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4、您推出每期的信息。 我们的信息网还不成熟，望能得到各部门的支持。同时也期望能给我们及时提供信息，使我们的信息网办得更好。 感谢！ 品质保证部行业新知 企业絮语 行业新闻企业文化 会心一笑 生活常识 智力游戏智力游戏第一版 行业新知高层综合楼的物业治理高层综合楼的物业治理住宅智能化的星级标准物业治理十大新概念物业治理十大新概念香港物业如何管高层综合楼的物业治理 高层楼宇的显现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业治理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下将就高层综合楼楼宇的物
5、业治理问题来谈一谈。一、高层综合楼的物业治理特点 1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业治理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流淌人口极多。要治理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。 2、高层综合楼设备多、结构复杂、治理起点高，对物业治理队伍的素养要求较高。高层综合楼一样设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业治理公司需要建立一支素养
6、较高的专业人员治理队伍，运用先进的治理手段、方法，对大楼各系统进行爱护、保养和治理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，治理服务人员多，治理成本高，收取的物业治理费也高。二、高层综合楼物业治理的原那么 1、早期介入原那么 早期介入的作用有三：一是熟悉物业情形；二是参于大楼的工程治理；三是可提出整改意见。 2、统一治理原那么第一，大楼是一个整体，各系统差不多上为整个大楼服务的，多头治理势必阻碍大楼整体的正常运行；其次，多头治理易造成职责不清，使显现的问题和故障无法及时解决；第三，多头治理会造成治理死角。因此，高层综合楼应坚持统一治理。 3、收费合理原那么。这一原那么最通俗的说法便
7、是物业治理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业治理队伍都应采取公平、合理、和谐一致的原那么。 4、依法治理原那么。物业治理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原那么。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原那么。物业治理要通过科学治理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原那么。高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业治理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。三、高层综合楼物业治理的内容 1、房屋建
8、筑主体应有的修理治理。物业治理应定期把握房屋的差不多情形，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的修理、养护和治理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督治理，使大楼不因装修而阻碍寿命和危及他人安全。坚持大楼价值，制造增值潜力。 2、大楼各系统设备设施的治理。物业治理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行爱护检查，发觉问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的治理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。 4、绿化治理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景
9、点进行养护和治理，为用户、住户制造优美整洁舒服的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通治理。治理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行治理，保证停车场的车辆停放整齐、治理有序，保证车辆安全。 6、消防及治安治理。保安人员对大楼及其范畴内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流淌巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的爱护，对违法违纪行为要及时处理。 7、收费治理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业治理服务收费标准，及时、 定期收取租金及治理费用，并同意用户、住户监督。 8、全方位服务。物业治理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，
10、使用户、住户更为舒服便利。可开设常规服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；托付服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并依照用户、住户需要，提供特约服务。四、当前高层综合楼物业治理需要注意的问题 1、产权问题建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而显现了以下的特点：一是产权私有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正表达私有份额的要紧是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在
11、价值上分割而难以在实物上分割。因此物业治理公司须和谐好各业主的关系，并完善该类法规。 2、消防问题高层综合楼的消防问题较为严峻，因为，一是通道单一，易被堵塞。专门是消防通道，一样只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾难疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒服，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有：一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和爱护
12、，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其把握消防器材的使用方法。 3、治安问题高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业主并不十分关怀这些区域的使用。专门是用户、住户中许多鸡犬之声相闻、老死不相住来，互不关照，给大楼安全带来不利阻碍。针对这些情形，保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须把握大楼各用户、住户的差不多人员情形，把握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行修理、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡
13、逻制度，专门是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业治理部门还可借鉴香港这一方面的成功体会，通过物业推动、和谐在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。 完住宅智能化的星级标准 关于一般百姓来说，住宅智能化已不再是一个生疏的概念。不管是每平方米上万元的豪宅，依旧20003000元平方米的安居房，智能化系统都如同水、电、煤气一样越来越被认同为人们日常生活中的必要配备。为了使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设，建设部住宅产业化办公室和
14、勘察设计司制定了全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导那么，将全国住宅小区智能化系统示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为一星级普及型、二星级提高型和三星级超前型三种等级。导那么要求一星级示范小区应具有安全防范子系统，包括出入口治理及周界防越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更治理；信息治理子系统，其中包括对安全防范实行监控、远程抄收与治理和IC卡、车辆出入与停车治理、供电设备、公共照明、电梯、供水等要紧设备监控治理、紧急广播与背景音乐系统、物业治理运算机系统；信息网络子系统，这包括为实现上述功能科学合理布线，每户许多于两对 线和两个有线电视插座、建立有线电视网
