房地产不良资产收购时的法律调查 一、房地产不良资产形成的原因及其外在表现 我国对何谓“良性”资产、何谓“不良”资产并没有明确的定义目前市场上较多采用的是以风险、营利能力和变现能力为基础的方法对资产进行分类,将权属明确、权利未受严重限制和侵害、具有营利能力和较强变现能力的资产作为优质资产,反之则为“不良资产”笔者认为可参照上述做法对“不良资产”作出定义,即房地产项目存在如下一种或多种特征即可列入房地产不良资产的范畴:权属不明,房地产权利严重不完整(包括权利受限制或侵害),不具有直接进入市场运营的能力或变现能力较差 房地产不良资产的形成有错综复杂的原因:一是房地产行业属于资金密集型的行业,局部地区对房地产的盲目跟风,使市场局部过热,一旦遇到宏观调控或者国际市场的变化,新的资金收紧,后续资金断裂,造成项目难以为继,形成房地产不良资产二是由于我国的房地产行业发展时间较短,房地产法律、法规及相关政策还处于不断成熟及完善的阶段,有时前后政策的连续性存在欠缺对于一个房地产项目来说,如将土地动迁的时间计算在内,往往需要五年以上的时间,在此过程中,原先的规划、设计、定位往往与现行规章存在矛盾,在此情况下也会造成项目无法继续开展,形 成房地产不良资产。
三是由于各种原因导致房地产项目涉及法律纠纷,造成房地产项目所属企业、土地或房屋被设定司法限制,造成项目无法继续实施运作,形成房地产不良资产经初步归纳,房地产不良资产一般都有以下的外在表现:债权债务相对复杂,涉及诉讼等法律纠纷,房地产权属受到较多的限制如抵押、司法查封等,税收清缴不及时或者欠税情况严重,设施设备维护情况较差,等等 二、房地产不良资产收购的两种方式 房地产不良资产收购时的第一道步骤是尽职调查,其调查的质量往往决定着一个项目的最终成败,一个尽可能完整的调查可以揭示项目整体信息及风险点,并为收购后项目的整体运作打下坚实的基础 房地产不良资产的收购一般主要通过两种方式 一是直接收购:收购房地产项目通过收购土地及土地上的房屋等附着物的方式进行,该方式需将房地产项目的相关证照变更到收购主体名下若采用直接收购的方式,尽职调查将着重于房地产项目本身由于房地产不良资产往往存在权属不清,房地产权利受限,部分房地产不良资产还处于土地开发或者在建工程的状态,其权属变更受到较多的限制因此,收购房地产项目的方式在很多案例中不具可操作性 二是间接收购:收购房地产项目所属公司通过收购房 地产项目所属公司的股权从而间接收购房地产项目。
由于股权变更较之房地产权属变更方便,且具有受限制及税负较小的特点,因此在实践中应用较为广泛若采用间接收购的方式,尽职调查的对象不但包括房地产项目本身,同时还需对房地产项目所属公司做全面调查调查内容及范围相比直接收购要复杂得多 三、法律调查过程中的注意事项 一般来说,针对收购房地产企业主要从三个方面进行尽职调查,一是法律层面,二是财务层面,三是项目技术层面由于房地产企业在运营过程中产生大量的法律关系,任何一种法律关系都将形成房地产企业与各主体之间的权利与义务,对企业运作都将产生影响因此,在尽职调查中,法律层面的调查显得尤为重要 进行法律层面尽职调查,一般情况下需收集包括12大类的内容:(1)公司文件,(2)融资及股权限制情况,(3)除目标房产外其他资产及负债情况,(4)与目标房产有关的相关资料,(5)劳动人事,(6)重大协议,(7)目标房产的保险情况,(8)税务情况,(9)遵守使用法律情况,(10)诉讼及争议情况,(11)其他,(12)需澄清的问题实践中,针对收购对象的不同情况,可以只涉及清单中的部分内容但对于收购对象房地产公司来说,12大类内容中的融资及股权限制情况、与目标房产有关的相关资料、税务情况、诉讼 及争议,一直是法律层面尽职调查中的重中之重,在尽职调查中有许多需要特别注意的地方。
(一)融资及股权限制情况 调查股权限制情况是为了明确公司股权的可变更性该信息的权威出处为股权登记的工商管理部门,一般以工商查询的书面资料为准,可变更股权一般不应存在质押、查封等法律限制在调查企业融资情况时,除全面掌握企业的负债情况外,还应注重企业贷款卡的年检情况,必要时需与基本户开户银行进行沟通,因为企业的负债情况及贷款卡内不良记录的情况将直接影响企业的后续融资在实践中,尽职调查往往注重企业负债情况的调查,对贷款卡内不良信息有时会关注不足 (二)与目标房产有关的相关资料 这个类别的法律层面尽职调查主要涉及8个方面:(1)房屋土地方面,(2)阻碍权利行使的文件,(3)建设工程事宜,(4)商业验收及评估文件,(5)物业管理,(6)公用设施,(7)配套设备,(8)租赁及经营事宜该部分的调查着重于房地产项目的合法性、权利完整性针对项目的不同情况其侧重点会有所不同在调查土地及房屋权属时,不仅要关注土地及房屋权利的完整性,还应对土地及房屋的历史沿革尽可能地充分了解(从土地出让到取得房地产权证的全过程)资料及信息收集,除由被收购方提供外,也应从政府 主管职能部门及档案馆收集相关资料并予以复核,特别是存续时间较长、背景较复杂的房地产项目,更需仔细查询。
我国各地的房地产政策及管理方式存在一定的差异,因此在不同地区调查时,应首先研究当地的房地产管理方式及具体操作流程,编制相应的调查及取证方式在部分地区,土地及房屋分属不同部门管辖,其房地产权证包括土地证及房产证,特别是在遇到调查抵押、司法查封等限制情况时,应从不同部门分别进行 在建工程项目由于管理部门众多,涉及核准及审批事宜较为复杂,根据当地管理模式调整调查及取证方式显得尤为重要,应当做到一地一策在实践中,笔者发现对于地役权的调查重视程度不够地役权是为增加自己土地(需役地)的利用价值,而在他人土地(供役地)上设置的某种权利地役权对地役权人来说是其权利的扩大,而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制地役权根据合同约定而形成,形式上可在房地产管理备案并进行查询,但实践中进行备案的案例比较少见,造成调查时较难验证,更多的只能从被收购方提交的资料中发现因此,应注意通过实地的勘查,对是否有地役权的设定加以判别 (三)税务情况 房地产行业是资本密集型行业,投资较大且税负较重,涉税项目众多较大的项目往往是当地政府的纳税大户及重 4。