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1、武汉市房地产市场调研报告2007-11-23第一部分 武汉市经济发展和城市建设一、 武汉市概况【地理位置】武汉，简称“汉”，俗称“江城”，位于中国腹地中心、长江与汉江交汇处，是湖北省省会，华中地区和长江中游的经济、科技、教育和文化中心，全国特大城市和重要的交通枢纽。地理位置为东径1134111505，北纬29583122。在平面直角坐标上，武汉市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，形如一只自西向东翩翩起舞的彩蝶。【行政区划】长江、汉江纵横交汇通过市区，形成了武昌、汉口、汉阳三镇鼎立的格局。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲13个区；
2、区下辖108个街道办事处、21个镇、15个乡。全市群众自治组织3140个，其中，社区1107个，村民委员会2033个。全市土地面积8494.41平方公里。二、 武汉城市综合竞争力现状与未来发展1、 武汉城市竞争力现状按照城市综合竞争力=综合市场占有率、综合长期经济增长率、综合地均生产率、综合人均收入水平、综合就业机会、综合资源环境成本节约的分析框架，选取中国综合实力排前50位的大中型城市进行比较研究。按照这一方法，在全国50个大中城市中，武汉市在城市竞争力的12项要素中进入前10名的有4项：科技竞争力排第3位，区位竞争力排第6位，人才竞争力排第9位，资本竞争力排第10位。其他8个分项的排名分别
3、为：基础设施竞争力第12位、文化竞争力第33位、开放竞争力第37位、结构竞争力第38位、政府管理竞争力第41位、企业管理竞争力第42位、环境竞争力第45位、制度竞争力第47位。综合评价，武汉城市竞争力在全国50个城市中排名第24位，居于中等水平。各项竞争力的具体分析如下：科技竞争力列全国第3位。不但拥有大批科研院所和人才充足的优势，且产-学-研结合较好。综合科技实力、综合创新能力和综合科技转化能力都居前5位，为发展高科技产业和现代制造业提供了优越条件。区位竞争力列全国第6位。政治文化区位优势明显，自然区位、经济区位比较优越。其中，自然区位便利度排第10位，拥有四通八达的水路、铁路和公路交通网。
4、资源优势排第13位，淡水资源丰富，居50个城市之首。经济区位优势度排16位，商业集散功能强，腹地市场广阔。人才竞争力居全国第9位。人才资源优势明显，是保持武汉市长期竞争力的一个重要因素。其中，人力资源规模居第5位，人力资源配置能力和效率居第7位，人力资源质量居第14位，人力资源教育状况居第16位，人力资源需求居41位。表明武汉市人才资源丰富，水平高，潜力较大，但对外来人才的吸引力不够。资本竞争力居全国第10位。近几年武汉市资本竞争力提升较快。其中，资本控制力居第11位，资本数量居第13位，获得便利度居第19位，资本质量居第43位。表明武汉各类资本数量充裕，但利用率偏底；金融机构数量充足，金融服
5、务范围齐备，金融控制力较强；资本市场较有效，民间风险资本较为活跃，产业和服务业可以比较便利地获得所需资本。基础设施竞争力居全国第13位。其中，对外交通发达居第9位，基础设施水平居第13位，信息技术基础设施居第33位，技术设施成本居34位。表明信息技术基础设施建设有待强化，技术设施成本需要进一步降低。文化竞争力列全国第33位。其中，创业精神居第17位，价值取向居第28位，创新氛围居第30位，交往操守居第48位。表明我市文化的总体竞争力不强，需要进一步鼓励创业精神和重商价值，塑造良好的创业创新氛围，加强城市诚信制度建设。开放竞争力列全国第37位。其中，人文国际化程度居第23位，经济国际化程度居第2
