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1、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们，山山来迟 - - 金地集团南京所街项目策略报金地集团南京所街项目策略报告告2008-200
2、9年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789当一个伟大的广告概念诞生，之前必然有一个严谨思考，挖掘问题的过程2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目核心任务：支撑区域标杆的策略，并建立南京金地品牌符合项目气质的产品定位差异市场，具有内涵的广告概念符合金地理念，且独具个性的形象2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
3、房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789什么是贴合产品的差异化定位？什么是贴合产品的差异化定位？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品特色产品特色师法自然，两直一曲的规划理念下层庭院，双层大厅设计地铁住宅，建邺城市板块院景建筑：下沉庭院+前后庭院+入户庭院+顶层合院生态住宅：净水系统、保温建材、新风系统、屋顶绿化等高尚住宅配置:南向客厅、一梯两户（90)水景中庭，文化社区主题公设：运动公园、邻里花园、音乐广场、宠物乐园
4、后现代风格会所，低调处别有格调褐色立面，内敛品格2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在众多的卖点前，我们却有些迷茫卖点混乱，缺乏核心，统领卖点2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789被枪毙的概念琴键上的院子第二眼的高调洋房庭院水岸的小高层南京格调的漾本琴调社区2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后
5、付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789无序中，我们再游南京，寻找那份灵感2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京之行，我们发现能不朽的事物，常常是因为它有“二层含义”秦淮河 110公里，风景河流 金陵起源，南京文化摇篮 总统府 民国政府的最高行政中心 南京近代史的实体读本 紫金山 南京东郊，海拔448米 南京的精神LOGO 物体物体 第一层面第一层面 第二层面第二层面 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘
6、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789有内涵的东西看山是山，但不仅是山看河是河，但不仅是河看府是府，但不仅是府2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789此时我们又想到一个成功营销的例子2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三毫米，瓶壁外面到里面的距离，三毫米，
7、瓶壁外面到里面的距离， 一颗好葡萄到一瓶好酒之间的距离一颗好葡萄到一瓶好酒之间的距离 不是每颗葡萄，都有资格踏上这三毫米的旅程不是每颗葡萄，都有资格踏上这三毫米的旅程 它必是葡园中的贵族它必是葡园中的贵族 占据区区几平方公里的沙砾土地占据区区几平方公里的沙砾土地 坡地的方位像为它精心计量过坡地的方位像为它精心计量过 刚好能迎上远道而来的季风刚好能迎上远道而来的季风 它小时候，没遇到一场霜冻和冷雨它小时候，没遇到一场霜冻和冷雨 旺盛的青春期，碰上十几年最好的太阳旺盛的青春期，碰上十几年最好的太阳 临近成熟，没有雨水冲淡它酝酿已久的糖份临近成熟，没有雨水冲淡它酝酿已久的糖份 甚至山雀也从未打它的主
8、意甚至山雀也从未打它的主意 最德高望重的酿酒师，亲手控制，小心翼翼最德高望重的酿酒师，亲手控制，小心翼翼 而现在，一切光环都被隔绝在外而现在，一切光环都被隔绝在外 黑暗、潮湿的地窖里黑暗、潮湿的地窖里 葡萄要完成最后三毫米的推进葡萄要完成最后三毫米的推进 天堂并非遥不可及，再走十年而已天堂并非遥不可及，再走十年而已 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789当别人都在用美酒美女做广告时长城，却用3毫米和10年两个数字寻到了产品物质含义背后的精神含义2008-2009年中
9、国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789启发找到项目的二层含义2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789直线与曲线的并济山脊规划师法自然的山脊，仿山形曲直，强烈的自然感，山一般的内涵深度 规划的联想2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789山
10、这时，我们突然想到一个字2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目的卖点，似乎都可以联想到山项目的卖点，似乎都可以联想到山2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789下沉式大小曲线景观的联想师法山水自然，沉院为大曲线，水与绿化为小曲线，山水曲线的岁月美感 水漾山脉 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后
11、付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789山院小高 浅沉辄止之上的三种院空间： 底层-山麓院；中层-观山院；顶层-摘星院。 逼真山居院落感，低调的山院气质。 空间的联想下沉院前庭后院上叠院2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789暖山社区保暖建材，净水系统，新风系统，精装空间，人性关怀感 建材的联想温暖环境282008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载
12、 0755-83513598 QQ:69031789瞬间，我们似乎有了头绪瞬间，我们似乎有了头绪2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789山脊规划Ridge LAYOUT 山水庭院HILL YARD山院式建筑courtyard HOUSE暖山社区WARM HILL手工制品两直一曲山脊围合双层大厅水漾中庭下沉山脉52%山体式高绿化多重主题庭院文化多功能 山形会所观山院子山脚院子山褐立面摘星院子一梯一户南向开间智能设施保暖外墙净水系统屋顶绿化局部可视对话精装社区2008-2
13、009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789这时候，产品定位闪现心头这时候，产品定位闪现心头2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品格山，褐院子产品定位：产品定位：2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品格山，褐院子 项目品质
14、形容人品德的褒义词，在此我们将它赋予金地所街项目。借以形容它“暖山社区”的建工品质。 开发理念 师法自然山的开发理念，“山脊规划，水漾中庭”的整体形象。 项目立面 深褐色的第一视觉 空间特色 项目特色的浓缩型概括，将一个高品质小高层形象化第一层面2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品格山，褐院子 项目基调 山一般，有高度、有内涵，有深度，有修养，有阅历第二层面2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资
15、料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品格山，褐院子 空间质感 院子的可窥性，张扬。院子的半私密，低调。收放有度的空间优越感。第二层面2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总结n 品格山，既定位了项目的规划理念，并提升到一定的精神高度，支撑项目的高价位。n褐院子，既定位了项目的空间特色，并提升到一定的内涵层面，也同样对高价位有良好的精神支撑作用。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
