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1、商业地产选址方法Page - 2Copyright by SUNSTARS CO.LTD业态业态业态业态 种种类类类类零售业态零售购物型n购物中心n专卖店n超市n便利店n专业店n仓储店n百货商店Page - 3Copyright by SUNSTARS CO.LTD业态对业态对业态对业态对 比比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和
2、提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足
3、食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态(一)Page - 4Copyright by SUNSTARS CO.LTDPage - 5Copyright by SUNSTARS CO.LTD物物业业业业及及选选选选址要求址要求购物中心选址要素：n区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析n用地经济状况：进行可获得性分析n用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：
4、地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况Page - 6Copyright by SUNSTARS CO.LTD购购购购物物中心中心类 型业 态效 用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部
5、分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源购物中心n功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 n黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30n业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。Page - 7Copyright by SUNSTARS CO.LTD百货商店代表品牌新世界天虹百货Page - 8Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址基本要求址基本要求要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建
6、筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年百货商店Page - 9Copyright by SUNSTARS CO.LTD百盛p品牌特点百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货p顾客定位中高收入阶层 p发展状况目前拥有30家自营店
7、及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。Page - 10Copyright by SUNSTARS CO.LTD上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F游戏广场、美食小吃；2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；-1F平价超市百盛案例上海九海百盛Page - 11Copyright by SUNSTARS CO.LTD新世界 新世界p品牌特点n市场定位：中高档路线的n目标顾客：高雅、时尚的中青年n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略p经营战略
8、n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况n分布于全国20多个大中城市Page - 12Copyright by SUNSTARS CO.LTD沈阳中华路新世界业态布局6F家居配饰、家居用品5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F男士正装、配饰3F少淑女装、时尚手表2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F国际名品、珠宝、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世界案例沈阳中华路新世界新世界Page - 13Copyright by SUNSTARS CO.LTD茂业 p品牌特点n2008年5月5日，茂业国际于香港上市n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家
9、百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团p经营定位n时尚生活方式缔造者 p发展状况2008年01月2007年10月n四川绵阳店开业;n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;Page - 14Copyright by SUNSTARS CO.LTD太平洋百货 p品牌特点n太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。p经营定位n时尚生活方式缔造者 p发展状况n太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立
10、于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。 Page - 15Copyright by SUNSTARS CO.LTD上海徐家汇太平洋百货业态布局1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F休闲服饰 牛仔
11、服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰7F保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 8F童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 太平洋案例上海徐家汇太平洋Page - 16Copyright by SUNSTARS CO.LTD天虹百货 p品牌特点n集 团：中国一航 成立时间：1984年n经营方式：中外合资n全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。n荣 誉：连续7年中国零
12、售百强p经营模式、理念n模 式：“百货+超市+X n天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 n天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” p发展状况“深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业”“中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币天虹百货Page - 17Copyright by SUNSTARS CO.LTD案例天虹茂业太平洋新世界百盛地 址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号 上海市徐汇区衡山路932号沈阳巿和平区中华路88号淮海路与陕西南路口 商 圈南山中心区 华强北商圈 徐家汇商业中心区 繁华
13、商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征中产阶层 高中低收入阶层 高中低收入阶层 中青年、中高收入阶层 中高收入阶层 物业形态4层八层地下一层、地上八层 六层六层面积规模总营业面积1.5万平方米总营业面积8万平方米总营业面积3万平方米经营面积约44,000平方米经营面积 28000平方米周边配套保利文化广场 海岸城地铁1号线 国美 苏宁立体交通 繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级巿场密集地铁一号线 多家商场 超市百货商店案例对比Page - 18Copyright by SUNSTARS CO.LTD专业店代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁Page - 19Copyright by SU
14、NSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求专业店n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。2、物业基本要求1、商圈基本要求n选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求n营业面积根据主营商品特点而定；n设有一定规模的停车场Page - 20Copyright by SUNSTARS CO.LTD专业店代表品牌：宜家 p品牌特点n采购模式：全球化的采购模式n产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家n推广口号：生活，从家开始 p经营理念n“提