6、9位，社会交流居第33位，经济区域化程度居第44位。表明武汉市城市国际化程度和经济区域化程度偏低，需要在这两个方面加大力度。结构竞争力列全国第38位。其中，产业结构高级化程度居第14位，经济结构体系健全度居第15位，经济结构体系灵活度居第29位，产业集聚度居第43位，结构转化速度居第49位。表明武汉非农产业比重偏低；高科技产业就业人员比重较大，但消费结构升级和经济结构转化速度慢。为此，应在产业结构高级化调整方面加大力度，围绕新兴高科技行业推进产业集群的发展，进一步提高新兴产业的集聚程度，并大力推动现代服务业的发展。政府管理竞争力列全国第41位。其中，政府推销能力居第13位，政府规划能力和政府社
7、会凝聚能力均居第36位，政府执法能力居第38位，财政能力居第49位，政府服务能力居第43位，政府创新能力居第45位。表明武汉在城市推销方面表现较好，而其他方面表现不够出色，下一步尤其要提高其经济社会发展规划的效力，创新执政能力，提高社会服务效能。企业管理竞争力列全国第42位。其中，管理应用水平和管理技术经验均居第32位，激励与约束绩效居第35位，产品与服务质量居第39位，企业管理效益居第40位。在这几个方面武汉市竞争力都偏低，需要进一步加强。环境竞争力列全国第45位。其中，人工环境居第19位，环境质量、环境舒适度、自然环境优美度均居第42位。表明武汉市在环境方面面临重大挑战，需长期重视环境保护
8、、控制和治理污染、提高城市绿化和清洁程度，改善人工环境。制度竞争力列全国第47位。其中，个体经济决策自由度居第35位，产权保护制度和法制健全程度居第45位，市场发育程度居第46位，政府审批与管理效率居第48位。表明武汉在培育市场、优化监管、产权保护等方面仍需大力加以改进，以便为经济社会发展注入活力。武汉城市综合竞争力排名第24位，一方面是武汉市综合生产率（居第9位）和相对比较高的市场占有率（居15位）的贡献，但另一方面，由于综合经济增长率和综合就业增长率较低，加上居民综合收入水平较低，大大地影响了城市综合竞争力的排名位次。2、 武汉的城市功能定位和产业发展（1） 城市功能定位。通过对武汉在全国
9、50个城市中所处的地位进行比较分析，认为武汉作为物流中心排第6位，文化中心排第6位，科技中心排第7位，金融中心排第7位，装备制造中心排第8位，综合经济中心排第8位，人居中心排第10位，旅游中心排第13位，加工制造中心排第13位，会展中心排第16位。这一结果表明，武汉市的各类城市功能都比较健全，相互之间比较均衡。作为综合经济中心、文化中心、科技中心、装备制造中心、金融中心和物流中心排名都在前10位之内，在加工制造、会展、旅游、人居等方面排名都在第10-20位之间。因此认为，在城市功能定位上，武汉应当利用其有利优势，将城市定位为综合经济中心和科技文化中心比较恰当。（2） 产业发展。武汉市的产业集群
10、具有三个方面的鲜明特征。第一，钢铁、汽车及配件、机械制造、发电、输变电设备、数控设备、光电子、烟草、服装、医药制造、商品交易市场、报刊出版等产业有较为雄厚的基础。第二，武汉39个制造业中，产业集群竞争力在全国具有优势地位的有17个，其中在全国具有显著竞争优势的产业主要为原材料类产业或城市基础产业，体现了武汉产业集群以重工业为主的地方特色。第三，武汉13个服务业中，产业集群竞争力在全国有优势地位的有6个。其中住宿和餐饮业列第5位，教育产业列第11位，科研、技术服务和地质勘察业均列第13位，水利、环境、公共设施管理业列第14位，文化、体育娱乐业列第14位，卫生、社保和社会福利业列26位，表明这些产
11、业均有较强的竞争优势和发展潜力。综合三个特点，在当前和今后一个时期，武汉应当重点发展钢铁、汽车及配件、机械制造、数控设备、光电子、烟草、服装、医药制造等现代制造业，大力发展餐饮业、教育、旅游、文化娱乐、物流、房地产等现代服务业，努力构建自身的支柱产业和产业支撑体系。 三、 武汉市20002006年经济发展1、 经济持续稳定发展，城市建设不断完善【国内生产总值】2006年全年地区生产总值2590.00亿元，比上年增长14.8%，增幅同比提高0.1个百分点。其中，第一产业增加值115.91亿元，增长4.0%；第二产业增加值1194.00亿元，增长18.0%；第三产业增加值1280.09亿元，增长1
