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1、全面激活，掌控商机某某大厦全赢商务平台运作模式策划案策划0标篇2. 市场研究篇普陀区办公楼市场调查长寿路沿线公寓房调查3. 策划推广篇项目概况位置分析市场定位客户定位具体营销实施战略4. 结束语木篇系敝司受贵方之委托特为某某大厦项口而编制，论述了敝司代理该项口的总体思路框架和具体建议。木篇通过有针对性的市场研究，分析本项目这一特定地域内物业的供求、价格水平及客户群体，使木项目营销更切合目标客户需求。本篇在客观阐明了木项目的利弊因素后，结合当前市场整体状况，对项目的目标客户、产品定位、价格定位以及整体营销推广策略提出初步之建议和构思。本篇为初步报告，在综合贵方的想法及配合本案的定位调整具体实施过
2、程,本司将再提供相关可行性报告。策划H标篇委托标的：半年内去化1.4万方委托销售住宅、办公楼。均价不低于5800元/平方米。总体抗性分析：1、交易价格市场的难以控制和锁定-小业主冇可能借本司策划产生的市场影 响，同时出售售后用房。其中交易价格搀杂人为因索。2、市场推广力度受到限制本案体量较小，包装费用总额投入受制，。3、客户定位不统曲于办公层面分散在1号楼、2号楼，办公与居住相混合，Ji 先期入住了各类买家。4、楼盘的档次和品质平平：仅体现产品的原态，其潜在效力和价值未经专业包装而 突显。5、景观均衡性欠佳：由于本案楼层结构八卦状分布，朝向、景观造成产品层次不均。1、总体优势分析:绝对位置、周
3、边环境、交通配套成熟。区域高档住宅中的客户群形成本案的潜在购买群。2、本案价位处于5000-6000元间，是打前市场需求量最大的价格区域。上海商品房成交均价变化情况表三时间2002年一季度2002年四季度2003年一季度价格4738元/平方米5213元/平方米5316元/平方米市场研究篇一、普陀区概况普陀区位丁上海的西北部，总面枳54。83平方公里，人口 83。49万，全区辖10街道，3个镇，是上海的中心城区之一。普陀区地理位置优越，交通便利，是上海的陆上要津。新客站紧邻东侧，铁路沪宁、 沪杭线串连石泉和太平桥两人货场：距虹桥国际机场12公里；华东“黄金走廊”一沪宁 高速公路的入城段，以“申城
4、第一路”的形象横贯区内，沪嘉高速公路与之南北映衬； 区内起点的312和204国道口J达新疆和辽宁；高架内环线、轻轨、地铁、连通市内各区， 上海市内运输主线一苏州河流经14公里，水运便利。普陀将重点建设中山北路、长寿路、曹杨路三条商业街，开发建设真如、武宁两个 商业文化娱乐中心城；开发建设宜川、真光等社区中心；高起点建设以“九路七桥一轻 轨”为主干的交通网络。全面展示上海“西大堂”的风貌。二、长寿路区域分析：木案所属的长寿路区域是普陀区今或几年规划建设发展的重点区域之一。长寿地区 的功能定位为“双龙嬉珠”即进一步完善和这里是普陀区距市中心最近的区域，到南 京西路商务区、到上海火车站、到地铁1号线
5、、2号线都只有1 0分钟左右的车程，又 有轨道明珠线两个站点，无论远近，出行都很便捷。以“商住第一街”闻名的长寿路， 经多年培育已颇具商业气氛，亚新生活广场闻名遐迩，许多一流品牌专卖已纷纷入驻； 家乐福、乐购、麦德龙、农工商、好美家等大卖场的引进，更使这里的生活极为便利。早在9 0年代中期，这里就诞生了当吋沪上著名的高价楼盘世纪之门，前两年，该楼 盘推出“MYC I TY”小户型住宅，成为最早的白领服务公寓。随后上海知音以板式 小高层登场，连接1万平方米河滨公园，设有亲水休闲码头，价格却比马路对面的静安 达安花园低了近1 0 0 0元，从而引起年轻口领更广泛的关注。恒隆广场、中信泰富等南京西路
