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1、第十五届宁波房地产展示会调查报告前言：自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台 后，全国房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏 制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，今年，国家对于房地产市场 的调控继续保持高压态势。从1月下旬楼市调控“新国八条”的出台，再到2 月中下旬宁波限购细则的颁布实施，这些政策性因素对我市房地产市场的发展变 化产生了重要影响。为及时了解当前形势下，购房者的购房意向及其对宁波楼市 价格未来走势的评价，国家统计局宁波调杳队于4月8日到第十五届宁波房地产 展示会现场随机抽选了 100名参观者开展了一次问卷调杳。本次调杳显示，
2、当前 我市居民购房用途以首次购房和改善住房条件为主，投资型需求明显减少；政策 性因素对居民购房行为影响较大，当前我市楼市观望气氛浓厚；楼市短期看跌心 理较强，长期而言市场依然看涨。一、我市房地产市场基本情况（-）房地产市场成交量快速下滑今年，国家对于房地产市场的调控依然保持高压态势，伴随着“新国八条” 和宁波市“限购令”等调控政策的实施，有效地抑制了投资投机型购房需求。与 此同时，调控政策影响购房者的心理预期，楼市观望气氛加强，商品房成交量明 显下滑。根据市房地产交易中心数据显示，1-3月份我市六区新建住宅网签成交 面积分别为36. 1万平方米、16. 3万平方米、11. 6万平方米。一季度我
3、市新建住 宅成交量在年初迅速放大（去年12月份成交量为24. 5万平方米），之后随着 1月下旬及时出台的“新国八条”调控政策的实施，2、3月份市场成交量迅速下 滑。与此同时，1-3月份我市六区二手住宅成交面积分别为13. 5万平方米、7.5 万平方米、7. 9万平方米，一季度累计成交28. 9万平方米，与去年同期相比下 降 37. 3%。（二）房价总体平稳运行，新建住宅和二手住宅价格涨跌互现1-2月份我市新建住宅销售价格同比指数分别为103. 7%、104. 1%,环比指数 分别为100.1%、100.4%； 1-2月份二手住宅成交价格同比指数均为97.1%,环比 指数分别为100.2%、99
4、. 9%o可见，从成交价格的同比走势看，二手住宅先于新 建住宅出现小幅回落；但从环比走势来看，不论是二手住宅还是新建住宅房价总 体保持平稳运行。（三）我市房价长期高位运行，居民承受压力大我市房价在经历了 2009年的“疯狂式”增长后，2010年房屋销售价格同比 累计又上涨5. 7%,房价长期高位运行，越来越多的市民感觉当前我市房价较高, 与能承受的心理价位斧距大。本次调杳显示，当被问及“您认为当前我市房价如 何”时，90. 0%的参观者认为当前我市房价偏高或过高，这个比例比去年10月份 第十五届住博会上升1. 4个百分点，比去年4月份第十四届房展会上升3. 0个百 分点；认为当前我市房价比较正
5、常的仅占10. 0%；没有参观者认为当前我市房价 是偏低的。调查还显示，七成左右的参观者所能承受的住房单价在13000元/平方米及 以下，这与宁波市中心城区实际房价存在不小斧距。（四）房地产市场观望气氛浓厚，参观者购房积极性不高受楼市调控系列政策影响，当前宁波市房地产市场观望气氛浓厚，居民短期 购房意愿较弱。调杳资料显示，当被问到“您计划什么时候购房”时，只有一成 左右的参观者表示现在就购买；选择在今年内购房的参观者占30.0%； 26. 0%的 参观者计划在明年购房；而尚未确定购房时间的参观者占比超过三成（33.0%）, 比去年10月份第十五届住博会上升5. 4个百分点，比去年4月份第十四届
6、房展 会上升16. 5个百分点。41.0%的参观者计划在今年购房，这一比例虽然比去年 10月份第十五届住博会上升14.0个百分点，但与去年同期的第十四届房展会相 比，下降了 16.0个百分点，这表明当前楼市观望气氛浓厚，参观者购房积极性 不咼（详见图1 ） o二、居民购房意向分析（一）参观者背景资料分析1、从年龄结构看，本次接受调查的参观者结构为，20-30岁之间的占47. 0%, 30-40岁之间的占28. 0%, 40-50岁之间的占15. 0%, 50-60岁之间的占5. 0%, 60 岁以上的占5.0%。参观者中，处于20-30岁这个年龄段的所占比例最大，接近 参与调杳总人数的一半。8