12、3.0%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为4.5%、46.1%和49.4%。由上表分析可知，武汉市经济持续稳定发展。2000年起国内生产总值年均增长在12%以上，近年发展速度加快，年平均增长超过14%。三产结构相对合理，第二、第三产业占绝对比例。【固定资产投资】2006年全市完成全社会固定资产投资1325.29亿元，比上年增长26.1%，增幅同比回落2.2个百分点。其中城镇固定资产投资1297.06亿元，增长26.7%。城镇固定资产投资中，第三产业投资922.38亿元，增长29.1%，增幅提高0.8个百分点；第二产业投资367.43亿元，增长21.6%，回落16.0个百分点
13、，其中制造业完成投资329.77亿元，增长21.0%，回落19.1个百分点。全社会固定资产投资中国有与非国有单位投资比例为57：43，国有经济投资比重比上年下降2.5个百分点。城市基础设施项目投资372.24亿元，比上年增长43.9%，占全市投资的比重为28.1%，比上年提高3.6个百分点。其中交通运输、仓储和邮政业完成投资166.8亿元，增长76.8%，水利、环境及公共设施投资154.1亿元，增长24.5%。由上表分析可知，武汉市城市建设加快，固定资产投资持续加大，2004年起，增长幅度均在25%以上。2006年城市基础设施项目投资增长达43.9%。2、 人民生活水平不断提高，消费能力增长迅
14、速【社会消费品零售总额】2006年全市社会消费品零售总额1293.33亿元，比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。其中，批发零售业1075.67亿元，增长15.0%；住宿餐饮业177.13亿元，增长17.9%；其他行业40.53亿元，下降5.8%。从限额以上各种经营业态零售额看，百货商场增长23.8%，超级市场增长13.6%，专业店增长67.7%，专卖店下降20.7%，便利店增长9.5%。【城乡居民储蓄存款余额】2006年末，武汉地区金融机构本外币各项存款余额4684.32亿元，比年初增加593.68亿元。其中，企事业存款余额1931.23亿元；居民储蓄存款余额1887.73亿元。金
15、融机构本外币各项贷款余额3673.68亿元，比年初增加502.77亿元。其中，短期贷款1224.78亿元；中长期贷款2126.71亿元。消费贷款442.53亿元，其中个人住房贷款388.00亿元。【城市居民人均可支配收入】2006年城市居民人均可支配收入12359.98元，比上年增长13.9%。其中工薪收入9110.49元，增长23.6%；农村居民人均纯收入4748元，增长9.4%，其中现金纯收入4218.4元，增长15.0%。城市居民恩格尔系数38.8%，与上年持平；农村居民恩格尔系数44.4%，下降2.7个百分点。由上表可知，武汉市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速，商贸繁荣。但消费结构改善不高，人民消费理念和品质尚有待引导和改善。四、 武汉市“十一五”时期经济发展主要目标经济总量与结构。全市生产总值4200亿元，年均增长12以上；人均生产总值5000美元以上；全社会固定资产投资年均增长14以上；全口径财政收入年均增长14.9以上；服务业增加值比重比“十五”末提高1.4个百分点；服务业就业比重提高4.4个百分点。经济与社会协调发展。城镇化水平提高到65以上；城镇登记失业率控制在5以下；五年城镇新增就业人数60万人；五年转移农业劳动力30万人。科技教育。经费支出占生产总值比例2.4；市民人均受教育年限11年