16、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789有了产品定位有了产品定位我们继续寻找广告概念我们继续寻找广告概念2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789如果金地所街项目是个人，如果金地所街项目是个人，他是哪种人，又不是哪种人他是哪种人，又不是哪种人2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789解析项目气质陌生人的第一视觉陌生人
17、看我们，第一感觉是低调，如褐色视觉般内敛。熟悉人的第二视觉熟悉人看它，却一眼看出它的高调，如高居顶层的大合院，如大面宽的平层阳台，如别有身价的地下室但这一切，源自他对它的内涵熟悉。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789因此，我们的产品是有品格的如某些社会人物2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客群意向客群意向1 1第一视觉 常常见于国外
18、各大权威媒体，瘦小的中年人，常穿一件白色衬衫，无华的质感，且有些朴实到简单的感觉。第二视觉 白色衬衫原来是三宅一生，住在外滩的老房子，价格近千万。 作品更是影响一代台湾人，成为最有影响力的华人建筑师之一。登琨艳登琨艳2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客群意向客群意向2 2第一视觉 常出现于各大地产媒体上，标准中国中年人的容貌，说话慢条斯理，毫无一个资本市场大鳄的霸气。第二视觉 出身名门，祖父卢作孚，是毛泽东提到的“近代中国实业界四位不能忘记的人物”之一 。 上实
19、集团副董事长，兼上海实业发展股份有限公司董事，“新文化地产”的先行者，并通过“海上海”等具体项目的实践，成为中国地产的儒商代表。 卢铿卢铿2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总结总结 我们的客群可能身价、阅历比他们稍低一些，但精神层面是一致的：n 第一视觉-小隐低调 低调为人，朴实无华，富有风度，举止优雅的的中产。n 第二视觉-浅度张扬 阅历深远，一定身价，适度曝光，乐于听到同样阅历者的赞许，渴望在行业内取得更大成就的野心家。2008-2009年中国房地产策划大全
20、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群山麓院子山麓院子面积 90平米总价：120万观山院子观山院子面积:130平总价：170万中产阶层中产阶层依靠职位收入、及创业初步积累进行购房的客群新资产层新资产层依靠高职位收入、及创业持续积累进行购房的客群稳定资本层稳定资本层具备资本身份和稳定财富积累的客群摘星院子摘星院子面积：180平米总价：250万项目整体目标客群综述项目整体目标客群综述2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘
21、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789半山客群客群定位客群定位2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客群状态写真：客群状态写真：客群状态写真：客群状态写真：1 1、事业处于上升期，收入呈稳定及上升状态，希望在能力之内改善住宅品质。、事业处于上升期，收入呈稳定及上升状态，希望在能力之内改善住宅品质。2 2、相对年轻，在意同阶层或更高阶层肯定目光，在意、相对年轻，在意同阶层或更高阶层肯定
22、目光，在意“鲜花掌声鲜花掌声”，希望通过，希望通过住宅彰显品位及身份价值。住宅彰显品位及身份价值。3 3、事业缘故，无法离开城市，郊区别墅或、事业缘故，无法离开城市，郊区别墅或townhousetownhouse对其吸引较小，希望住宅对其吸引较小，希望住宅处于城区。处于城区。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789所以所以产品产品用第一和第二视觉的差异，达成低调立面与高档社区的平衡用第一和第二视觉的差异，达成低调立面与高档社区的平衡客群客群用多年阅历，达成低调与张扬的
23、平衡用多年阅历，达成低调与张扬的平衡2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789广告概念广告概念也应是这种也应是这种外低调外低调与与内张扬内张扬的同时表露的同时表露2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浅 隐城张扬 山低调 浅隐辄止 七分余广告策略2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
24、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789策略延伸浅隐产品面客群面 城里的山浅隐：山的低调 张扬：城的外露 山腰客群浅隐：低调的第一视觉张扬：张扬的事业野心2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浅 隐，是产品的最佳表征浅沉辄止的下沉规划不深，不浅，一层正好浅隐辄止的院子生活且隐，且公开，疏密正好一切都有收有放，控制在度2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07
25、55-83513598 QQ:69031789浅 隐，是客群的最佳表征低调很容易，张扬也不难难的是如何两者平衡我们的客群，正是这种平衡者。在这个名利社会，自有主张但又不孤芳自赏。浅度隐藏，适度张扬。一切，源自他们的阅历功底。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浅 隐，是差异化市场的最佳策略南京不乏高度生态的房子，如华汇康城不乏大隐于世的房子，如高尔夫别墅不乏城市张扬的房子，如长江路9号但唯独缺少一种有城市感，又有自然感的住宅金地做到了，浅隐也正表达了这种“城市里自
26、然生活”的小隐。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们没有山，如何处理这层关系第一阶段第一阶段 浅隐浅隐借山，树立潜隐形象，吸引市场注意，提升市场差异化第三阶段第三阶段 山理念山理念师法自然山的四大体系-山脊规划、山水沉院、山院高层、暖山社区第二阶段第二阶段 品格山品格山 借山的精神，诠释客层的深阅历，内敛心的品格，再提高项目形象2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
27、13598 QQ:69031789品牌定位2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在定位自己前，先看看对手2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【中海-塞纳丽舍】复制及倡导舶来生活 【万科-金色家园、光明城市】地段加物管 【世茂-滨江新城】豪宅模式延续 【苏宁-威尼斯水城】郊区地产，欧陆风格传承 首先，看品牌地产在南京首先，看品牌地产在南京
28、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789看过其他品牌开发商，我们回顾金地之路，从深圳到广州，从上海到北京，从武汉到西安，金地是在一座城市中，以理性思想，打造一件建筑艺术品。理性、科学、艺术，将是金地在南京一直延续的品牌观。在此基础上，我们重新检视南京金地。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品牌定位来源客户产品确定项目品牌，要综合考虑四方
29、面因素确定项目品牌，要综合考虑四方面因素公司品牌市场区隔从 产 品 自 身 特 点 出 发 ，寻找与客户需求的结合点。兼 顾 集 团 长 期 形 成 的 品牌形象，有效借势，依托客户对知名品牌的信任和认同，渗透于项目品牌。通过独特的项目品牌塑造，协助强化与竞争项目的区隔，并辅助提升项目附加值。抓住客户的核心需求，予以满足。在精神价值 层 面 争 取 认 同 。项目品牌2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789内敛，品位。最具静谧、私密居住感受。山居感院落生活 品 格 山
30、 褐 院 子尊 贵 内 敛都 市 浅 隐品 位 情 趣务实含蓄尊贵内敛精致优雅的品位生活项目品牌项目品牌产品产品产品产品市场区隔市场区隔市场区隔市场区隔目标客群目标客群目标客群目标客群品牌定位来源2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品牌输入科学筑家背景分析： 科学筑家源自金地的建筑品质，也因为当时中国开发商整体水平的低下。近五年的发展，中国整体开发水平的提升，这一口号缺乏更大煽动力。尤其在产品细化的年代，“家”的诠释覆盖面过大2008-2009年中国房地产策划大全
