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1、经济地位 国内地位 上海已经成为中国经济发展的龙头。根据中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告，上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均居全国首位。为了更好的利用上海的资源，许多外省市企业把总部迁入上海，或在上海设立分部，增加了上海商务楼市场的需求。 国际地位 随着经济的发展，上海市的国际地位也得到不断的提升。上海市政府的近期目标是将上海发展成为集国际金融中心，国际经济中心，国际航运中心等为一体的国际大都市。上海已成为跨国公司投资中国的首选地，越来越多的跨国公司开始入驻上海或扩大原有机构，促进了商务楼市场需求的增长。 第章 上海市甲级商务楼投资环境研究 上海市综合经济环境研究相关经济指
2、标 国民收入总值（GDP） 上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长，持续、平稳、有序的经济发 展增强了外商的投资信心，为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求。 外商直接投资（FDI） 上海市吸收的外商直接投资额连年上升，2002年合同吸收外资额达到亿美元，为历史最高水平。世界财富500强企业中已有256家跨国公司在上海投资，许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在上海，促进了商务楼市场的发展。 第章 上海市甲级商务楼投资环境研究发展机遇 加入WTO 中国加入WTO后，涉足新经济的工业以及电讯、银行、证券、保险、专业服务、贸易行业等主要受惠行业将成为商务楼的主要客户，从而带动商务楼市场
3、需求的增长。 召开APEC会议 亚洲和太平洋地区经济会议在上海的召开，提高了上海的知名度，给商务楼市场带来更多新的需求。比如，微软和惠普与上海分别签订协议 ，将它们在上海的技术中心升级为世界级的全球技术中心，把上海的研发中心提升为全球研发基地，从而需要扩展大量的办公面积。目前，上海累计APEC成员的投资项目达20,000多个，共设立外资金融机构代表处和商务代表处7,000多个。第章 上海市甲级商务楼投资环境研究“三区两路”概况 上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为“三区两路”，即小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇地区和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陆家嘴是中央商务区。小陆
4、家嘴金融贸易区浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了证券、期货、产权、房地产、人才等要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、4,000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。目前，环球金融中心已经复工，招商银行大楼也已签约启动。第章 上海市甲级商务楼投资环境研究上海市发展甲级商务楼的重点地区研究“三区两路”概况虹桥开发区虹桥开发区成立至今已10年，是上海最早开发的商务区，是长宁区的重点商圈。目前，该地区拥有18幢涉外商住楼，2,000多家商务机构入住，包括虹桥友谊商城、万都中心商
5、场、上海城购物中心的虹桥购物三角区，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾、樱花渡假村等为主的宾馆三角区，西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。徐家汇徐家汇范围北至淮海路，东到岳阳路-枫林路，南至中山环路，西到凯旋路。过去徐家汇商圈以商业为主，高档写字楼不多；按照“世界级城市副中心”的规划，除已启动的12万平方米的港汇商务楼外，徐家汇还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级商务楼。第章 上海市甲级商务楼投资环境研究“三区两路”概况南京西路南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，办公总建筑面积万平方米。其中，甲级写字楼8幢。梅龙镇广场
6、、中信泰富广场、恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路“金三角”，以高品质、高租金、高出租率而著称。静安区将在南京西路划出地块，再添170万平方米的高品位商业商务面积。淮海中路淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，形成了一个商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有：世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天地”二期建成后，该地段将成为浦西规模最大的中央商务区。第章 上海市甲级商务楼投资环境研究行业发展潜力研究 商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关。经济越繁荣，企业发展
7、越好，对商务楼的需求就越高。就上海目前的情况而言，GDP的持续增长、经济和国际地位的不断提升带来商务楼的强劲需求；越来越多的跨国企业的入驻，外省市企业的迁入和本地企业的扩展，都表明商务楼市场的潜力无限。行业利润研究 商务楼开发的平均净利润率约为15左右，最高可达到30以上。 一幢40层的供出租的甲级商务楼的资金回收期通常为1215年。 第章 上海市甲级商务楼市场研究 行业发展机会研究行业进入壁垒分析 资金 开发商务楼需要大量的资金。一幢高度约为200米(40层左右)的甲级商务楼每平方米的建筑工程造价约为8,500元，而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10,000元以
8、上。而且，商务楼的建设周期较长，资金回收慢。这些都要求开发商具有强大的资金实力。 技术 为满足高技术含量的全球化经济的需求，现代商务楼必须配备高科技的楼宇、通讯、消防、保安系统，并能进行智能化的运作和管理。这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资源。 市场 商务楼客源的形成需要一段时间。开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户，较大影响商务楼的人气和利润收入，甚至盈亏情况。第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼的供应量 截止到2003年6月份，上海市甲级商务楼的总供应量达到336万平方米，但还不能完全满足市场的强劲需求。另外，处于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商务楼的剩余租用
