《广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、芳村西璽项目目录1 芳村概况31.1 人口规模31.2 交通设施31.3 市政配套31.4 发展机遇42 芳村住宅市场分析42.1 芳村住宅成交状况分析42.2 芳村楼市板块分析52.3 芳村楼市发展趋势83 芳村商铺市场分析93.1 分布特征93.2 价格特征113.3 租赁市场123.4 经营特色144 项目初步建议154.1 项目分析154.2 项目SWOT分析164.3 项目定位171 芳村概况1.1人口规模目前拥有46.2平方公里土地，现居住人口约30万，人口密度较低。2005年5月经 国务院审批，将芳村区撤销，并入荔湾区管辖。按市政规划，芳村将成为未来广州西岸首席 大规模人居区域，
2、届时居住人口将达到36万人口。1.2交通设施芳村交通四通八达。目前珠江大桥（新桥）已经通车，加上珠江隧道、地铁和将要修建的 洲头咀新隧道，芳村与老城区的交通连接越来越紧密。在未来几年内，芳村的交通格局将形成一个环、两条地铁、两条高速公路、三个城市出 入口、六座过江桥（隧道）合纵连环的交通网络体系。_个环即珠江大桥内环放射线；两条铁 路即一号线及广佛地铁线；两条高速即环城高速西南环、广珠高速西线；三个城市出入口即 广佛公路、盐步穗盐路、南海联桂路；六座过江桥（隧道）即珠江大桥、如意坊大桥、黄沙隧 道、洲头咀大桥、东沙大桥、鹤洞大桥。1.3市政配套近年市政基础设施的大力投入：全长2.2公里的芳村大
3、道已扩宽为40米景观大道；全 长近1公里的珠江长堤景观路已按二沙岛堤岸标准进行建设，；一批广州“中变”工程和 “穿衣戴帽”工程完成；广佛出口放射线道路、广珠高速西线、市盐路-花蕾路、断头路的 改造等大批量工程的进行。在市政设施的日益完善下，曾经功能单一、网点缺乏的芳村商贸 业，经过规模化、多元化调整，先后建起南方茶叶市场、广州花卉博览园、花鸟鱼艺市场、 风情酒吧街、汽车城、美食街等一系列特色业专业市场；陆居路的改造建设为广州市增添第 三条商业步行街；地铁一号线、广佛地铁沿线好又多、东方家园、汽车城等众多实力商家竞 相落户，形成大型商业网点，为建设广州西部商贸中心创造了良好的商业氛围。1.4发展
4、机遇芳村并入荔湾存在重大发展机遇。在广州市政实施的“西联战略体系下，为了寻求芳 村与荔湾两区的共同发展，打造强大而有活力的新区域“新荔湾”。芳村作为“新荔 湾”发展的重头戏，有着不可限量的价值与前景。政府也投入巨资，从生活配套、文化、教 育、交通等各方面入手，提升“新荔湾”居住环境水平。2 芳村住宅市场分析2.1芳村住宅成交状况分析芳村住宅成交状况分析：从上表可得出，近几年来广州整体楼市大幅放量价格上升，而芳村楼市并未受到辐射, 预售住宅成交量稳定，价格平缓，直至05年第一季度为止，芳村整体住宅楼市呈现波动不 大的状况。2004年，荔湾区一手住宅的成交均价为5422元/平方米，而芳村区一手住宅
5、 的成交均价仅有3462元/平方米，两者相差接近1600元/平方米。05年下半年，芳村楼 市在广州楼市的带动下，价格不断攀升，芳村的一手住宅成交均价达4000元/庇，比04 年上升15.5%。从二手交易情况看，近年来二手成交逐年活跃，成交量不断放大，04年二手住宅成交 量比一手多8.63万平方米，多达68%o这是由于新房推售货量有限，从而促进二手住宅的成交。芳村可开发土地资源丰富。目前广州已没有多少土地可开发了，而芳村拥有46.2平方公里土地，常住人口仅30 万左右，人口密度较低，且目前可开发的土地资源丰富。2.2芳村楼市板块分析市政建设加大发展力度，芳村迈进“新荔湾时代生活”。市政建设力度加
