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1、CMC泓域/建筑与房地产市场运行机制分析三层实木地板项目建筑与房地产市场运行机制分析xx有限责任公司目录第一章 公司简介3一、 公司基本信息3二、 公司简介3第二章 建筑与房地产市场运行机制5一、 建筑市场运行机制5第三章 项目简介9一、 项目名称及项目单位9二、 项目建设地点9三、 建设规模9四、 项目建设进度9五、 建设投资估算9六、 项目主要技术经济指标10第四章 行业背景分析12第五章 宏观环境分析14第一章 公司简介一、 公司基本信息1、公司名称：xx有限责任公司2、法定代表人：尹xx3、注册资本：1470万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监
2、督管理局6、成立日期：2015-7-207、营业期限：2015-7-20至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx9、经营范围：从事三层实木地板相关业务（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）二、 公司简介公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。经过多年的发展，公司拥有雄厚的技术实力，丰富的生产经营管理经验和可靠的产品质量保证体系，综合实力进一步增强。公司将
3、继续提升供应链构建与管理、新技术新工艺新材料应用研发。集团成立至今，始终坚持以人为本、质量第一、自主创新、持续改进，以技术领先求发展的方针。第二章 建筑与房地产市场运行机制一、 建筑市场运行机制建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和。由于建筑市场有其独特的供求关系和运行特点，所以建筑产品的定价也具有其独特性。（一）建筑市场供求1、建筑市场需求建筑市场需求者是业主，在工程建设实践中常被称为建设单位。业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金，拥有建设用地使用权，获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可业主主要有以下三种类型。（1）政府。政府作为业主是从建设项目决策和建设资金
4、的来源角度而不是从市场监管者角度来理解。政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑，或是对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑。（2）企事业单位。企事业单位作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产或简单再生产的需要。从建设投资角度，我国国民经济统计中，将企事业单位划分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位两类。（3）个人。个人作为业主多数情况是出于个人消费需要，少数情况是出于资金保值的考虑。个人投资兴建的建筑产品主要是住宅建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资，建筑业总产值占同期全社会固定资产投资的比重一直在30%以上，见，由此可见，社会固定资产投资也是建筑市场
5、需求的主要因素。建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈现正相关关系。2、建筑市场供给建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工等单位。由于建筑产品的生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上代表建筑生产能力。这种能力由建筑生产各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力及其相互之间的组合能力共同决定。（二）建筑市场运行特点（1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产物。建筑产品具备的固定性和多样性特点，决定了不同产品需求不同且与土地相连，不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现，因此，建筑市
6、场运行中无中间销售商，而是由需求者向供给者进行预先订货，然后供给者组织生产。（2）建筑产品交易持续时间长。建筑产品生产周期长、价值巨大，需要中间交易结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。（3）建筑市场存在显著的地区性。建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。（4）建筑市场竞争较为激烈。由于建筑产品供给者，尤其是建筑业属于劳动密集型行业技术和资本构成较低，而建筑产品需求又是由一个个单一项目形成的，因此，建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。（5）竞争方式以投标竞争为主。建筑产品价值
7、高，交易达成主要采用招标、投标方式，前期交易时间长、交易成本较高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市场需求来源于工程建设投资，而投资受经济周期波动和政策性影响大，建筑供给能力则相对保持稳定，因此，建筑市场供求不均衡状态普遍存在。（7）建筑产品交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。（8）建筑市场风险大。从建筑产品供给者角度来看，风险表现在：定价风险和生产风险。从建筑产品需求者角度来看，风险表现在：价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险。（三）建筑产品计价特点1、单件计价建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。每项工程都有特定的目的和用途，有不同的结构、造型
