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1、中报材料，注意保密!第一部分、项目概况一、宗地位置：前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东而是前山河，前山立交桥;南临一片花I甫I：西面是中新国际花园；北面是华发新城.二、宗地现状：该土地为具有“五通一平”的熟地。所谓“五通一平”，一般是指某区域或某地块 具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平報。地下没有管线、电缆、 暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹、 可利用的构建。三、项目周边社区配套1、交通出行：因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也 是非常发达的。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、1
2、5路、16路、31路、99 路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接 到达珠海市区的齐个区域以及西区的齐个地方。路网早C经贯穿整个珠海市。随着广珠城际 轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。2、教育、医疗：容闵小学，前山中小学，暨南大学；香洲区人民医院，嘉济医院3、文化、体育、娱乐设施：豪庭商务酒店。4、社区-周边土地开发情况：早在几年前，许多厉地产商L1看重了前山河的潜在魅力, 在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区,但前山河自身 的环境未得到开发幣治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，
3、政府己加大对前山河的 報体规划、桀治力度，一些大房地产商也看到了前山河口大的潜力，尤其是华发股份提岀“许 珠海个未來”的I I号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城， 一-河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完 善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。前山河一河两岸的整治目前已进入施工准 备阶段，预计2005年年底正式全而开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰 河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小烈楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显 箸变化。同时，广珠轻轨经山明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干
4、 道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改 变它的報体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔止处于东邻拱北吉大、西接未 来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更 加凸显它的重要意义。5、金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结 算以及保险业务。四、宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气淸新。五、大市政配套（找不到原始资料）1、供电设施2、供水设施3、排水设施4、通信六、规划控制要点1、占地面积：17428 m22、规划总建
5、筑面积：102674. 8时3、容积率：住宅容积率为2. 86,综合容积率为4. 74、建筑覆盖率：35. 82%5、绿化率：35. 7%6、控高：185m七、土地价格：八、土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地己经不能满足其发展的診势了， 那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场，前山在 将来的商业，居住都会具备齐全，各方而的生活配套设施也会随之跟上，I大I此，宗地具备很 大的增值潜力九、立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发：龙地产开发的周期一
6、般都要1-2年，像宗地的项目建设的是高层，需要2年左右 的时间。现在的厉地产市场处于低迷的状态，是买方的市场，金融危机的影响述没有消散, 立即开发估计在2年半后可以将产品推向市场，那个时候的形势估计开始好转，时间刚刚好。 该宗地己在开发中，不作土地储备。第二部分、法律及政策性风险分析项目用地取得使用权的法律手续及现状描述1项目用地现状（1）土地所有权归属：国有土地（2）十.地使用权归属：珠海天朗海峰商贸有限公司（3）十.地他项权益：没有（4）+.地用途：商业、住宅用地（5）项日用地现状的文件：略2项目用地规划（1）项目用地规划用途：拟规划为商业、住宅用地（2）规划批文：略3 以取得的政府文件0
7、前尚未办理项目的任何手续4 项目用地取得土地使用权程序评估（1）取得土地使用权程序 六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议 去市国十资源局办理十地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳十地出让金，办理国有土地使用证。（2）取得土地使用权需要的工作日一般向市十地局报土地出让文件后60个工作FI左右即能与市十.地局签订国有土地出让合同，在交纳全部十地出让金后可办理国有土地使用证。5. 政策性风险评估自去年9. 27新政后，整个珠三角都在经丿力着1998年以來垠大范围、垠大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成
8、的剧烈下跌。珠海作为珠三角的核心城市之一，所受到的创伤也不容忽视：2008年2月，珠海的房价为7161元，到了 2008年5月，就降到了 5105 元；珠海2007年全年月均成交量为25.58万平方米，到了 2008年上半年，月均成交量就降到了 15.05万平方米。国家紧缩性政策的出台，使珠海乃至全国的房地产市场遭到 了严重的打击。除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是一次严重的考验然而，值得庆幸的是，为了对抗金融风眾的影响，国家下半年出台了“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购启消费、合理为开发商资金松绑”等一系列的政策。 与此同时，珠海也相应的出台了 “暂停交易手续费，