6、商务楼群崛起后，一些跨国公司、全球5 0 0强企 业纷纷入驻，引来了旺盛的白领购房需求。如果家离公司太近，出门随吋可能遇见同事, 私密性较差，一个起步价车程距离才刚刚好。长寿路一苏州河这片有绿地、有水岸的都 市公寓社区，止好符合他们的需求。而n益浓郁的白领聚居气氛，又激活了长寿路上的商务楼。这些新楼在智能化、办 公环境方面均达到较高标准，因不属于中央商务区而相对价格较低，正好成为中、小企 业及投资者的追捧对象。这又带来了新的购房、租房需求。这些白领“就业中心”，就是 这片白领聚居区最好的支撑。三、普陀区办公楼市场调查案名地址租/售价格（元/平方米/天）咅乐广场长寿路江宇路0.9申汉人厦金沙江路
7、1060号1. 1昆仑商城长寿路393号1. 4长久人厦胶洲路941号1. 42中环商务大厦长寿路亚新广场边1. 47-1. 5中期大厦中山北路2000号1. 5-1 7中友大厦曹杨路1040弄1号1. 6亚新生活广场长寿路胶洲路16丽晶亚洲企业中心长寿路武宁路1. 8-1. 9富丽大厦普陀路江宁路口2. 0含物业费8400-8800元/平方米恒达广场长寿路285号2-2. 2.0SOHO时代（小户型商务楼）中山北路3058号6000-6500元/平方米长寿苑锦海大厦（商住楼现房）长寿路433弄7000元/平方米，物业1.76绿地科创人厦宁夏路201号1. 8-2. 0/10000 元/平方米
8、办公楼租赁情况综述:1、周边总体租赁价格分析：普陀区长寿路区域凭借其规划的不断推进已初步形成高档住宅、中高档商务的市 场氛围。特别是该区的东南部出轻轨、地铁、苏州河围合成的区域，集中了普陀人部 分的办公楼和高档住宅区。其中以绿地科创人厦、亚新生活广场、恒达广场、中期犬 厦等为标志。其租赁价格平均价位在1. 6元/平方米/天，物业管理费在4. 5元-6. 5 元/平方米/月，平均价为5. 5元/平方米/月。该区域办公楼较分散，商务办公的氛围相对较弱。档次不高，规模不大，一般为 商住楼较多，或乙级写字楼。出于没能形成诸如徐家汇、淮海路、陆家嘴、南京路 CBD中心，所以其的办公楼租赁价格总体受地段影
9、响不大，决定其价格上下起伏的主 要因索是该办公楼的自身周边小环境（如汽车进出道路方便否）及装璜、房型、楼盘 外立面等等品质内涵。商务楼租客定位是国营、民营、个体等中小型企业，且多为区 域客户。2、本案情况分析：（以相距仅百米的富丽大厦为参照系数）项目 案名X.富丽大厦某某人厦景观因素处于两条道路交界点无特殊景 观。西侧可观赏长寿公园。外出动线江宁路入口交通便利。普陀路、澳门路两处入 口，有效分流。抵消道路 狭窄抗性。产品性质商住两用楼，13-20住宅楼不可1-4层酒店、健身房等，注册，1-6群房为卖场，6-12为办公楼5-19层办公楼,20-25层酒店式服务公寓人堂挑高5米，犬理石面装潢，其他
10、层高3米，人员配备到位无挑高，视觉不开阔。基 本为裸房，楼道无灯光，层高低，人员（保安、销 售）没配备。其他配置智能办公控制系统、高速网络系 统、24小吋电信业务、共享IT 服务。酒店式服务公寓有顶层会所、小 型集中空调、每户独享净水系 统。基本物业服务。办公区二 部电梯直达。主宅区独立 入口两部电梯专用。1号楼 已入驻公司仅用汕漆简单 刷饰电梯，降低品质。面积99-939平方米,可自由分割125-800平方米可自由分割租金及售价1. 7元/平方米/月8400-8800元/平方米低楼层送装修。1. 1-1.2元/平方米/月5700元/平方米（1号楼）物业费用6. 5元/平方米/月5元/平方米/