15、供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。p发展状况n宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。Page - 21Copyright by SUNSTARS CO.LTD专业店代表品牌：百安居 p品牌特点n先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络p经营策略n低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益p发展状况n截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨
16、等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。Page - 22Copyright by SUNSTARS CO.LTD专业店代表品牌：家得宝 p品牌特点n全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 p经营理念n“绿色环保” p发展状况n家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于今年8月26日在中国正式营业。 Page - 23Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求代表品牌 百安居 宜 家商圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个
17、可容纳500人的餐厅；.面积800010000 平米标准店面积2.8万3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。柱距9米*9米以上 楼板承重2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式家居商场Page - 24Copyright by SUNSTARS CO.LTD中国中国3C3C家家电连锁电连锁电连锁电连锁 零售企零售企业业业业的的领领领领先先者者 专业店n中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者n1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过60
18、0家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲n经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌 Page - 25Copyright by SUNSTARS CO.LTD国美国美专业店n中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。n成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中n经营理念商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先n品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家 ”Page - 26Copyright by SUN
19、STARS CO.LTD五星五星专业店n百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业 n成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专业化连锁卖场136余家n经营理念“以顾客为中心”的商业理念提倡 关注顾客、关注供应商、关注员工 Page - 27Copyright by SUNSTARS CO.LTD电电电电器器类类类类苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万特定市场店：手
20、机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上， 具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈；城市或区域的商业中心，人流量大，物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：3050平米。中型店：80120平米、160240平大型店：260320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼
21、层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上专业店Page - 28Copyright by SUNSTARS CO.LTD北京北京华联华联华联华联 家家乐乐乐乐福福 人人人人乐乐乐乐 易初易初莲莲莲莲花花 沃沃尔尔玛玛玛玛超市Page - 29Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址基本要求址基本要求要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，
22、人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000，单层面积5000 平米左右层高楼层不超过三层，首层层高5.5 m，二层以上层高4.5m柱距8米8米为宜物业纵深以30-50米为佳楼板承重800kg/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年超市Page - 30Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界最大的世界最大的连锁连锁连锁连锁 零售商零售商沃尔玛n美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业n 1962年成立，在全球开设了6,600多家商场 ，2007年营业额3511亿美
23、圆，居全球之冠n沃尔玛在中国 1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店 ，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态 n经营理念从“天天平价，始终如一”到“优质低价”；“一站式”购物新概念； 会员制；严格的成本控制体系Page - 31Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界第二大国世界第二大国际际际际化零售化零售连锁连锁连锁连锁 集集团团团团家乐福n大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团 n成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区
24、 n家乐福在中国1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市 n经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；“开心购物家乐福”；“一站式购物” Page - 32Copyright by SUNSTARS CO.LTD泰国正大集泰国正大集团团团团旗下企旗下企业业业业易初莲花n泰国正大集团旗下企业n泰籍华人谢易初创办n易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心 n经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物；做“中国最值得信赖的零售商之一 ”n品牌诉求“莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集
25、团事业的共同发展祥 ；为避讳，更名为“卜蜂莲花” Page - 33Copyright by SUNSTARS CO.LTD人人乐n大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强n1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家 n经营理念为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；大、平、鲜、全精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）Page - 34Copyright by SUNSTARS CO.LTD华润万家n国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品牌n主营大卖场
26、、生活超市、便利超市三种业态n截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家 ，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位 n经营理念时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 n发展战略全国发展、区域领先、多业态协同 Page - 35Copyright by SUNSTARS CO.LTD北京华联n中国规模最大的大型连锁商业集团之一 北京华联集团旗下企业n成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店n主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品n经营理念以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用
