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1、“国际公寓”楼盘阶段工作报告（八月）、市场变化丿I月的上海，麦莎台风的到来似乎也让上海的开发商感悟到价格不降是永远卖不动 房子的，因此在八月间，降价风暴袭卷申城 各种促销活动越演越烈如今，由媒体报道的楼盘优惠信息是铺天盖地，引起无数自住型购房者的关 注，“降价” 一词也成为近期网络搜索最频繁的词汇。据搜房网典型住宅指数统计显示，实施降价优惠的楼盘分布已由上月的10 个区域扩展到13个区域，但仍主要集中在浦东、闵行、普陀三区，闸北区的降 价楼盘集小在彭浦板块，市中心集中在南卢湾板块，嘉定区集中在江桥板块，宝 山区则集中在西城区板块。从各区域的降价幅度来看，奉贤首半其冲成为老大，其区域内的绿庭百合
2、苑 实行开盘特价，与周边其他项1=1相比，价格优惠达28%。浦东、闸北两区并列 第二，平均降价幅度为18%,杨浦区紧随其后，平均降价幅度为17%。按各环线的降价比例来看（截止至8月份），内中环间的楼盘降价幅度仍是 最大的，为20%,中外环间与郊环外楼盘降价幅度为16%,内环内与外郊环间 的楼盘降价幅度为11%。各坏线陆愉幅度比餃内环内內中牙中外不外知坏处环外八月典型新开楼盘优惠信息：浦东金色杉林位于大三林、盛会辐射板块，规划中的轨道六号线与市中心极速链 接。社区呈半岛状规划，三面环水，开启一幅美丽的自然画卷。该项H 8月18 日盛大公开,售价为6130-7760 7G/m2,价格优惠达到21%
3、。上海绿城位于东城板块，8月20 H三期开盘，推出29套房源，现可售10套。 此次均价为12500 7G/m2，降价幅度为24%。宝山位于西城区板块的东方丽都8月28日推出第一期第四批房源，开盘期间可亨 5重优惠，开盘当H签约折扣100元血，并送单人欧洲五国游；开盘日后十日内 签约，折扣100 7L/U12；保险费8折送；非普通住宅补贴1.5%房价；特价房源（11 号101室）5870元血,折合降价幅度为7%。金色加州于8月18日开盘，可售137套房源，面积在69-122 m2,售价在 5060-6630元/册，价格比周边楼盘低出4%。该案为加州风情的小高层建筑， 商业街、商场等配套满足老年人
4、、年轻人和儿童在社区里的高品质生活。松江紫金花园位于九亭板块，5月IX 口推出一号二号楼，销售已近尾声，8月26 日三号楼盛大开盘，起价5030元/册，均价6700元/nf,降价幅度6%。奉贤四季景观高层公寓绿庭百合苑，8月28 H首度公开，开盘特价3800元/nV, 但仅限20 R,此报价比周边楼盘低出28%。八月其他楼盘优惠信息：公寓浦东海上国际花园位于北蔡北板，前期价格为12250 7L/D12,现价格为10000元/ m2,降价幅度为18%。位于浦东上南板块的新昌里公寓，5月14 口推出104套多层公寓房源，原 均价在11000元血。经过2个月的市场消化，现在售房源40套，剩余房源集中
5、 96-112m2o为了答谢新老客户对项H的关爱，此次价格下降幅度可达3%5%。 证大家园位于浦东金杨板块，前期价格为10500元/打，现价格为8000 7L/H12, 降价幅度为24%。金桥新城位于金桥板块，现96折起实行优惠。闵行位于颛桥板块的贵峰苑，新推房源均价6700元/nf,以二房、三房为主，此 次降价幅度为16%。江南星城位于古美梅陇板块，交通与周边配套设施都已成熟，推出的房型面 积在81-179 m2间，原均价为8400元/平方米。本月推出促销活动，部分楼层的 房源价格可下降8% 11%。上海康城在售房源约300套，二房96-119 三房128138nf,在指定吋 间内签约，可获
6、优惠，降价幅度可达13%。闸北翠临星园推出特价房，底价7378元/对，并送地下室，降价幅度为8%0 杨浦 6月开盘的靖宇家园，当时均价为10000元血，如今8300元血起价，教师、 高学历者另有优惠，降价幅度为17%。普陀位于桃浦板块的祥和星宇花园，在8月8日至9月30日期间对地处101号西 单元的房源进行优惠，价格为8808-10458元/册，此次降价幅度为12%。徐汇徐汇龙庭至8月底可售房源120多套,1050()元血的底价便可亨受轻轨现房, 该案是少有的多层带电梯楼盘，自6月初起便调整过售价，降幅达29%。卢湾扬子江家园现在售80套房源，房型以二房110 nf、三房140 nf为主，现价
7、格 为14000-19000元血,比先前报价低出1500元血,降价幅度为8%。嘉定城市岸泊位于江桥镇，此案是别墅级低容积率项FI, 78-90 m2的小户型，总 价40-49万，起售价为5080元/nf,降价幅度为4%。至8月31 H 19时，上海市网上房地产的新建商品房即时数据显示，当H签 约套数：378套；当日签约而积：41472平方米；可售总而积：1816.72万平方米; 可售总套数:174653套。处于宏观调控沉重打击下的上海楼市，8月31日成交 各参数依然显得毫无牛机。不过在经过了很长一段吋间的超低成交，近期新建商品房成交量出现了 i定 幅度的回升，已经令业内许多人士感到了惊喜。i些