9、房地产评估山买卖双方自山选择， 不作为交易办证的必备条件；根据申请人的住龙公积金缴存情况、资信、还款能力和贷 款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行”等一系列救帀政策。这些 政策的出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。6. 合作方式及风险评估(1) 合作方介绍：土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司(2) 合作方式 合作方式六福地产一次性买断土地使用权，单独开发 操作方式六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后在市国土资 源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。(3) 主要合作条件(与土地方的土地价款及付款进度) 土
10、地价款：总占地面积为17428平方米，十-地补偿费总额为180865169.8元(以 单位面积价格10377.85元/平方米计算，价格数据來源于六福房地产评估咨询有限公司) 付款计划：a.双方签订协议后一周内六福公司支付给土地方4000万元，并打入双 方共同指定的公证处账户。然后六福公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数 退回给六福公司。b. 六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，山公证处将 4000万元存入十-地方指定的账户。c. 在六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，并在土地方 将全部开发用地按要求交给六福公司后一年内分四次付清余款。 土地方的主要工作：“.负
11、责在项目立项后90日内-次性提供所有用地供六福公司使用。b.所提供的土地必须符合“五通一平”(即通路、供水、排水、通电、通讯、场地平整)C.负责出局办理项目手续的全部文件、资料、证明等，并负责 提供人员配合。C1.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。e. 配合六福公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、 収得国有土地使用证的所有相关事宜。f. 负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开 发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责 任干扰。(4) 合作风险评估合作背景：出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠 海前山桥西、珠海大道和南屏次道交叉的东南
12、角的土地使用权对外出让。我公司为刚成立不久的启地产开发公司，为了打响第一炮，在经过各方面的调杳后有意购买该土地。在此情 况下，六福公司直接与土地方进行合作。土地使用年限：土地使用出让年限为70年。 土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。 付款进度与土地手续的配合：从前而的付款计划可看出，基木每笔付款都対应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。7. 总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与十地方直接签订十地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为商业、居住用地，土地使用性质基本明确。第三部分、市场分析一、珠海商品住宅市场总体特征:
13、1、整体市场稳步向好;珠海住宅竣工而积（单位:万平方米）3002001000123系列1200520062007珠海住宅施工面积（单位:万平方米）系列1珠海房地产投资额（单位:亿元人民币）100系列150123200520062007珠海前山区域房地产市场分析i河两岸房产开发状况：早在几年前,许多房地产商12看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了方合花园、 涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区,但前山河自身的环境未得到开发整治,使得这 些小区未能引起人们的重视。如今，政府己加大对前山河的整体规划、務治力度，一些大房 地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口
14、号，倾注全 力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出英轮廓。再 加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强 而有力的支持。前山河一河两岸的幣治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底止式全而开工。随着報治 工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘 的开发落成，前山河畔的面貌将发生显箸变化。同时，广珠轻轨经山明珠路转向港昌路，亦 会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；I佃港珠澳大桥等交通设施改变前山 河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的幣体功能。要落实珠海城市西进的战略构
15、想, 前山河畔止处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合幣治后一河两 岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。（一）前山片区介绍1、前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987 年前山正式建镇，2001年8月“撤镇改街”，辖区而积53平方公里，常住人口 17.8万人，其中 户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，箸名旅游景观圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；区内有以 世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千 家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中 的城郊结合区域。2、从区域划分来看，前山区域主耍曲明珠路、翠微路、金鸡路、岱山路、逸仙路等几条主 干道贯穿纽合而成。同香洲、拱北、吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比 较缓慢，道路、景观、绿化、环境、治安均不如上述区域。前山长期以來一直以发展工业作 为龙头产业,建材行业、汽车相关产业分布密集,外來流