31、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789再研究规划输入和形象输出：最理性的规划 山脊围合双层大厅下沉山脉一梯一户南向开间智能设施保暖外墙净水系统屋顶绿化局部可视对话精装社区金地南京所街项目山的内敛城的张扬院的潜隐最感性的内涵 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789最理性的建筑工艺，已经在“科学筑家”里解释了最感性的居住尚品，却无法用家一个字来表达尤其金地在南京拿地成本不菲，岂是
32、一个“家”字能表达2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789理性艺术品理性艺术品最理性的规划，建筑最感性的居住品品牌概念2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品牌主张核心科学筑家科学筑家科学筑家科学筑家细节处的尊贵细节处的尊贵细节处的尊贵细节处的尊贵给给给给懂得内敛的张扬中产懂得内敛的张扬中产懂得内敛的张扬中产懂得内敛的张扬中产2008-20
33、09年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789金地南京，如一架钢琴最理性的制造 +内涵制音踏板持音踏板柔音踏板琴槌制音器响板琴键琴胆调音钉强音踏板最感性的表达+倾诉最浪漫的音符2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总结所以相比万科、中海、世茂金地虽然来晚一步但是我们有科学的筑家态度，更有内涵的居住深度即所谓金地金地“山山山山”来迟，却为南京带来一座居住艺术来迟
34、，却为南京带来一座居住艺术品品2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789推广表现推广表现2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789案名案名2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789金地金地. .溪山郡溪山郡n 源自西山行旅
35、图，国家级藏品，北宋范宽 代表作，画中“山水丛丛如恒岱，远山多正面， 折落有势”，平易间见非凡格调。n郡，指明项目的建筑形态为洋房级小高层 。 主推案名2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789金地金地. .品格山品格山低调品格低调品格 山漾社区山漾社区 辅推案名2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789SLOGANSLOGAN2008-2009
36、年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789林山气质，城市浅隐2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789浅隐，城市间 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市隐山院落间 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料
37、库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789VIVI系统系统2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案一方案一2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
38、13598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案二方案二2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！
39、策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598
40、QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案三方案三2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备
41、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690
42、317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案四方案四2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到
43、验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案五方案五2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690
44、317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789回顾回顾2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货
45、后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789200
46、8-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789秀稿秀稿2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案一方案一2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付
47、款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案二方案
48、二2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
49、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品牌篇备选品牌篇备选2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从金地到南京，人们对品牌认知的空白期，从金地到南京，人们对品牌认知的空白期，到使到使“ “浅隐浅隐” ”的广告定位深入人心，的广告定位深入人心，其间，必然需要一段理性的过
50、程及策略支持。其间，必然需要一段理性的过程及策略支持。阶段推广思路示意阶段推广思路示意2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n n目的：目的：目的：目的：传递项目传递项目“山的血统山的血统”，借助山的符号，首先解决金地在南京的品牌问题和项目在南京的形象问题。借助山的符号，首先解决金地在南京的品牌问题和项目在南京的形象问题。诉求主题：诉求主题：我们我们我们我们“山山来迟山山来迟山山来迟山山来迟”第一阶段第一阶段项目入市阶段项目入市阶段2008-2009年中国房地产策划
51、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意户外户外目的目的树立项目形象，引起关注树立项目形象，引起关注地产常规载体，鲜明醒目。利用其传递地产常规载体，鲜明醒目。利用其传递项目项目“山山来迟山山来迟”的问候。的问候。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意软文软文目的目的入市铺垫，引起市场好奇入市铺垫，引起市场好奇项目入市南京，知名
52、度低，品牌形象弱，项目入市南京，知名度低，品牌形象弱，在此阶段，通过业内软文等手段，提升在此阶段，通过业内软文等手段，提升项目知名度及公众关注度。项目知名度及公众关注度。诉求内容：金地入市南京、带来山的理诉求内容：金地入市南京、带来山的理念与精致作品念与精致作品2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意公益活动公益活动目的目的通过公益活动，提高金地知名通过公益活动，提高金地知名度及美誉度度及美誉度对希望小学进行捐助，以对希望小学进行捐助，以“山山