8、较为乐观的分析机构和观察 者开始基于这些数据和政策动向认为，上海楼市正在酝酿着回暧的迹象。但我们对此持保留观点，并揣测这样的状况可能还将持续很长一段吋间。仅从数据来看，相对于上海楼市小正常时期的日成交1000套左右的数字，8 月份最高的H成交量出现在8月23 R,为486套，还没有突破正常水平的一半, 而且此后也表现出极大的不稳定性，大致维持在300套至400套Z间，成交量仍 然在低位波动徘徊，因此从成交水平来看还没有形成明显的上升趋势。而政策对楼市的影响最为明显，因此作为向来是政策市的上海楼市来说，楼 山的回暖还有待政策的稳定和明确，但近期一些政策并没有表现出明确的态度。最近有关房贷金融政策
9、的变化，被许多业内观察人士认为是刺激楼市回暖的 手段。但按照我们较为保守的观点分析，丄海对于公积金丄限的提高，正是显示 出政府正在利用一切手段实现关于“打击投机、限制投资、鼓励自住”的F1的。 而有关个人住房按揭贷款放松的热点话题，对于个人房贷和老房子贷款的放松要 求并非是所有银行的统一举动。事实上，这次对地产市场的宏观调控的一个重要 H的就是增强金融机构自己制定产品的能力。因此来些金融机构的内部声音 表明，H前房贷政策正出现分化和细化的趋势，但并不是全而放松。看住房地产市场的金融政策实质上并没有松动，那么开发商这口气还是难以 缓过来。因此，上海楼市所谓冋暖至少现在还不是吋机，更何况现在中央政
10、府手 中还有房产个人所得税、取消房地产预售制等儿把杀手铜，因此上海楼市的真正 回升还有待于各项政策的明朗化。不过，对于备受煎熬的开发商来说，也许传统的“金九银十”的销售规律倒 是一次可以抓住的机会。虽然开发商在H前近乎绝望的情况将所有希望都寄托于 即将开始的9月份肯定是不现实的，但是如果积累了一-段吋问的刚性购买力选择 在这个吋候释放，那么那些楼盘品质突出、性价比优势明显的开发商将会面临一 次难得的机会，他们将得到FI前所有开发商都十分渴望的销售回款。二、项H销售情况统计八月间，国际公寓共销售了 6套，比起七月的13套和六月的21套有了大幅 度的下降，可能是由于市场原因、可能是由于政策原因、可
11、能是由于价格原因， 种种因素结合起来造成了八月间的销售颓势。在八月间一共接纳了 38组客户，其中通过报纸广告来的有20组，通过楼宇 横幅的有10组，从这些数据看出本项H还是能够吸引客户眼球的。三、项H广告刊登情况八月间我们一共做了 2报纸广告，共计来人：20租，共计来电：275通，但 成交量不十分明显。由于H前市场在一片打折声中，所以这二次做的广告来电量 还可以，但是一询问价格就显得没优势了，故下次做广告我们应该从该楼盘的其 他优势嵌入，彖本楼盘的房型，而积，配套，交通等。四、下阶段工作展望1 完善管理体系，明确销售计划2. 加强人员培训，完成销售FI标3. 有针对性作市场推广，增加推广力度4
12、. 完善销售激励机制，调动各部门主观能动性5 制定下阶段销售方案和价格策略，减少非系统性风险带来的损失6与开发商加强沟通协作，利用开发商的良好形象和声誉，创造晶牌楼盘五、下阶段营销准备我们认为现在的房地产销售比的就是通路，谁的客户挖掘的更充分，客户渠 道来源更多，那么就越有销售成功的把握，我们认为下阶段要充分做好营销准备, 主要工作如下：1、十月金秋房展会的准备工作2、与知名房地产网诂合作3、参加异地房展会4、吸引外地客户5、针对性客户广告投递六、下阶段销售准备为了要完成年底前30%的H标，我们必须事先规划好销售进程，如果市场 有所好转，那么木项FI凭借自身优势完成指标应该是不成问题的，但是市
13、场i如 低迷，那么本项FI要做好攻坚战的准备，对需求客户的针对性选择更强，同时也 要借鉴其余项H销售策略，吸引客户前来购买。如杲按照年底前销售30%的计划來看，至少还需32套才能完成预定计划，下列为主要 销售进度：6月一8月已经销售40套，占总销售的16.6%9月预计销售8套，同常九月就开始进入房产销隹的旺季，从前两年的经验来看，九月份往 往会是一个反弹，因此本项目也会有一个量的上升。对有意向的客户再次进行攻势，达到签 约的目的。10月预计销售12套左右，十月黄金周的房展会往往会对下半年的楼市产生影响，从目前來 看，今年的房地产始终处于低迷状态，客八观望心理严重，但是需求方始终存在，因此十月
14、的房展会很有可能成为一个风向标，引导人们购房的心理，成交价格也会有一定的幅度下跌, 但是成交量肯定会成倍上升，因此本项目要达到预期目标,十月的房展会一定要牢牢的把握。 11月预计销售7套左右，这个月主要延续十月房展会的销售劲头，我们可以将有需求的客 户进行筛选，挑选出一批真正有意购房客户。12月预计销售5套左右，这个月正处于年底，客户对购房的兴致也将会降至低点，因此估 计销售的套数不是很多。从9月到12月预计的销售进度可以达到32套左右，不对能完成原先预定的80%的指标， 我们考虑的是今年的房产形势不比以往，很有可能会岀现到年底都是淡季，因此在预定的销 售进度上我们在到年底完成总销售景的30%左右。七阶段总结在本案销售过程中，我司得到了贵公司的大力支持，我司销售业绩离不开贵 公司的成功决策和正确导向指引。在此，对公司长期关怀我们的各级领导表示最 衷心的感谢！在今后的工作中希望得到贵公司更大的帮助，我司将竭诚为贵公司 服务，让你我携手共创美好未來。