7、0后成为目前楼市的主力购房人群，而这个年龄段人 群正是当前自住型购房的主力（详见图2）。2、从职业分布看，6.0%为公务人员，19.0%为国有企事业单位，44. 0%为私 营企业人员，6.0%为私营企业主，&0%为离退休人员，7.0%为自由职业者，10.0% 为其他人员。超过六成的参观者是私营企业或者国有企事业单位人员。3、从家庭月总收入看，每月家庭总收入在0.2万元及以下的占11. 0%,0. 2-0.4万元之间的占24.0%, 0. 4-0. 8万元的占22.0%, 0. 8-1. 2万的占16.0%,1. 2-2. 0万元的占13.0%, 2.0万元及以上的占14.0%。参观者的家庭月总
8、收入主 要集中在0. 2-1. 2万元这个区间。4、从目前居住区域看，56. 0%的参观者目前住在老三区和鄭州区，19.0%的 参观者住在北仑和镇海区，19.0%的参观者住在市属县（市），6.0%的参观者住 在其他城市（详见表1）。可见，本次房展会上的参观者虽然仍以市区（此处仅 指老三区和鄭州区，下同）居民为主，但是周边县市区的参观者人数比例在不断 提咼。5、从目前居住的房屋类型看，54. 0%的参观者目前住的是商品房，20. 0%的参 观者住的是房改房、经济适用房等保障房，6.0%的参观者住的是自建房，目前还 在租房子住的参观者占20.0%。接近一半的参观者尚未住上商品住宅，这与当前 市场上
9、购房人群以刚需为主比较符合。（二）居民购房需求情况1、自住型购房需求扩大，投资型购房需求减少。今年2月份我市出台的“限 购令”明确规定对本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及 以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人 所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 限购政策的执行有效地遏制了投资客进入房地产市场，当前我市购房需求以首次 购房和改善住房条件为主，投资型需求明显减少。调杳显示，85. 0%的参观者购 房目的是首次购房和改善居住条件，自住型购房比例比去年10月份第十五届住 博会上升&2个百分点，比去年4月份第十四届
10、房展会上升10.0个百分点。其 中，44. 0%的参观者属于首次购房，41. 0%的参观者购房目的是为了改善住房条件。 投资型购房者比例占10. 0%,这个比例比去年10月份第十五届住博会下降9. 0 个百分点，比去年4月份第十四届房展会下降10.5个百分点。（详见图3）。2、0. 9-1. 3万元的住房单价最能让参观者接受，但这与实际市场价格相比 存在不小差距。本次调杳显示，48.0%的参观者所能承受的住房单价在0. 9-1.3 万元，这个比例分别比去年10月份和4月份的两次房展会提高17. 2和19. 0个 百分点。从这点可以看出，参观者对房价的承受能力在逐步增强，但是这个心理 价位与我市
11、中心城区房价相比仍存在不小斧距，居民购房承受的经济压力大（详 见图4）。此外，不到三成的参观者所能承受的心理价位在13000元及以上，但是，从 第十五届房展会现场展示的楼盘看，绝大多数市中心城区楼盘的销售价格在一万 五以上，远超过这个价位。3、中心城区依然是居民购房的首选区域，但同时周边县市区的选择率在提 高。我市老三区和鄭州区交通便利，配套设施齐全，属于中心城区，因此该区域 内的房源一直深受参观者青睐。但与此同时，市中心城区的高房价也给购房者带 来了较重的经济负担。在这种情况下，周边县市区房价上的优势正在吸引更多购 房者的眼光。调杳显示，从本次房展会楼盘所处区域看，63. 0%的参观者选择购
12、 买老三区和鄭州区的楼盘，比去年10月份第十五届住博会下降9. 4个百分点； 其次是选择购买周边县市区楼盘的占28.0%,比去年10月份第十五届住博会上 升8. 9个百分点；选择在其他城市购房占9.0%。此外，通过参观者目前居住区域和计划购房区块的交叉分析可见，10.0%的 市区居民计划在周边县市区购房，这类人数占到参与调杳的市区购房者总人数的 15. 9% (详见表2)。4、多层住宅最受参观者喜爱，精装修公寓楼选择比例越来越高。调杳显示, 37.0%的参观者希望购买多层住宅；其次是高层住宅，选择率达到28.0%；希望 购买精装修公寓的参观者占27. 0%,分别比去年10月份和4月份提高14.