53、来迟山山来迟”为主题，通过对孩子们的祝福和帮助，为主题，通过对孩子们的祝福和帮助，展示金地展示金地“山山”一样的胸怀。一样的胸怀。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n n目的：告知本案是如何目的：告知本案是如何“在城在城市中打造一座意向之山市中打造一座意向之山”。n n诉求主题：诉求主题：山的精神山的精神n n时间节点：开盘前时间节点：开盘前1 1个月左右个月左右第二阶段第二阶段形象阶段形象阶段2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库
54、！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意销售中心包装销售中心包装目的目的解决项目直观形象问题解决项目直观形象问题销售中心是客户与项目实际接触的第一印象，因此，如何将销售中心是客户与项目实际接触的第一印象，因此，如何将“山山”的视觉符的视觉符号鲜明留给客户，是销售中心所要解决的首要问题。号鲜明留给客户，是销售中心所要解决的首要问题。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、意向山水沙盘
55、、意向山水沙盘以火山岩等材质制作区域沙盘，仿造枯山水意境，以浑厚之感，打造意向山体以火山岩等材质制作区域沙盘，仿造枯山水意境，以浑厚之感，打造意向山体2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、折线感空间布局、折线感空间布局空间采取折线型布局或装饰，营造山脊起伏之感空间采取折线型布局或装饰，营造山脊起伏之感2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
56、893、意向山水文化长廊、意向山水文化长廊在销售中心，以在销售中心，以“意向山水意向山水”为主题，开辟艺术展示区，摒弃物理性质的山水为主题，开辟艺术展示区，摒弃物理性质的山水展示，通过意向手段，表达山的广阔与内蕴。展示，通过意向手段，表达山的广阔与内蕴。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意销售道具包装销售道具包装目的目的强化项目视觉符号强化项目视觉符号销售道具是客户对项目加深了解与印象不可或缺的工具，它应该是与项目气质销售道具是客户对项目加
57、深了解与印象不可或缺的工具，它应该是与项目气质相符合的，以其精神作为视觉符号的。相符合的，以其精神作为视觉符号的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、山脉形简易单页或户型图、山脉形简易单页或户型图鲜明强烈的山体视觉符号，与项目产鲜明强烈的山体视觉符号，与项目产品定位相呼应。品定位相呼应。2、山形纪念品、山形纪念品制作纪念币、台历、杯垫等小型纪念品，增加客户对项目好感，同时，具有制作纪念币、台历、杯垫等小型纪念品，增加客户对项目好感，同时，具有流动广告功效。流动
58、广告功效。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意开盘活动开盘活动目的目的正式开盘，为进入强销拉开序幕正式开盘，为进入强销拉开序幕于项目中央景观花园缔造艺术山体，开盘当日以于项目中央景观花园缔造艺术山体，开盘当日以“启山启山”为主题，使项目为主题，使项目“山山”的视觉及精神符号再度深入人心。的视觉及精神符号再度深入人心。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755
59、-83513598 QQ:69031789n n目的：目的：传达出传达出“山的理念山的理念”，将产品卖点与山紧密联合，打造一种，将产品卖点与山紧密联合，打造一种既低调厚沉，又有高调品味的既低调厚沉，又有高调品味的“山的气质山的气质”。n n诉求主题：诉求主题：潜隐，城里的山潜隐，城里的山第三阶段第三阶段产品阶段产品阶段2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意建筑栋命名建筑栋命名n 大户型大户型 赭山赭山 褐山褐山 乔山乔山 墨山墨山 陌山陌山
60、n 小户型小户型 蔚山蔚山 芸山芸山 n 酒店公寓酒店公寓 锐山锐山2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意建材工坊建材工坊“暖山暖山”工坊工坊于销售中心搭建实体建材工坊，于销售中心搭建实体建材工坊，通过直观展示，缔造通过直观展示，缔造“暖山概暖山概念念”。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示
61、意打造空间模型打造空间模型实体建筑模型的应用实体建筑模型的应用采用实体模型与山体对照的方式，直观展示项目采用实体模型与山体对照的方式，直观展示项目“山山”的规划理念的规划理念首层单元门首层单元门地下一层地下一层2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n n 目的：目的： 在项目于南京市场奠定广告调性和产品气质后，对金地到南京的品牌形在项目于南京市场奠定广告调性和产品气质后，对金地到南京的品牌形象进行梳理及强化。象进行梳理及强化。n n 诉求主题：诉求主题： 城市理性艺
62、术品城市理性艺术品第四阶段第四阶段品牌提升阶段品牌提升阶段2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意城市理性艺术建筑论坛城市理性艺术建筑论坛目的目的缔造城市影响力，使金地品牌理念深入人心缔造城市影响力，使金地品牌理念深入人心与高端网站或报纸媒体联合打造与高端网站或报纸媒体联合打造“城市理性艺术建筑论坛城市理性艺术建筑论坛”，向公众展示金地，向公众展示金地在南京以致全国的品牌战略，以及在南京以致全国的品牌战略，以及“理性艺术品理性艺术品”将带给居住
63、者的全新居住理将带给居住者的全新居住理念及感受。念及感受。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789执行手段示意执行手段示意获奖评选获奖评选目的目的提高项目知名度及美誉度提高项目知名度及美誉度参与知名媒体举办的评选活动，需要以文化或建筑理念为主题。参与知名媒体举办的评选活动，需要以文化或建筑理念为主题。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789谢
64、谢谢谢20082008年年1 1月月2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销策划案营销策划案2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83
65、513598 QQ:69031789 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力
66、，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业
67、、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山
68、市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战
69、略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
70、89项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公
71、，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山
72、当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万万万万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力
73、产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库
74、！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的市场在哪里？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135
75、98 QQ:69031789宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。2008-2009年中国房地
76、产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交
77、易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项项目名称目名称巴黎巴黎时时光（淞光（淞南商城）南商城）安信商安信商业业广广场场丰鼎国丰鼎国际际祥祥腾腾国国际际广广场场宝宝钢钢商商务务大大厦厦新宝山大厦新宝山大厦宝宝轻轻商商务务楼楼宝宝杨杨路路钢钢材材交易中心交易中心地址地址淞南路淞南路459459号号牡丹江路牡丹江路12