8、和装饰，产生不同的规模和体积，所在地区条件、自然环境、风俗习惯有差异，施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案，这些都会影响建设工程计价。因此每项工程只能单独设计、单独施工、单独计价。2、多次计价建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。为适应工程造价管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价进行多次计价。第三章 项目简介一、 项目名称及项目单位项目名称：三层实木地板项目项目单位：xx有限责任公司二、 项目建设地点本期项目选址位于xx（以选址意见书为准），占地面积约97.00亩。项目拟定建设区域
9、地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积64667.00（折合约97.00亩），预计场区规划总建筑面积126109.55。其中：主体工程78764.16，仓储工程23693.34，行政办公及生活服务设施10676.04，公共工程12976.01。四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xx有限责任公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。五、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息
10、和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资54113.91万元，其中：建设投资40634.32万元，占项目总投资的75.09%；建设期利息945.65万元，占项目总投资的1.75%；流动资金12533.94万元，占项目总投资的23.16%。（二）建设投资构成本期项目建设投资40634.32万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用34892.62万元，工程建设其他费用4779.84万元，预备费961.86万元。六、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入110500.00万元，综合总成本费用91084.41万元，纳税总额9522.58万元
11、，净利润14176.21万元，财务内部收益率18.82%，财务净现值14236.07万元，全部投资回收期6.26年。（二）主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积64667.00约97.00亩1.1总建筑面积126109.55容积率1.951.2基底面积38153.53建筑系数59.00%1.3投资强度万元/亩406.442总投资万元54113.912.1建设投资万元40634.322.1.1工程费用万元34892.622.1.2工程建设其他费用万元4779.842.1.3预备费万元961.862.2建设期利息万元945.652.3流动资金万元12533.943资金
12、筹措万元54113.913.1自筹资金万元34814.903.2银行贷款万元19299.014营业收入万元110500.00正常运营年份5总成本费用万元91084.416利润总额万元18901.617净利润万元14176.218所得税万元4725.409增值税万元4283.2010税金及附加万元513.9811纳税总额万元9522.5812工业增加值万元32571.7713盈亏平衡点万元46013.58产值14回收期年6.26含建设期24个月15财务内部收益率18.82%所得税后16财务净现值万元14236.07所得税后第四章 行业背景分析三层实木地板又被称为三层实木复合地板，是以实木拼板或单
13、板为面板，以实木拼板为芯层，以单板为底层的三层结构实木复合地板。三层实木地板是从实木地板家族中衍生出来的地板种类，因其具有天然木质感、安装维护简洁、防腐防潮抗菌效果较好等优点，备受市场追捧。在地板市场目前运用最多的是实木地板、瓷砖地板和强化地板，三者各有优缺点。实木地板拥有较好的使用体验感，但价格较为昂贵；瓷砖地板价格低廉，但舒适感欠佳；强化地板价格适宜，但拥有危害健康的甲醛风险。三层实木地板在一定程度上中和三者优点，体验感舒适、价格适宜、健康安全、稳定耐用，其在欧美国家已成为主要流行地板种类。随着我国消费水平不断提升，我国公民在家装中对于地板的品质和体验感要求提升，高性价比且体验感较好的三木
14、地板市场需求逐渐增加。就目前家装市场现状而言，80后、90后已成为市场主要消费人群。随着家装市场的年轻化，消费者对于美观、健康的关注度提升，拥有天然纹理、结构细腻、色泽美观大方等外观优势的三层实木地板在年轻消费群体中占据绝对优势。随着市场消费群体逐渐年轻化，以及我国中等收入家庭不断扩容，三层实木地板巨大的市场潜力将被持续释放，其行业发展前景较好。虽然三层实木地板发展前景较好，但也同样面临着众多问题。目前地板行业存在进入门槛低、企业规模小、技术设备较为落后、创新能力不足等缺点，导致市场产品同质化严重、产品品质参差不齐，极大的影响了行业的发展速度。虽然近几年市场涌现了圣象、大自然、德尔、扬子等有一定影响力的品牌，但仍未形成占绝对优势的品牌，市场集中度较低，导致木地板行业的利润空间大幅下降，让三层实木地板市场处于缓慢发展的状态。随着消费群体的年轻化以及人均消费水平的提升，我国公民对于地板的健康、美观等附属性能有了更高的要求，三层实木地板市场需求将不断增加，行业发展前景较好。但是目前三层实木地板行业仍需整改，行业需要加大创新力度，提高产品技术含量，抬高行业门槛，进而淘汰小型企业，促使市场集中度不断提高，让三层实木地板行业向正规化发展。第五章 宏观环境分析建设高质高效、持续发展的经济发展强市。经济保持平稳较快增