6、大，使芳村 区的交通和居住环境得到很大改善，大型批发市场频频入驻，芳村作为广州西南门户的地位 日益突出。以往芳村曾被认为是广州开发相对落后缓慢的地区,地铁一号线的通车一度刺 激当地的居住和商业发展。但由于交通、居住环境等种种因素，芳村始终未能摆脱楼价低廉、 居住环境欠佳、商业不发达的状况。但随着市政建设加大规划力度，芳村有了 “两桥一隧”（新珠江大桥、鹤洞大桥、珠江隧道），配合地铁一号线穿梭其中，芳村发展迅速，不断向 “新荔湾时代生活”的战略目标迈进。1、区域楼市板块分析目前芳村可划分为三大居住片区：东片（鹤洞、沙涌）；中片（花地大道一带）；西片（区 府、桥东小区）。对芳村来说“两桥一隧”起了
7、举足轻重的作用，是连接芳村和其他各区的 重要枢纽。1）东片有鹤洞大桥，是连接芳村区和海珠区的主干道。这里集中了广钢职工和部分拆 迁户、解困房，楼价在3000-4000元/廿。2）中片以花地大道为核心，具有地铁、隧道的资源优势。其中花地湾、汾水、茶窖共 同组成芳村的中心地带，而相应的饮食、休闲娱乐等消费项目也多集中在这个地域内。因此 该片的楼价最高，价格3400-5200元/ m2不等。3）西片主要由逸彩新世界、桥东小区组成，与珠江大桥直接驳通，是区政府、机关办 公楼集中地，配套设施完善，楼价35005000元/nr2。代表性楼盘一览表楼盘名称地点项目介绍现在价格销售状况四季花园花地大道南 以西
8、总占地面积4.6万平方米，总 建筑面积14万平方米，由17 栋19层高层住宅和配套的小 学、幼儿园组成，总户数： 1216 户。面积：79-122m24300 元/m2 （毛坯）二期已销售 75%,剩余单位以 三房大面积较多逸彩新世界芳村大道西占地37万平方米，目前芳村 最大的楼盘。目前正推售剩余 2栋18层住宅。5000 元 /m2 （带装 修）在售翠竹苑花地大道规划占地9万m2,总建 200000m2,由 6 栋 23-33 层高层组成，共344户，商 业200套，商业已租赁给医 疗器械厂。面积：80-120m2o 购房以本地客户为主。二期：5000 元 / m2 m2三期：5400元/
9、m2 m2 （毛坯）一期已售罄，二期 已销售90%,三 期正接受登记花地城广场花地大道北93-103号为芳村中心区域标志性楼盘， 由多幢高层组成，周边生活配 套成熟。5000 元/m2售罄金海域芳村坑口地 铁站西出口占地8000m2,总建4万m2, 由5幢12-19层和两层商铺 组成。05年4月举行奠基仪 式，但至现时仍未见动工。未公布未推售恒基项目山村桥以东, 离江边约150米总建面积20万m2,商业面 积10000 m2,规划建9幢 30层高层住宅，预计07年 建成。预期5500-7000 元/m2预计06年年底推 出雅居乐 （雍景豪园）南海盐步，距 花地湾5分 钟车程占地67万m2,总建
10、89万 m2,由多栋多层和小高层、 别墅组成，已有3000多户入 住，形成大型成熟生活社区。购房者中广州人占40%的比 例。4500 元/m2 （毛坯）在售小结：目前在售楼盘货量不多，主要有四季花园、逸彩新世界、翠竹苑、雅居乐雍景豪 园为主。购房客户主要以本地客户为主，包括专业市场买家，广钢职工，学校老师，荔湾区 也占有一定的比例；也有较少一部分为南海及海珠区的客户，如海珠区的拆迁客等。户型比 例方面：以二、三房为主，其中二房的比例占大部分的比例。预计后市供应量巨大，主要是以目前已动工的恒基项目及逸彩新世界后期开发为主。不 可忽视的是雅居乐雍景豪园对芳村本地客户的影响日渐强烈。由于交通不断完善
