科学城物业管理方案

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1、目录前 言3一、提高 科学城经营管理水平的整体设想及策划51.1 认识与定位 1.1.1 项目概况51.1.求51.1.3 客户分析51.1.4 项目定位51.2 工作重点61.2.1 全方位整体经营61.2.2 科学城整体形象61.2.3 楼宇设备管理61.3 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施6二、 管理人员配备与管理122.1 管理人员的配备122.2 各部门人员素质要求132.3管理人员的管理142.3.1 严格要求，规范管理，选好人，培育人142.3.2 竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人14三、物业前期的接管验收153.1现场验收主要项目153.2 资料交接163.3 其他交接

2、16四、机电设施设备的管理164.1系统日常运行及管理174.2 设备系统的日常运行174.2.1 变配电系统174.2.2 采暖通风空调系统184.2.3 给排水系统184.2.4 照明系统184.2.5 消防系统184.2.6 电梯194.3设备系统的应急处理方案194.3.1设备故障处理规程194.3.2 供电电源停电故障处理规程204.4主要系统定检工作要点224.5 节能管理234.5.1 工作内容234.5.2 组织措施234.5.3技术措施24五、日常物业管理的24特目表26六、经营356.1物业经营之意义356.2 物业的经营管理优势体现在35七、管理成本测算和管理费标准387

3、.1 物业管理费标准387.2 测算说明385.3 科学城有关费用测算内容3942前 言首先感谢 合肥创新研究院主楼（以下简称“ 科学楼”）领导对我司的信任，我司非常重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示 物业的实力。使 科学大楼在管理和运作上充分发挥出 物业在大厦管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业 科学大楼集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是合肥市最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。 科学院的一日千里的发展形势吸吸着我们， 物业管理人积极响应，全情投入，经过紧张的制作工作，为该项目

4、精典物业度身定做全套物业案。我们真诚地希望获得此次与 科学院开发公司合作的机会。安徽省 市场团有限公司成立于二零零五年四月，其前称是安徽省 物业管理有限公司，2020年1月13日正式更名为安徽省 市场团有限公司，系中国物业管理协会会员单位、安徽省物业管理协会副秘书长单 位，合肥市物业管理协会副秘书长单位，是一家同时具有物业管理壹级资质和中国清洁清洗行业一级资质的双壹级资质的物业管理企业。注册资金5001万元。公司主要从事住宅、商业、办公、学校、医院、工业园、公园（风景区）、园林绿化工程、停车管理、道路清扫、垃圾清运、建筑物外墙清 科学院物业管理项目，是我们 物业管理人的骄傲！我们相信，凭借 户

5、最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成 科学院大楼物业管理光荣任务，使 项目在市级标准中达到示范物业项目，一、提高 科学城经营管理水平的整体设想及策划1.1 认识与定位1.1.1 项目概况 合肥创新研究院主楼项目（以下简称“ 科学城”）占地115亩，建筑面积18.1万主要布局是量子精密测量，天临空地一体化信息网络，微纳科学与技术，智慧交通，等8个研究中心，以及通航产业技术研究院， 科学城自融合教育与科学开发的属性，整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面轨，是合肥市高档办公楼的代表。1.1.求 科学城物业管理总体要

6、求是： 创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及辅助餐饮、消费的物业环境。 整体物业设备运行可靠，良； 提供保洁、安保、商务、会务、信息、咨全方位满足写字楼客户需求。1.1.3 客户分析 科学城客户群体包括租户、教师、学生等，其中 科学城主楼以上班族、学生、等教育行业从事者为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同；因此，根据不同的需求层次实施高质量，全方位的特色得很有必要。1.1.4 项目定位 科学城的整体形象定位是： 现代、高效、环保 现代 展示现代化、国际化的商务办公形象。 高效 塑造进取、创新和富

7、有效率的商务气氛。 环保 树立注重环保的文化内涵和社会形象。1.2 工作重点1.2.1 全方位整体经营 科学城项目建设单位在本项目物业管理邀标活动中，其重要宗旨之一是选择一家优质并真正是实力的物业管理企业，全面承接 科学城物业项目的经营、管作。 科学城集办公、教育多种功能于一体，要满足各种客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合包括租赁网络设备维护及汽车。 物业在物业经营运作方面，积累了较多成功经验。是国家一级物业管理资质的代表性物业，以及获得了国家清洗行业的一级资质，是一家同时拥有着双一级资质的单位， 物业若有幸接管 科学城项目，将迅速组织专业力量，深入分析目标求，

