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1、房产公证书范文3篇 被公证书忽悠的房产官司 两位老年人经验过一段黄昏恋后，便同居了。为了维护各自的权益，两人到公证处办理了房产公证。谁知这份公证书竟没有法律效力 孤独让他们走到了一起 2001年秋天，63岁的沈阳人翁云霞通过别人介绍，与大她一岁的景志荣相识了。对于这段黄昏恋，虽然自己的儿女极力反对，可翁云霞还是选择与景志荣走到了一起。翁云霞来到景志荣的住处，那两间老房门窗破旧，到处是垃圾。翁云霞打扫了屋子，买来瓷砖等材料简洁装修了一下。2003年春节前夕，她以女主子的身份住了进去。 住进去后，翁云霞心里还是不踏实，她总觉得两人不是合法夫妻。可每当她提出去结婚登记时，景志荣总是找各种理由搪塞。景
2、志荣也有自己的顾虑，他曾结过两次婚，假如再与翁云霞离婚，他担忧会遭到别人的讪笑。因此，这次他坚持不办理结婚登记手续，翁云霞也只好同意。 可翁云霞说，自己与儿女已经闹翻了，一旦与景志荣再发生冲突，自己可能老无所居。为了打消翁云霞的后顾之忧，景志荣的儿子景伟光提议：对房子进行公证，将产权和居住权的归属事先做个约定。房屋的产权还是归景志荣全部，而翁云霞可以享有居住权。2004年8月底，景志荣和翁云霞来到沈阳市和平区公证处办理了公证书。公证书的大致内容是两人居住的房屋归景志荣全部，翁云霞享有终生居住权。有了公证书，翁云霞觉得吃了一颗定心丸。 随着景志荣癌症复发，两人美妙的时间被打断了。2022年秋天，
3、景志荣被查出患了癌症。翁云霞始终耐性地照看景志荣，直到2022年12月他去世。 被公证书“忽悠” 不久，景志荣的子女就将景志荣房屋的产权变更到他们名下。对此，翁云霞并没有什么看法。但就在景志荣去世一年后，他的儿子景伟光找到翁云霞，希望她能搬离所住的房屋。翁云霞一听很生气，生气地说：“你们太不讲人情了，你的父亲生病后，我吃尽了苦头。他死后，我给他披麻戴孝，你们怎么不念及感情呢？” 考虑到景伟光的经济也不宽余，为避开骚扰，翁云霞和景伟光协商，从2022年1月起，由翁云霞每月支付景伟光房屋运用补贴300元。 拿了半年的房屋补贴款后，景伟光心里还是觉得不平衡。2022年7月初，景伟光向沈阳市和平区人民
4、法院递交诉状，要求翁云霞搬离所居住的房屋。 虽说做了被告，但翁云霞觉得义正词严：“有公证书，我不搬，他又能把我怎么样呢？”翁云霞将公证书出示给法庭。法官的回答让她大吃一惊：“从公证内容来看，要求两人在结婚以后，你才能享有被系争房屋的永久运用权。但直到景志荣过世，你还没有和景志荣办理结婚手续。” 73岁的翁云霞在法庭上心情激烈地说：“我文化水平不高，但明明记得，双方约定房子始终住到我人没了！莫非我被人骗了吗？” 处理好财产是再婚的保障 当时办理公证书时，翁云霞是否留意到了公证书的实际内容，也就是公证书上所提到的“婚后翁云霞才享有房屋的永久运用权”呢？为了弄清晰这个问题，法官特意到当地居委会进行调
5、查。当地居委会的书记作证说，两位老人在一起生活时，都不了解公证书上“婚后才有居住权”的说法。 2022年10月底，法院作出判决，2003年起景志荣和翁云霞事实上已经形成了同居关系。景志荣和翁云霞办理的公证书是双方真实意思的表示，合法有效。该公证书的目的，在于保障翁云霞的居住权。尽管依据公证协议书的内容，翁云霞只有和景志荣结婚后，才享有对系争房屋的终生居住运用权。但法院同时认为，景伟光作为公证的提议人，在明知公证内容及被告文化程度有限的状况下，未能对被告翁云霞与其父亲景志荣予以适时提示，存在疏忽。况且多年来，翁云霞与景志荣共同生活，在生活上对其予以了照看。景志荣去世后，景伟光虽然已经继承取得了系
6、争房屋的全部权，但在法律框架内，原告更应念及亲情。法院最终判决：景伟光要求翁云霞搬离系争房屋的诉讼恳求不予支持；翁云霞从2022年10月起，每月向景伟光支付房屋补贴300元。 虽然翁云霞的居住权最终得到维护，但这里所牵涉的问题，仍旧值得深思。假如当时她和景志荣走到一起的时候，坚持去办理结婚登记的话，那么或许后来的这些纠纷就都不会发生了。（文中人物为化名) （责编：孙展） 遗赠房产转移登记需供应接受遗赠公证书 近日，有同行提问：办理了遗赠协议公证，遗赠发生后可不行以凭遗赠协议公证书干脆办理房屋转移登记。对此，一部分人认为该受赠人未在遗赠后两个月内接受遗赠，已放弃接受遗赠；一部分人认为受遗赠人在遗