11、，从芳村中 心区至雍景豪园仅五分钟车程，且社区规模庞大、居住氛围浓厚、居住环境良好等因素，目 前雍景豪园购房客户中芳村客户占40%的比例，且有不断升的趋势。2、消费者分析南海及海珠7% 荔湾75%2005年芳村消费者购房比例南海及海珠荔湾原芳村分析：由上图可以看出，选择在芳村购房的客户主要还是本地居民，占75%的比例； 荔湾居民比例也在不断增多，达18%;还有极小部分是南海及海珠区的客户。1）专业市场的发展、区域合并及交通不断完善等，芳村置业客源得到有效的拓宽。以 往芳村区给人的印象都是低档批发市场集散地，居民以外地经商人员以及当地原居民、农民 居多。而现时，芳村的专业市场档次逐渐提升，政府大
12、力发展其商业项目，包括了：芳村食 街、酒吧街、花鸟鱼虫市场、茶叶市场、家居装饰市场等，如芳村茶叶城、博皇国际家具市 场以及东方家园建材家居连锁超市等专业市场开业或准备开业。专业市场的商家除了外地经 商人员，也增多了本地的经商人员入驻。2）随着交通的不断完善，芳村与老城区的交通连接越来越紧密，更多的荔湾居民会被 吸引到芳村置业。南海、海珠等区域居民前往芳村购房置业，既刺激未来“新荔湾区”房地 产的开发及销售；又能拉升“原芳村区”区域楼价的持续上涨。芳村对老城区、海珠区，甚 至南海、佛山市民的吸引力将越来越大。3、小结：芳村楼市发展机遇与竞争并存芳村楼市多年萎靡不振重要原因就是区域认同度比较低，传
13、统上的广州人普遍将芳村视 为城乡接合部，对地区和楼盘周边环境的认同度相对较低，普遍不愿意到芳村购房。这就使 得芳村楼市无论从销售、二手和出租三级市场都呈现低靡的状况。然而随着广州市府采取多 项积极措施对市区烂尾项目进行盘活，芳村一些历史遗留问题逐步得到解决，同时多个大型 发展商进驻芳村，整个楼市发展机遇与竞争并存。1）芳村的地产开发现已开始重视区域板块联动效应。芳村现有香港新世界、恒基地产 两大香港品牌发展商进驻，必将打破过往发展商单兵作战的模式，全面掀起芳村整体楼盘联 动，而区内项目也由原来的以本地居民消化为主逐渐扩大到区外。2）芳村的地产已意识到从交通、环境、市政和配套设施上制造热点与宣传
14、炒作，突出 宣传芳村居住概念，多角度全方位地改变原芳村的形象。3）楼价性价比高，升值空间巨大。通过与一河之隔的原海珠、荔湾甚至番禺华南板块 房价的比较，来突显地区的价格优势及升值潜力。4）芳村楼市发展机遇与竞争并存。荔湾、芳村的合并对房地产的一个重大意义，是协 调区域间的平衡，释放“荔湾”老城区内的居住环境，势必给大荔湾和紧邻的广佛都市圈带 来新一轮的发展空间。同时，从各大发展商南海圈地的情况，其在一定程度上则会分化芳村 置业的客户群，可以预计不久未来必有一翻龙争虎斗。2.3芳村楼市发展趋势1、芳村并入荔湾区，沉寂已久的芳村楼市看到了新的希望，合并对芳村楼市有着重大 而深远的影响。1）目前的芳
15、村区由于特殊的地理位置和发展历程，芳村区有相当浓厚城乡结合风格， 从功能分区、交通规划、以花卉贸易为主的第三产业等方面可见一斑，而这样的地理环境恰 恰没有了城市中心的喧哗吵闹、污染、交通堵塞、客流拥挤等现象，更突显临近市中心良好 的生活环境的稀缺性。2）并入荔湾区之后形成的“新荔湾区”能让原芳村区在人们的观念中提升一个档 次，原芳村区长久以来形成的一些不利于区域发展的观念可能很快就会在人们的心中淡化， 从而提高原芳村地域的更好发展。3）原芳村区与佛山南海相邻，芳村是广州市三个大的物流中心中极其重要的一个， 正因为占据着有利的发展战略位置，芳村区域自身的战略规划显得尤为重要。因此，“广佛 都市圈”的概念在长远来说有可行性，这也势必带动原芳村地区各种配套设施、市政建设等 方面的发展。芳村合并到荔湾，可以使原芳村受一江之隔的困扰打破，芳村对广州市民的吸引力也会 有所增强，而且，也使广州与大佛山的联系更加直接、通畅及紧密。因此芳村楼市发展前景 指日可待。2、芳村楼市发展趋势原来与老西关地区一江之隔的芳村与荔湾合并为大荔湾区后，为芳村房地产的发展提供 了广阔的发展空间。不仅如此，区域合并带来的提升效应还将继续向西