11、月结论：本区域租赁市场相对较便宜，而出售价格较高。女口富丽大厦租金1.7元/平方米/ 月,以8%年回报计算，其价格定位应为:售价二租金X3654-8%=1. 7X3654-0. 08=7756 元/平方米。而其廿前定价为8400-8800元/平方米。本案按目前租金额，其售价二1.2X365 0. 08二5475元/平方米，也低于我们的预期均价。因此我司认为，本案如将人堂及入口、通道布置完成、保安、售楼人员配备到位后, 再以新盘的形象推向市场进行出售或租赁，将人人提高本案的市场价格，达到甚至超过 贵斯的委托标的目标。三、长寿路沿线公寓房调查:案名售价地址销售动态苏堤江宁苑5037-6496 元安
12、远路12号总建筑面积16万两栋高层（24、27）以5/26开盘推出130户秋月枫舍（二期）均价6800元中山北路、镇平路路口建筑面积10万方7栋高层、1栋多层、体别墅。上海知咅7000-8500 元长寿路1012号近武宁路建筑面积17万平方米三房130-147M106-120M中远两湾城三期（晶彩视界）7238-8708 元中山北路1878 d16万方四期开发，一房85M两房11130-150M目前多剩三房、四房都是高层户秋水云庐（二期）6580-9080 元长寿路28弄（昌化路口）销售率85%目前推保留房104两房138总建面10万方河滨围城7300-9300 元澳门路280号销售过80%总
13、建面12万高层一梯三户圣天地均价10000元精装修代家电长寿路江宁路1139号六月开盘，小户型首推500套酒店30-50M光明城市公寓9000-12000元澳门路671号2栋32层建筑面积8O 8万M剩15套两三房 143M, 156M咅乐广场（三期）未定江宁路1220号7、8月开盘建筑面积11万方、7栋高占层两房最小110M四房168M住宅楼综述：近年來，普陀区政府岀巨资兴建大型公共绿地，使整个区域成为名副其实的绿色家 园。毗邻4万平方米长寿绿地的光明城市公寓、连接1万平方米河滨公园绿地的上海知 音等楼盘一路热销。规划总建筑面积约160万平方米的中远两湾城，苏州河沿线的“活 水公园小区”的概
14、念和绿化面积超过西郊公园等因索，吸引了众多的买房人。该区域总体价格在8000元/平方米以上，而本案旁边的光明城市则售价高达 9000-12000元/平方米，且基本售磬。但由于本案小区规模不大，商住都冇，绿化低，社 区氛围不浓，大大减低了本案的市场价格。而一号楼售价5700元/平方米，还是很实惠 的。结论：本公司认为由于该区域住宅楼的售价明显高于办公楼价格。本案住宅区域和公用 形象抑制了房价的走势。在以往的销售中，仅从单位数量上考虑，未冇周边整体策划谋 略，（如未充分利用高档盘光明城市及长寿公园的优势宣传）。同时，敝司建议采用住宅与办公楼联动租售，迅速去化，加快资金回笼率。策划推广篇1 项目概况性质：20层点状高层功能：一楼为大堂1T2层为纯办公楼，每层为1000平方米13-20层为住宅楼（不可注册公司）结构：三梯八户，八卦型围合式结构分布。销售情况：1号楼处于现房销售阶段，基本售磬。2 位置分析项口位于澳门路，陕西南路、普陀路之间，属于长寿路商圈，大楼开有华联 吉百盛，与长寿公园一街之隔，人流较多，商机繁荣。但同吋因为滞留多年, 未推广，知名度较弱。虽接近西康路、长寿路等，但具体开门杂普陀路、澳门路都是小路。居家较 理想，但办公形象打折。 可依托长寿公园4万平方米绿化景观。3 市场定位
