象 确定评估对象的主要参数，如功能指标及成新率等，并以此作为选择市场参照物的可比因素。 2、选择参照物 可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。通常参照物应选择三个以上。3、在评估对象与参照物之间选择比较因素影响资产价值的因素各有侧重，如房地产（？），机器设备（？）资产的功能，资产的实体性特征和质量，市场条件，交易条件 4、指标对比、量化差异 差异数量化和货币化 。

3、 5、调整已经量化的对比指标差异 在各参照物成交价格的基础上，将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，得到初步评估结果。6、综合分析确定评估结果 采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。 四、市场法四、市场法的具体评估方法的具体评估方法 （一）直接比较法 直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。 直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高,参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度。 其基本数学表达式为： 评估对象价值参照物成交价格 或：评估对象价

4、值参照物成交价格(评估对象特征参照物特征) 1、现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。如股票、债券等2、市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率)例评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟

5、快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10(1-40%)=6(万元)3、功能价值类比法功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为： 资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)例被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值=1090/120=7.5(万元)资产价值与其功能呈指数

6、关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)x例被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10(90/120)0.7=8.18(万元)4、价格指数法价格指数调整法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格(1+物价变动指数 ) 或：资产评估价值参照物成交价

7、格价格指数例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10(1+5%)=10.5(万元)5、成新率价格调整法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率)6、成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达:资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)例评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已

8、知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。资产评估价值=20150%=30(万元)7、市盈率倍数法市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达：资产评估价值评估对象(企业)收益额参照物(企业)市盈率例某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则： 该企业的评估价值=100020=20000(万元)（二）类比调整法类比调整法是市场途径及其方法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基

9、本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。该法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法,其基本数学表达式为：资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值区域差异值+成新率差异值+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数例 1.估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 2.评估要求 评估该地块2007年10月

10、的公平市场交易价格。 3.评估过程 1)选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场途径及其方法进行评估。2)收集有关的评估资料 收集待估土地资料。（略） 收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。表1 交易实例情况表交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象所处地区临近类似类似类似一般市区交易日期2007年4月2007年3月2006年10月2006年12月2007年10月价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380 m2320 m2450 m2600 m2交易情况

11、正常低于正常价格2%低于正常价格3%正常剩余使用年限35年30年35年30年30年考虑要进行哪些修正 3)进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 4)进行交易日期修正 根据调查，单位土地价格2007年10月比2006年10月上涨12%，比2006年12月上涨10%，比2007年3月上涨7%，比2007年4月上涨6%。则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%；交易实例B：7

12、%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 表2 区域因素比较表 类似地区区域因素BCD自然条件相同(10)相同(10)相同(10)社会环境稍差(7)相同(10)相同(10)街道条件相同(10)相同(10)相同(10)交通便捷度稍差(8)稍好(12)相同(10)离交通车站点距离稍远(7)稍近(12)相同(10)离市中心距离相同(10)稍近(12)相同(10)基础设施状况稍差(8)相同(10)稍好(12)公共设施完备状况相同(10)稍好（12）相同（10）水、大气、噪音污染状况相同（10）相同（10）相同（10）周围环境及景观稍差（8）相同（10）稍差（8）综合打分881081005)进行区域

13、因素修正 交易实例A与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2判断。 本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 6)进行个别因素修正 经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。 土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： 年限修正系数

14、=1 =（10.0994）（10.0676） =0.90060.9324 =0.9659 7)计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为： 870 （元/m2） 交易实例B修正后的单价为： 820 （元/m2） 交易实例C修正后的单价为： 855 （元/m2）交易价格交易日期区域个别因素（面积）使用年限交易实例D修正后的单价为： 840 （元/m2） 8)采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为： （909+1038+901+942）4=948（元/m2） 土地评估总价为： 600948=568800（元）评估方法练习 1.被评估设备购建于1999年，账面价值为100,000元，根

15、据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1999至2009年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为25%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的评估值。2. 某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性

16、资产在永续经营条件下的评估值。 3.待评估宗地D为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2010年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易价格均正常。 ABCD价格（元/ M2 ） 2,550 2,200 2,400 交易时间 2009年10月 2009年12月 2010年5月 2010年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 剩余使用年限35303530容积率 54.54.55根据调查：（1）2010年12月价格比2009年10月上涨14%，比2009年12月上涨12%，比2010年5月上涨7%，。（2）交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法。以待估宗地的区域因素为标准，分值为100，B分值为86，C分值为93；面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（3）假定折现率为8%。（4）经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。第四节第