7、赠公证书上签字，应当认为已经接受遗赠，不需再办理接受遗赠公证，可以凭遗赠协议公证书干脆办理转移登记；一部分人认为应当根据房地产登记技术规程要求，办理接受遗赠公证书后，才能办理房屋转移登记。笔者赞同最终一种看法，遗赠虽然是公民根据自己意愿处理自己财产的民事权利，受遗赠人也享有接受遗赠财产的权利，但受遗赠人是否自知道受遗赠后两个月内接受遗赠，附有义务的遗赠受赠人是否履行以及是否应当保留必要遗产份额等，登记机构由于审查形式和职责所限无法得知，应当通过接受遗赠公证予以明确，避开该类房屋登记引发民事和行政诉争，以爱护权利人或利害关系人的利益。 一、遗赠和遗赠协议 遗赠是指被遗赠人通过遗嘱的方式，将其遗产
8、的一部分或全部赠与法定继承人以外的个人或者社会组织，并于遗嘱人死亡时发生法律效力的行为。遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不须要征得受赠人的同意。遗赠协议是指遗赠人与受赠人达成的在遗赠人死亡后将其财产赠送给受赠人，受赠人负责遗赠人生前生活费用或者其他附带条件的协议。遗赠协议是双务的，它是公民生前处理自己财产的行为。 二、遗赠取得房产的条件 第一，遗赠人已经死亡。根据继承法第2、5条的规定，遗赠从被遗赠人生理死亡或被宣告死亡时起先。其次，受遗赠人已经履行了遗赠所附有的义务。继承法第21条规定：遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正值理
9、由不履行义务的，经有关单位或者个人恳求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。第三，受遗赠人在知道受遗赠后两个月内，作出接受遗赠的表示。继承法第25条第2款规定：受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第四，保留了必要遗产份额。继承法第19条规定：遗嘱应当对缺乏劳动实力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。第五，已经办理接受遗赠公证。司法部和建设部在11011年8月颁布司公通字11011117号关于房产登记管理中加强公证的联合通知第2条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持“遗嘱公证书”和“接受遗
10、赠公证”办理。房地产登记技术规程在附录C主要登记类型申请材料清单中也明确：因遗赠申请房产权利转移登记，须要供应遗赠公证书和接受遗赠公证书。 三、办理接受遗赠公证的意义 通过上述分析，除遗赠已经发生的证明材料比较简单把握外，受遗赠人已经履行了遗赠所附有的义务，受遗赠人在知道受遗赠后两个月内作出接受遗赠的表示，保留或无需保留必要遗产份额等都是目前房屋登记机构职权和实力无法担当的。 1.遗赠所附义务的履行没有争议 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的看法第43条规定：附义务的遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无正值理由不履行，经受益人或其他继承人恳求，人民法院可以取消他接受附义务那部分
11、遗产的权利，由提出恳求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。 可见，受遗赠人应当履行遗赠附有的义务，公证处办理接受遗赠公证时，通过询问走访遗赠人的亲属，重点审查当事人是否适当履行了遗赠协议中的义务。如有利害关系人提出异议，将中止受理，并告知受遗赠人向法院提起诉讼，由法院确定房产归属；如无利害关系人提出异议，公证处依据受遗赠人的申请和调查结果，作出确认并出具接受遗赠公证书。假如可以凭遗赠协议公证书干脆办理房产转移登记，则恰恰忽视了这重要一点，而易于引发此类房屋登记的行政诉讼。 2.公证是接受遗赠意思表示的重要要件形式之一 继承法第27条规定，受遗赠人放弃受遗赠的，遗产中的有关部分