78、111211号号淞淞滨滨路路135135号号盘盘古路古路388388弄弄1 1号，号，近牡丹江路口近牡丹江路口友友谊谊路、牡路、牡丹江路口丹江路口友友谊谊路路199199号号（友（友谊谊路、牡丹路、牡丹江路口）江路口）密山路、牡丹密山路、牡丹江路口江路口宝宝杨杨路、牡路、牡丹江路口丹江路口开开发发商商上海江豪置上海江豪置业业有限公司有限公司安信置地安信置地湘湘腾腾房地房地产产上海祥上海祥腾腾房地房地产产发发展有限公司展有限公司隶属于宝隶属于宝钢钢隶属于宝隶属于宝钢钢联联系系电话电话66148141/66166148141/661472794727966592203665922035684865
79、7568486575669022056690220基基本本资资料料建筑面建筑面积积1154011540，可，可售售89998999约约5 5万万30003000左右左右2519925199办办公公25002500左右左右48004800左右，左右，层层面面积积600600左右左右总约总约480480，单单套套2020层层面面积积300300左右，左右，总总12001200左右左右建筑建筑类类型型1 1栋栋6 6层层，层层高高3.8m3.8m，复式小，复式小户户形公寓形公寓1 1栋栋1818层层，1 1栋栋1919层层1 1栋栋1818层层，3 37 7层为办层为办公，公，8 81818层为层为
80、住住宅宅4 4栋栋，8 81010层层，1 12 2层层商商业业用房，用房，其余是其余是办办公用房公用房1 1栋栋8 8层层，筒，筒子楼形式子楼形式1 1栋栋8 8层层，有一，有一层层地下室地下室1 1栋栋3 3层层建筑，建筑，是住宅小区的是住宅小区的沿街楼沿街楼1 1栋栋4 4层层建筑，建筑，老式筒子楼老式筒子楼总总套数套数179179套套未分割未分割105105套左右套左右5.55.5米，可自由分米，可自由分割割120120套左右套左右3030套左右套左右2424套套6060套左右套左右车车位量位量无无机机动车动车806806个，个，自行自行车车15801580个个无无有地下有地下车库车库
81、，车车位量不定位量不定较较多，且多，且对对外外门门口广口广场场免免费费停停车车，约约3030个个无无院内有可免院内有可免费费停停车车得房率得房率61%61%75%75%物物业业管理管理公司公司高力国高力国际际三湘物三湘物业业交房日期交房日期现现房房预计预计20062006年底年底现现房，房，9494年年建成建成20062006年底年底建于建于2020世世纪纪8080年代年代建于建于20012001年左年左建于上个世建于上个世纪纪8080年代年代建于上个世建于上个世纪纪8080年代年代面面积积分分析析主力面主力面积积58.31 58.31 未分割未分割46465050左右左右202099.759
82、9.752020面面积积范范围围464692922727100100单单套套5050140140202010010099.7599.75150150202015152020各各类类面面积积套数套数层层面面积积14001400左右，左右，单单套面套面积积未分割未分割46464545套，套，27272525套套5050左右左右约约100100套，套，100100左右的左右的3232套，套，140140左右的左右的3232套套2020约约120120套套100100左右左右2525套套单单套面套面积积2020，每每层层有有8 8间间左左右右积积15152020，每每层约层约1515间间2008-20
83、09年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项项目名称目名称巴黎巴黎时时光（淞光（淞南商城）南商城）安信商安信商业业广广场场丰鼎国丰鼎国际际祥祥腾腾国国际际宝宝钢钢商商务务大厦大厦新宝山大厦新宝山大厦宝宝轻轻商商务务楼楼宝宝杨杨路路钢钢材交材交易中心易中心价格价格分析分析价格范价格范围围报报价价85008500（含（含装修）装修）未开未开盘盘，销销售价售价格不格不详详9800-9800-1200012000均价均价1500015000，实实行一房行一房一价一价租租赁赁30003000元
84、元/20/20/ /月，月，5 5元元/ / /天天2.52.5元元/ / /天天1000/201000/20/ /月月5 5万万/15/15/ /年年主力价位主力价位65006500（除装修（除装修费费）9800980099009900成交均价成交均价61266126（除装修（除装修费费）9800980099009900物物业业管理管理费费3.53.5元元/ / / /月月2.52.5美金美金/ / /月月3.53.5元元/ / / /月月3 3元元/ / / /月月为为基价基价无无无无无无无无付款方式付款方式及其及其优优惠惠情况情况首付首付3535未定未定一次性付一次性付款款9797折，折
85、，首付首付50%50%销销售情况售情况销销售售4444套，均套，均为为20052005年年1010月月至至1212月份售出，月份售出，销销售率售率25%25%无无剩余剩余30304040套套未开未开盘盘出租率出租率100%100%目前只剩目前只剩7 7楼一楼一间间，面面积积99.7599.75出租率出租率100%100%出租率出租率100%100%办办公配置公配置电电梯梯2 2部永大日立牌部永大日立牌电电梯梯进进口三菱口三菱1 1部上海部上海三菱三菱电电梯梯共共9 9部部电电梯梯无无2 2部部GFCGFC电电梯，速梯，速度度较较慢慢无无无无空空调调中央空中央空调调送海送海尔尔壁壁挂式空挂式空调
86、调三菱中央空三菱中央空调调层层高高3.83.8米，挑高复米，挑高复式式标标准准层层3.83.8米和米和3.853.85米米2.92.9米米5.55.5米米备备注注800800元元/ /，可，可根据根据办办公或居公或居住的要求提供住的要求提供相相应应的家具的家具楼宇社楼宇社设备设备控系控系统统；公共广播系；公共广播系统统；多媒体；多媒体显显示示系系统统；规规划有超划有超市、休市、休闲闲餐餐饮饮、影影剧剧院、游院、游乐厅乐厅等等多数多数为钢铁为钢铁相关相关的中小型公司或的中小型公司或生生产产型公司型公司办办事事处处，面，面对对友友谊谊路路的底的底层为钢铁层为钢铁交交易中心易中心1 12 2层为苏层
87、为苏宁宁电电器所租器所租赁赁，3 38 8层为办层为办公楼，公楼，钢钢铁铁、物流、物流、贸贸易、易、保保险险等相关中小等相关中小企企业业入住于内入住于内底底层层有有饭饭店、店、桌球房等商桌球房等商业业，入，入驻驻企企业业有金属、有金属、贸贸易等相关易等相关的的2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊
88、路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户2008-2009年中国房地产
89、策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
90、13598 QQ:69031789宝莲城的核心客户群是谁2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公
91、司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789核心客户特征核心客户特征核心客户特征核心客户特征n n借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业n n具一定规模的相关企业的分理处或办事处具一定规模的相关企业的分理处或办事处n n企业规模一般不大企业规模一般不大核心客户置业关
92、注点核心客户置业关注点核心客户置业关注点核心客户置业关注点n n环境环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求功能的高标准要求n n产品产品 能够大大提升公司形象能够大大提升公司形象n n价格价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝
93、钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安
94、信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：
95、安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、
96、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过
97、产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，