27、Page - 36Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12-15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万4万平方米2万平米左右建筑物纵深40-50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块层高5米卖场净高5.3-5.5;后仓6
28、.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200 停车场300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400600 车位(上海,北京,广州)150300车位(其他) ;6001000自行车位 相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水 200250吨/天;供气排水通道通风发电机消防环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门
29、头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年30年）超市Page - 37Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求人人乐华润万家北京华联（大型综超）商圈区位一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ;位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上三级商圈：3公里内20万以
30、上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家。物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层 ；共8000以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。层高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距8*88*8建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设施有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12
31、千伏安/平米停车位150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60 合作方式租赁自营租期20年 免租12个月以上租赁、自建 租赁、期限20年 超市Page - 38Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积
32、60120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上便利店Page - 39Copyright by SUNSTARS CO.LTD便利商店的国便利商店的国际际际际共通共通语语语语言言 7-11n1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本n全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略n准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士n集中开店，多种服务：送货上门，冲洗
33、相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等n开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种n发展物流配送业务Page - 40Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求7-11n选址出发点：便捷n选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长n选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近n选址亮点：有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注
34、意Page - 41Copyright by SUNSTARS CO.LTD业态业态业态业态 种种类类类类餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐型n麦当劳n中体倍力n大地数字影院n必胜客n面点王n星巴克n肯德基Page - 42Copyright by SUNSTARS CO.LTD物物业业业业及及选选选选址要求址要求连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于
35、5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构; 层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场 120500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅 配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的
36、自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道 同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店:24元平米/天消费型快餐店630元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头餐饮（一）Page - 43Copyright by SUNSTARS CO.LTD物物业业业业及及选选选选址要求址要求茶坊、酒吧、咖啡 面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消
37、费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50400平方米 ；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米 ；如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米；其余与普通餐厅相同60120平方米 ；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每1
38、00平米10千瓦配置自来水供应 与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企业35元/（平方米天）代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩餐饮（二）Page - 44Copyright by SUNSTARS CO.LTD麦当麦当劳劳劳劳 肯德基肯德基 必必胜胜胜胜客客 星巴克星巴克 面点王面点王大地数字影院大地数字影院 中体倍力中体倍力餐饮娱乐Page - 45Copyright by SUNSTARS CO.LTD全球最大全球最大连锁连锁连锁连锁 快餐企快餐企业业业业麦当劳n全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有
39、价值品牌n以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式n麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区 n麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域 n经营之道1、QSCV原则，即质量、服务、清洁和价值2、严格的检查监督制度 和完备的培训体系3、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的
40、90 ） Page - 46Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求麦当劳选址原则：方便顾客1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天：讲究20年不变3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店选址步骤1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳
41、的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。3、投资回报与风险评估Page - 47Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界著名的炸世界著名的炸鸡鸡鸡鸡快餐快餐连锁连锁连锁连锁 企企业业业业 肯德基n全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业n在全球拥有10000多家餐厅 n肯德基在中国肯德基于1987年进入古都北京 截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城市已经拥有2000余家餐厅 成功秘诀：1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，