9、面积都较小。 2002年至2003年上半年甲级商务楼各季度的总供应量如下表所示： 表21 2002年至2003年上半年甲级商务楼的供应量 （单位：平方米） 第章 上海市甲级商务楼市场研究 上海市甲级商务楼市场基本情况时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度供应量2,880,0003,135,5563,180,0003,300,0003,360,0003,360,000甲级商务楼的分布情况上海市的甲级商务楼汇集在以南京西路、淮海路、陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场为中心的六大商业圈内，以及部分副中心城区内，如中山公园，浦东竹园
10、商业区等。其中，陆家嘴的甲级商务楼建筑面积约占总供应量的31，长宁区占21，黄浦区占17，静安区占13，卢湾区占12，徐汇区占6。甲级商务楼的分布有一个明显特征：同一地区的商务楼，其租户所从事的行业往往相同或相关。如陆家嘴地区商务楼的租户以金融业为主，南京西路和淮海中路商务楼的租户则以咨询业和服务业为主。这种分布情况带来行业的积聚效应，即由于产业在空间上的集中与协作，租户可以获得某些外部经济效应，如共享信息和基础设施从而减少运作成本等。 第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼的供应量变化 上海甲级商务楼的供应量于1997年达到最高峰。受亚洲金融危机的影响，1998年新建的商务楼面积大幅度下降
11、。由于上海市政府自1997年起控制商务楼用地的审批,再加上近年来世界经济形势下滑,开发商变得更加理性和谨慎,使得近几年甲级商务楼的新增供应量始终有限。 1996-2002年甲级商务楼的新增供应量变化见图11. 图21 19962002年甲级商务楼的新增供应量 （单位：万平方米）第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼的吸纳量 由于商务楼的吸纳量受市场经济状况等各种因素影响较大，具体吸纳量在不同时段间的波动比较强烈。 2002年至2003年上半年各季度的吸纳量如下表所示： 表22 2002年至2003年上半年甲级商务楼的吸纳量 （单位：平方米） 第章 上海市甲级商务楼市场研究时间2002年第一季
12、度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度吸纳量48,013199,23239,550118,000134,00021,000甲级商务楼的吸纳量变化 19962002甲级商务楼的吸纳量变化 图22 19962002年甲级商务楼的吸纳量 （单位：万平方米）第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼的空置率 随着市场需求的日益强劲，上海市甲级商务楼的空置率不断下降，到2003年已降到10以下，与香港和纽约基本持平。其中,南京西路的空置率最低，只有6；其次是小陆家嘴和浦东其他地区，为8；淮海中路由于新世界大厦刚刚上市，空置率暂时保持在。而非中央商务区的
13、空置率都在1012之间。 2002年至2003年上半年甲级商务楼各季度的空置面积和空置率如下表所示： 表23 2002年至2003年上半年甲级商务楼的空置面积和空置率 （单位：平方米）第章 上海市甲级商务楼市场研究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度空置面积443,370393,550394,320390,000322,560301,000空置率16.112.612.411.99.69.0甲级商务楼的空置率变化 上海市甲级商务楼的空置率自1997年后就呈不断下降的趋势。 图23 19962002年甲级商务楼的空置率第章
14、 上海市甲级商务楼市场研究总体情况 一直以来，上海市甲级商务楼市场是以租为主的。 从开发商方面来看 甲级商务楼的开发商大多来自香港、台湾以及东南亚，资金实力比较强，追求更大的远期收益。另外，如果将商务楼部分出租，部分出售，由于买主和租户遵守的物业管理条例不同，对物业管理的要求也很难统一，使得物业管理的质量得不到保证，容易造成楼盘贬值，所以多采用只租不售的策略。 从客户方面来看 甲级商务楼的客户中外资企业占73，而外企很少自置写字楼，一般以租为主。 一方面是因为2003年3月以前外资企业没有购买商务楼的权限；另一方面，租用商务楼可方便外企根据企业发展策略扩充、迁移或撤销办公地点。 第章 上海市甲
15、级商务楼市场研究上海市甲级商务楼租赁市场甲级商务楼出租面积按行业分类的比例 上海甲级商务楼的租户中,以从事专业咨询、制造及工程业和高科技行业的为主，其租用面积分别占整体租用面积的20、18和17。 图24 甲级商务楼出租面积按行业分类第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼出租面积按地区分类的比例 中资企业的租用面积所占比例从2001年的8上升到27。可见，租用甲级商务楼的中资企业大量增加，包括许多外省市企业到上海设立总部、分支机构等，以及私营企业的入驻。 租用商务楼的外资企业主要来自于美国、加拿大、欧洲、日本和香港。图25 甲级商务楼出租面积按地区分类第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼
16、的平均租金 2003年第二季度，上海市甲级商务楼的平均租金为美元/平方米天。各中心地区的租金情况和出租率见下图：图26 上海市主要地区甲级商务楼的平均租金和出租率 美元/平方米天第章 上海市甲级商务楼市场研究甲级商务楼的租金变化（1） 上海甲级商务楼市场起步于90年代初。1996年末1997年初房地产泡沫破灭，亚洲金融危机造成世界经济下滑，再加上国内的通货紧缩政策，使得市场需求严重减少，租金大幅度下降，直到1999年年初才日趋稳定，并且从2000年年中开始攀升。 从2000年第2季度到2001年年底，主要商业区的商务楼租金均经历了持续近一年半时间的快速上涨，增幅达21，平均租金水平达到美元/平方米天，出租率达到85。 从2001年起，上海甲级商务楼的租金就趋于平稳。从2001年第二季度到2002年第二季度都保持在美元/平方米天左右。第三季度略微下降，但第四季度又马上回升到美元/平方米天。与此同时，出租率继续上扬，2002年底上升到。 在强劲需求的拉动下，2003年租金比上年增长了7，达到美元/平方米天，出租率上升到90以上。第二季度又略微下降到美元/平方米天，出租率达到91。第章 上海