12、根据法定继承办理。接受或放弃遗赠对于全体继承人有重大利害关系，因此对接受遗赠的意思表示要考虑到受遗赠人向继承人、遗嘱执行人、遗产管理人等特定利害关系人作出意思表示可能存在的客观障碍，突破向上述特定人作出的限制，以申请接受遗赠声明公证作为对受遗赠人权利救济的补充。受遗赠人通过公证的方式证明其在规定时间内为接受遗赠之意思表示，作为接受遗赠的形式要件，有利于证据的形成与保留，以保障受遗赠人的合法权益。个人认为：在上述特定利害关系人一样认同受遗赠人已经在知道受遗赠后两个月内以口头、书面等其他形式表示接受遗赠的状况下，办理接受遗赠声明的公证时间，可不限于受遗赠人知道受遗赠后两个月内。 3.保留或无需保留
13、必要的遗产份额 继承法第28条规定：遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的看法第37规定：遗嘱人未保留缺乏劳动实力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的安排原则处理。 由于人类认知的局限性，在遗嘱公证或遗赠协议公证时，未保留必要的遗产份额的状况时有出现，公证处在办理接受遗赠公证时，通过询问遗赠人的继承人、其他利害关系人及证人，收集证明、笔录等材料，以确认已保留或无需保留必要的遗产份额。 继承类房产登记继承公证书的必要性 案例：张某向法院起诉要求陈某归还到期的16万元借款，法院判决陈某还款，因其
14、下落不明，无法执行。陈某与妻子刘某共有住房一套，产权登记在刘某名下，19101年4月11日刘某去世后，无其他继承人，陈某以刘某名义将房屋卖给蒋某，并办理了房屋产权过户手续，蒋某领取了房屋全部权证。张某得知此状况后向法院提起诉讼并诉称，房屋登记机构在办理产权过户时审查不严，错误发放全部权证，影响了其债权实现，要求撤销已颁发给蒋某的全部权证。 法院经审理后认为，作为原告提起行政诉讼的“与详细行政行为有法律上利害关系人”的条件，应当符合行政诉讼法其次十七条的规定，即行政主体作出的详细行政行为，对其权利义务产生影响。原告张某与陈某之间存在债权债务关系，债权效力所及范围只限于特定的债务人；债权从性质上讲
15、属于对人权，债权人只能向特定的当事人行使恳求权。张某对陈某享有债权，就是属于对人权。而被告作出的详细行政行为是对不动产全部权转移的许可，是物权变更行为，物权属于对世权。张某对陈某以刘某名义出售的不动产，不享有全部权，也未设置用益物权和担保物权，因此张某对该房产不享有追及力。所以，原告张某与被告房屋登记机构许可交易的不动产之间，没有法律上的干脆联系。是否许可该不动产转移，对原告向第三人陈某实现债权，没有法律上的利害关系。张某不符合作为有利害关系的第三人参与行政诉讼的条件，不具备原告的诉讼主体资格。依照最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法若干问题的说明第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定驳回原告张某的起诉。 一、该房属于陈某与刘某的共同财产 我国婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间的财产，归夫妻共同全部，夫妻对共同全部的财产，有同等的处理权。最高人民法院关于适用若干问题的说明（二）第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。因此，本案中登记在刘某名下的房屋是属于陈某和刘某的共有财产。 二、登记机构不能为死者办理交易过户登记 我国民法通则第九条规定，公民从诞生时起