98、层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品设计：楼号楼号2 2号号3 3号号5 5号号6 6号号层层数数8 810109 96 6面面积积分布分布层层面面积积450450左左右，右，100100左右左右的的1414套，套，140140左右的左右的1414套套层层面面积积450450左左右，右，100100左右左右的的1818套，套，140140左右的左右的1818套套层层面面积积500500，暂暂未
99、分割未分割层层面面积积10001000左右，左右，单单套面套面积积5050，每，每层层2020套套电电梯梯2 2部部2 2部部2 2部部3 3部部结结构构剪力剪力墙结墙结构，隔构，隔墙墙不能打通，无不能打通，无中央空中央空调调框架框架结结构，可分割，配中央空构，可分割，配中央空调调得房率得房率75%75%左右左右7070左右左右预售价格及物业管理：楼号楼号2 2号号3 3号号5 5号号6 6号号均价均价1500015000左右左右售价售价1400014000左右左右整整层层出售，出售，1600016000左右左右1600016000左右左右物物业业管理管理费费基价基价3.03.0元元/ / /
100、月月2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市
101、场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国
102、际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的
103、客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企
104、业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚
105、集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发
106、机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789接下来，就看看请我们的实操方案2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发
107、挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方
108、面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目名称项目名称项目名称项目名称销售均价销售均价销售均价销售均价安信商业安信商业广场广场1500015000元（预计）元（预计）丰鼎国际丰鼎国际 98009800元元祥腾国际祥腾国际广场广场1500015000元（预定报价）元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-130001200
109、0-13000元元/M/M2 22008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目名称项目名称项目名称项目名称租金价格租金价格租金价格租金价格宝钢商务大厦宝钢商务大厦 5 5元元新宝山大厦新宝山大厦 2.52.5元元宝杨路钢材交宝杨路钢材交易中心易中心 9 9元元宝轻商务楼宝轻商务楼 1.71.7元元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 22008-2009年中国房地产策
110、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/15500/15500/，我司在参考，我司在参考，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，
111、建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售攻略销售攻略v
112、6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售
113、达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789预热期预热期时间时间5 5月月1 1日
114、日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开
115、打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝
116、钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限
117、在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
118、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合
119、建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，
120、通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合2008-2009年中国房地产策划大全移动
121、硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及
122、档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-20
123、7-202008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价
124、打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒
125、体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易
126、信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程
127、进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789持续保温
128、期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢22
129、22层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M
130、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度2
131、008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销销售售阶阶段段目标销售量目标销售量计划完成销售金额计划完成销售金额完成完成资资金回金回笼计笼计划划累积完成额累积完成额预热期预热期1000010000（预定）（预定）引爆引爆- -保温保温期期18000180002.342.34亿元亿元1.21.2亿元亿元1.21.2亿元亿元持续期持续期12000120001.741.74亿元亿元2.42.4亿元亿元3.63.6亿元亿元持续持续保温期保温期16000160002.642.64亿元
132、亿元2 2亿元亿元5.65.6亿元亿元尾期尾期10000100001.71.7亿元亿元3 3亿元亿元8.68.6亿元亿元资金回笼计划资金回笼计划2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789END2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销策划案营销策划案2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
133、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
134、13598 QQ:69031789上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
135、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0
136、755-83513598 QQ:69031789 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，
137、还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
138、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2
139、幢5层 办公楼商业广场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全
140、左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万万万万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的