8、细致调整物业功能布局，从时间、市个视角规划和经营 科学城优质物业，全面提升该项目的市场价值。1.2.2 科学城整体形象 通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，物业员的行为规范以及 物业专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保的整体形象，为发展商 科学城和合肥市树立物业管理优质品牌。1.2.3 楼宇设备管理 科学城设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多样化，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。 物业拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试、熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水

9、系统、消防控制系统、中央空调及通迅系统等关键设备运行正常。1.3 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施 1.3.1 指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 1.3.1.1 真诚合作 体现了 尊重客户、依法经营一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，重质量，注意及时沟通和协调，真诚为 科学城项目、客户提供高水准为社会创造价值。 1.3.1.2 专业保障 展示 科学城“敬创新”的企业精神，充分发挥公司IS09000质量保障体系、人力资源管理体系、财务预算体系及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。 1.3.1.3 长远承担 注重合作

10、的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排念由委托管理期局部扩展到物业的全生命周期，是物业管理人的应尽职责。经营型物业管理模式 整体策管理 经营型物业管理经营型模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策管理层面，念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物为的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使有率为辅助手段，以配套项目的经营户的补充，形成全方位物业

11、综合能力。1.3.2管理目标承诺1.3.2.1 自接管之日起，二年内顺天国际达到全国城市物业管理优秀示范大厦要求，树立 科学城品牌形象。1.3.2.2 自接管之日起，第一年度内，实现物业管理客户满意率95%以上，配合开发将物业房屋的使用率达到90%以上；1.4 科学城的主要优势1.4.1 经营优势：提供经营型物业物业管理模式能开发所管物业的经营潜力和提高经济效益，并通过对物业经营管理的统一策划，使业主和客户享受更全面和完善的物业1.4.2 技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持， 物业积累十几年高层楼宇机电设备管理经验，集设计、安装、维护、改造能力于一身，技术实力在物业管理行业首屈一指，1.4.

12、念：重质量，想到客户前面 物业在物业管理市场中久经竞争的洗礼，深谙物业管理待客之道，懂得：客户没有我们可以另请高明，而我们离开客户则寸步难行，业主就是物业的衣食父母。因此，在 物业的经营理念中户作为最高原则，将客户满意作为工人业绩评价的重要指标，以客户满意为起点，最大限度地满足客户需求。1.4.4 管理团队，优中选优公司实行严格而细致的考核制度。公司坚持“有德无才可以培养，有才无德坚决不用”的用人理念，深信人力 资源是企业发展的根本，高素质人才是企业迅速发展的基石，是一个脚踏实地而志向高远的集体。公司拥有一支技术 较全面、爱岗敬业的专业人才队伍，我们在实践中总结、形成了富有特色的企业文化体系，

13、包括敬创新的企业精户最高原则的经营理念和创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标围：1、 1. 总体保洁要求：主楼区域及主楼外范围内每日卫生清洁工作和门前三包范围内与卫生清洁工作相关的其他工作（如扫雪等）；突发性公共卫生事件的处理；楼内地面、排水管道和卫生间的保洁以及 及时收集清运垃圾。 2.具体保洁要求： 2.1办公室、会议室及各类公共场所：室内玻璃（含窗户内玻璃、隔断、橱门、壁镜）、窗台、墙裙、线条、办公桌、椅、沙发、茶几、各类橱、水瓶、茶具（茶杯、茶叶桶、茶盘）、电话机、烟缸等每天应及时保洁，必要时清洗。废纸蒌、茶叶等每天清理； 会议室保洁：卫生清洁工作，做好茶水准备工作； 楼道及大厅：楼

14、宇内所有通道的地、墙、柱、不锈钢扶手、玻璃窗、摆饰品等无灰尘、无污渍、 无杂物；大厅前后玻璃门随时清洁，确保无污渍、无手印；垃圾随时清理，各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施保持清洁； 楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌：保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。 消防栓、消防箱公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。 卫生间：每日对卫生间清洁，保持洁净，并填写保洁记录表，保证清洁无异味。清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干