13、 5和12. 5 个百分点；希望购买别墅和排屋的占到5. 0%；希望购买其他类型的占到3.0%。5、单套面积在120 itf以下的中小户型深受消费者青睐。调杳显示，在计划 近期购房的参观者中，选择购买120 以下中小户型的参观者占到参与调杳总人 数的78.0%。其中，90-120 m2的户型面积最受参观者青睐，所占比例接近四成； 其次是50-90 选择率为2& 0%； 17. 0%的参观者打算购买120-140 rtf的住宅； 12. 0%的参观者打算购买50 rtf及以下的住宅；5. 0%的参观者打算购买140 以上 的住宅(详见图5)。6、两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占55.
14、0%和37.0%。调杳 还显示，当被问到“您打算购买哪种户型住房”时，超过一半的参观者表示计划 购买两居室。其中，35. 0%的参观者表示打算购买两室一厅户型；选择购买两室 两厅户型的占20. 0%o此外，选择购买三居室户型的参观者人数也比较多，占比 接近四成。其中，选择三室一厅户型的占19.0%；选择三室两厅户型的占18.0%。7、价格和地段是影响购房选择的两大关键因素。调杳显示，在购房者的选 择因素中，房价和地段是最优先考虑的两个条件，但整体而言购房者对房屋的要 求增高，特别对与居住最息息相关的交通、生活配套等关注明显提升。关注因素 排序分别是：房价(55.0%)、地段(46.0%)、交通
15、(37.0%)、生活配套(29.0%)、政策(19.0%)、户型(15.0%)、开发商(9.0%)、面积(7.0%)和物业管理水平(3.0%) (详见图6) o8、全额付款购房人数增多，而选择贷款购房的首付比例明显提高。受“新 国八条”楼市调控政策影响，二套房不论是首付比例还是贷款利率都出现大幅提 高，在这种情况下，选择一次性全额付款购房的参观者人数有所增加。调杳显示, 52. 0%的参观者选择银行按揭商业贷款方式买房，22. 0%的参观者选择纯公积金贷 款，9. 0%的参观者选择组合贷款，17.0%的参观者选择一次性全额付清房款，这 个比例分别比去年的10月份和4月份提高6. 7和10. 0
16、个百分点。调杳还显示， 选择按揭贷款方式购房的人中，57. 8%首付能力在四成及以上，分别比去年的10 月份和4月份提高16. 8和30. 4个百分点。9、政策性因素对购房行为影响较大。调杳显示，83. 0%的参观者认为今年出 台的“新国八条”和“限购令”等房地产市场调控政策对其购房计划有一定影 响。其中，20. 0%的参观者认为影响很大，28. 0%的参观者认为影响较大，35. 0% 的参观者认为略有影响。从中可见，政策性因素对我市居民购房行为具有较大的 影响力。三、对未来宁波房价走势的预期自去年4月份以来，国家对于房地产市场的调控一直保持高压态势，至今， 先后出台了三次调控政策，力度空前。伴随着这些政策的实施，房地产市场开始 进入调整期，房价过快上涨势头得到有效遏制，同时，各类不合理住房需求正逐 步淡出市场。房地产业作为一个政策导向型行业，这一系列楼市调控措施直接影 响市场上购房者的心理预期。当前我市观望气氛浓厚，短期楼市看跌