141、情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69
142、031789我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬
143、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的市场在哪里？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝山区空间结构现状图项目所处板
144、块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展
145、，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市
146、场解读项项目名称目名称巴黎巴黎时时光（淞光（淞南商城）南商城）安信商安信商业业广广场场丰鼎国丰鼎国际际祥祥腾腾国国际际广广场场宝宝钢钢商商务务大大厦厦新宝山大厦新宝山大厦宝宝轻轻商商务务楼楼宝宝杨杨路路钢钢材材交易中心交易中心地址地址淞南路淞南路459459号号牡丹江路牡丹江路12111211号号淞淞滨滨路路135135号号盘盘古路古路388388弄弄1 1号，号，近牡丹江路口近牡丹江路口友友谊谊路、牡路、牡丹江路口丹江路口友友谊谊路路199199号号（友（友谊谊路、牡丹路、牡丹江路口）江路口）密山路、牡丹密山路、牡丹江路口江路口宝宝杨杨路、牡路、牡丹江路口丹江路口开开发发商商上海江豪置上海江
147、豪置业业有限公司有限公司安信置地安信置地湘湘腾腾房地房地产产上海祥上海祥腾腾房地房地产产发发展有限公司展有限公司隶属于宝隶属于宝钢钢隶属于宝隶属于宝钢钢联联系系电话电话66148141/66166148141/6614727947279665922036659220356848657568486575669022056690220基基本本资资料料建筑面建筑面积积1154011540，可，可售售89998999约约5 5万万30003000左右左右2519925199办办公公25002500左右左右48004800左右，左右，层层面面积积600600左右左右总约总约480480，单单套套2020
148、层层面面积积300300左右，左右，总总12001200左右左右建筑建筑类类型型1 1栋栋6 6层层，层层高高3.8m3.8m，复式小，复式小户户形公寓形公寓1 1栋栋1818层层，1 1栋栋1919层层1 1栋栋1818层层，3 37 7层为办层为办公，公，8 81818层为层为住住宅宅4 4栋栋，8 81010层层，1 12 2层层商商业业用房，用房，其余是其余是办办公用房公用房1 1栋栋8 8层层，筒，筒子楼形式子楼形式1 1栋栋8 8层层，有一，有一层层地下室地下室1 1栋栋3 3层层建筑，建筑，是住宅小区的是住宅小区的沿街楼沿街楼1 1栋栋4 4层层建筑，建筑，老式筒子楼老式筒子楼总
149、总套数套数179179套套未分割未分割105105套左右套左右5.55.5米，可自由分米，可自由分割割120120套左右套左右3030套左右套左右2424套套6060套左右套左右车车位量位量无无机机动车动车806806个，个，自行自行车车15801580个个无无有地下有地下车库车库，车车位量不定位量不定较较多，且多，且对对外外门门口广口广场场免免费费停停车车，约约3030个个无无院内有可免院内有可免费费停停车车得房率得房率61%61%75%75%物物业业管理管理公司公司高力国高力国际际三湘物三湘物业业交房日期交房日期现现房房预计预计20062006年底年底现现房，房，9494年年建成建成200
150、62006年底年底建于建于2020世世纪纪8080年代年代建于建于20012001年左年左建于上个世建于上个世纪纪8080年代年代建于上个世建于上个世纪纪8080年代年代面面积积分分析析主力面主力面积积58.31 58.31 未分割未分割46465050左右左右202099.7599.752020面面积积范范围围464692922727100100单单套套5050140140202010010099.7599.75150150202015152020各各类类面面积积套数套数层层面面积积14001400左右，左右，单单套面套面积积未分割未分割46464545套，套，27272525套套5050左
151、右左右约约100100套，套，100100左右的左右的3232套，套，140140左右的左右的3232套套2020约约120120套套100100左右左右2525套套单单套面套面积积2020，每每层层有有8 8间间左左右右积积15152020，每每层约层约1515间间2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项项目名称目名称巴黎巴黎时时光（淞光（淞南商城）南商城）安信商安信商业业广广场场丰鼎国丰鼎国际际祥祥腾腾国国际际宝宝钢钢商商务务大厦大厦新宝山大厦新宝山大厦宝宝轻轻
152、商商务务楼楼宝宝杨杨路路钢钢材交材交易中心易中心价格价格分析分析价格范价格范围围报报价价85008500（含（含装修）装修）未开未开盘盘，销销售价售价格不格不详详9800-9800-1200012000均价均价1500015000，实实行一房行一房一价一价租租赁赁30003000元元/20/20/ /月，月，5 5元元/ / /天天2.52.5元元/ / /天天1000/201000/20/ /月月5 5万万/15/15/ /年年主力价位主力价位65006500（除装修（除装修费费）9800980099009900成交均价成交均价61266126（除装修（除装修费费）9800980099009
153、900物物业业管理管理费费3.53.5元元/ / / /月月2.52.5美金美金/ / /月月3.53.5元元/ / / /月月3 3元元/ / / /月月为为基价基价无无无无无无无无付款方式付款方式及其及其优优惠惠情况情况首付首付3535未定未定一次性付一次性付款款9797折，折，首付首付50%50%销销售情况售情况销销售售4444套，均套，均为为20052005年年1010月月至至1212月份售出，月份售出，销销售率售率25%25%无无剩余剩余30304040套套未开未开盘盘出租率出租率100%100%目前只剩目前只剩7 7楼一楼一间间，面面积积99.7599.75出租率出租率100%10
154、0%出租率出租率100%100%办办公配置公配置电电梯梯2 2部永大日立牌部永大日立牌电电梯梯进进口三菱口三菱1 1部上海部上海三菱三菱电电梯梯共共9 9部部电电梯梯无无2 2部部GFCGFC电电梯，速梯，速度度较较慢慢无无无无空空调调中央空中央空调调送海送海尔尔壁壁挂式空挂式空调调三菱中央空三菱中央空调调层层高高3.83.8米，挑高复米，挑高复式式标标准准层层3.83.8米和米和3.853.85米米2.92.9米米5.55.5米米备备注注800800元元/ /，可，可根据根据办办公或居公或居住的要求提供住的要求提供相相应应的家具的家具楼宇社楼宇社设备设备控系控系统统；公共广播系；公共广播系统
155、统；多媒体；多媒体显显示示系系统统；规规划有超划有超市、休市、休闲闲餐餐饮饮、影影剧剧院、游院、游乐厅乐厅等等多数多数为钢铁为钢铁相关相关的中小型公司或的中小型公司或生生产产型公司型公司办办事事处处，面，面对对友友谊谊路路的底的底层为钢铁层为钢铁交交易中心易中心1 12 2层为苏层为苏宁宁电电器所租器所租赁赁，3 38 8层为办层为办公楼，公楼，钢钢铁铁、物流、物流、贸贸易、易、保保险险等相关中小等相关中小企企业业入住于内入住于内底底层层有有饭饭店、店、桌球房等商桌球房等商业业，入，入驻驻企企业业有金属、有金属、贸贸易等相关易等相关的的2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士
156、必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:
157、69031789价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和
158、宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宝莲城的核心客户群是谁2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固
159、有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351359