42、鼓励员工和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者 Page - 48Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址步址步骤骤骤骤1、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择l划分商圈。采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等l选择商圈。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度l确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算l考虑人流的主要动线会不会被
43、竞争对手肯德基Page - 49Copyright by SUNSTARS CO.LTD物物业业业业及及选选选选址要求址要求麦当劳肯德基商圈选择商业区、商住区、写字楼区、交通纽；临街，场地开阔、进出方便 同麦当劳（跟进战略）物业要求经营面积400平米左右350平米门面12米物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗同麦当劳层高柱距层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米楼板承重部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤/平米 厨房区楼板负荷为450公斤/平米餐厅区活荷载为250公斤/平米供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道：配电负荷：250千伏安 200KW的用电量；25吨水/天提供
44、或有位置建设给排水/排油/排污/道硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置 提供室外安装空调和排烟机位置提供两条电话线路停车位有停车位（专用最佳，公用也可） 提供临时卸货车位其他外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间合作方式直营或加盟租赁 15年或以上免租期商议;直营或加盟租期10年以上餐饮娱乐Page - 50Copyright by SUNSTARS CO.LTD全球最大的比全球最大的比萨专卖连锁萨专卖连锁萨专卖连锁萨专卖连锁 企企业业业业 必胜客n全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业n1958年成立，在全
45、球多个国家和地区拥有1.35万家分店 n必胜客在中国1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店 n品牌诉求从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行 n经营战略全球战略：目标市场营销战略 （STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品(或服务)定位。中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌必胜宅急送 ；4、本土化经营Page - 51Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求要素要求商圈大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈物业
46、要求经营面积单层450480平米双层500600平米楼板承重大于450公斤/平米供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每天20吨；250千瓦通风通暖留有排烟出口，可放通风机；需安装8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ；满足正常的环保条件合作方式直营必胜客Page - 52Copyright by SUNSTARS CO.LTD世界世界领领领领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥拥拥拥有者有者 星巴克n星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有
47、者 n在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店 n星巴克在中国1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区 n经营理念提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间” n品牌定位目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品” Page - 53Copyright by SUNSTARS CO.LTD星巴克星巴克选选选选址要求址要求星巴克星巴克选址1234商业要求建筑要求其他要求合作方式省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示
48、面好，核心位置 面积150平方米，首层层高4米以上给排水/排油/排污/烟道供配电负荷：100千瓦有招牌位及广告悬挂点租期10-15年 Page - 54Copyright by SUNSTARS CO.LTD中式快餐行中式快餐行业业业业的的领领领领先者先者n1996年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、1 个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业n中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌n经营理念不为面食而面食，却以面食作文章 争创中式快餐之王 面点王Page - 55Copyright by SUNSTARS CO.LTD“麦当麦当劳劳劳
49、劳”式的人流引式的人流引导导导导作用作用n增大人流量n消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带来各种层面的消费者n观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收入家庭，消费能力强n消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其他消费需求影院Page - 56Copyright by SUNSTARS CO.LTD大地数字影院大地数字影院影院选址原则n布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等n位置和其性质相适应1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊
50、或市区内网点的补白。n要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影别无去处。）n层高要求：层高不低于6米、跨距不小于8米。影院数量和规模确定指标基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生活习惯，自然环境等因素。Page - 57Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求大地影院金逸影视商圈区位二、三级城区中主要商圈；3公里内不少于20万人城市商圈；有独立的垂直交通 成熟商圈或有潜力的商圈；购物中心内 物业要求面积、楼层1500；项目顶层不高于6层 3000-60
51、00（底层面积、不含夹层）3-5层 层高、柱距净高不低于6米 ；柱距不低于10米 层高9m以上（可2层打通） 物业形状影厅内中空 楼板承重400kg/ 450kg/ 配套设施给排水/排油/排污/烟道：消防安全到位；供配电负荷：300KVA；给排水/排油/排污/烟道：供配电负荷：250-380kw有相对独立的垂直电梯装修毛坯毛坯交通及停车与商场主通道相连，门面12-20米，合作方式自营租期15年、免租6个月租金面议自营租期20年保底租金和票房提成影院Page - 58Copyright by SUNSTARS CO.LTD选选选选址要求址要求要素要求区位/商圈大型商业区底层或高密度居住区附近，公
52、交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离物业要求面积3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积层高不小于2.8米楼板承重350公斤/平米配套设施供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；供水200吨/天；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM广告位要求3-15米的门头广告位停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造合作方式租期5年以上租金2-3元/天*平方米KTVPage - 59Copyright by SUNSTARS CO.LTD中体倍力2002年由中体产业股份有限公司与美国倍力健身公司携手创建。中国领先的健身品牌，至尽已在全国拥有几十家健身俱乐部