160、8 QQ:69031789核心客户特征核心客户特征核心客户特征核心客户特征n n借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业n n具一定规模的相关企业的分理处或办事处具一定规模的相关企业的分理处或办事处n n企业规模一般不大企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点核心客户置业关注点核心客户置业关注点n n环境环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求功能的高标准要求n n产品产品 能够大大提升公司形象能够大大提升公司形象n n价格价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多相比纯租用型办公房的
161、资金支出受益要大的多2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工
162、具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列
163、室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区
164、域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 安信商
165、业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
166、1789竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品设计：楼号楼号2 2号号3 3号号5 5号号6 6号号层层数数8 810109
167、 96 6面面积积分布分布层层面面积积450450左左右，右，100100左右左右的的1414套，套，140140左右的左右的1414套套层层面面积积450450左左右，右，100100左右左右的的1818套，套，140140左右的左右的1818套套层层面面积积500500，暂暂未分割未分割层层面面积积10001000左右，左右，单单套面套面积积5050，每，每层层2020套套电电梯梯2 2部部2 2部部2 2部部3 3部部结结构构剪力剪力墙结墙结构，隔构，隔墙墙不能打通，无不能打通，无中央空中央空调调框架框架结结构，可分割，配中央空构，可分割，配中央空调调得房率得房率75%75%左右左右70
168、70左右左右预售价格及物业管理：楼号楼号2 2号号3 3号号5 5号号6 6号号均价均价1500015000左右左右售价售价1400014000左右左右整整层层出售，出售，1600016000左右左右1600016000左右左右物物业业管理管理费费基价基价3.03.0元元/ / /月月2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上
169、优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与
170、安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺
171、客源抢夺客源！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同
172、建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。2008-2009年中国房地产策划大全
173、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提
174、升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789接下来，就看看请
175、我们的实操方案2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598
176、 QQ:69031789定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目名称项目名称项目名称项目名称销售均价销售均价销售均价销售均价安信商业安
177、信商业广场广场1500015000元（预计）元（预计）丰鼎国际丰鼎国际 98009800元元祥腾国际祥腾国际广场广场1500015000元（预定报价）元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 22008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目名称项目名称项目名称项目名称租金价格租金价格租金价格租金价格宝钢商务大厦宝钢商务大厦 5 5元元新宝山大厦新宝山大
178、厦 2.52.5元元宝杨路钢材交宝杨路钢材交易中心易中心 9 9元元宝轻商务楼宝轻商务楼 1.71.7元元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 22008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时
179、又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/15500/15500/，我司在参考，我司在参考，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量货量货量”
180、，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818
181、日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价
182、上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组
183、织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士
184、必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2
185、2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在
186、同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系
187、统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0
188、755-83513598 QQ:690317895、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的
189、了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引
190、人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外
191、投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-202008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑
192、车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁
193、贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场
194、信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时
195、机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立
196、项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位
197、和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备
198、期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引
199、爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销销售售阶阶段段目标销售量目标销售量计划完成销售金额计划完成销售金额完成完成资资金回金回笼计笼计划划累积完成额累积完成额预热期预热期1000010000
200、（预定）（预定）引爆引爆- -保温保温期期18000180002.342.34亿元亿元1.21.2亿元亿元1.21.2亿元亿元持续期持续期12000120001.741.74亿元亿元2.42.4亿元亿元3.63.6亿元亿元持续持续保温期保温期16000160002.642.64亿元亿元2 2亿元亿元5.65.6亿元亿元尾期尾期10000100001.71.7亿元亿元3 3亿元亿元8.68.6亿元亿元资金回笼计划资金回笼计划2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789END
