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1、WORDXX物业服务中心工程设备运行、维修工作方案目的在对XXXX信息学院三期公寓的设备进行使用与运行的基础上,为了使其所具有的机能能够100%的发挥出来而实施专门的服务与管理,避免因设备性能下降而贬值,由此对其进行社会性的、安全的、经济的维护和管理。一、 物业管理项目:1、 消防设备。A、 送、排风机,排烟风机。B、 消火栓。C、 喷洒、水幕装置。D、 烟感。E、 温感。2、 给、排水设备。A、 上、下水。B、 水泵。C、 阀门、管路。D、 卫生间。E、 化粪池、马葫芦。3、 弱电设备。A、 背景音乐。B、 有线电视。C、 。D、 网络。4、 强电设备。A、 变电所。B、 配电柜。C、 配电
2、盘。D、 照明器具。E、 动力设备。5、 供热系统。A、 板式换热器。B、 水泵。C、 暖气。D、 电热水锅炉。6、 土建。A、 防水、大白。B、 梯级。C、 门窗。7、 防护设备。A、 避雷针。8、 综合布线。二、 人 员 设 置:维修班长 一人 负责工程管理水暖维修工 三人 负责综合维修运行电工 四人 负责变电所运行维修电工 三人 负责电器维修空调工 一人 负责供暖设施三、 工 作 时 间:1、 M班: 8:00AM次日8:00AM 工人2、 正 常 班: 8:00AM5:00PM 班长管理组织结构图:大连软件园物业管理总经理工 程 部管 理 部运行电工水暖工弱电维修空调工维修电工五、工作
3、容与标准:一、消防设备:一)、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1送、排风机1、 马达电流在额定值。2、 机组稳固,无震动。3、 风道无泄漏,松动,保温良好。4、 风阀开关灵活,准确。5、 电机配线牢固,接线段子无变色。依据工作规进行2排烟机1、 达电流在额定值。2、 机组稳固,无震动。3、 风道无泄漏,松动,保温良好。4、 风阀开关灵活,准确。电机配线牢固,接线段子无变色。依据工作规进行3喷洒、水幕装置1、 无泄漏。2、 无破损。依据工作规进行4烟感、温感1、 干净整洁。2、 报警准确,与时。依据工作规进行5消火栓1、 无泄漏。2、 阀门开启灵活。3、 设备无缺损。依据工作规进行6火灾自
4、动报警1、 报警准确、与时。2、 设备箱干净整洁。依据工作规进行二)、实施流程:A、消火栓给水系统。1、 每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。2、 每季度对消防管道与附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备,进行一次全面检修。3、 每年检查一次消火栓,打开箱门,确认设备有无缺损、泄漏,如有,进行补充或更换。B、自动喷水灭火系统。1、 制定详尽的管理、检测、维护制度,日常工作由专职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。2、 负责系统维护的人员每天巡检责任区所有水源控制阀、报警阀与其附属组件,进行外观检查,并观察压力表指针所指压力是否正常,确保系统处于无故障状态。3、 每年
5、对水源的供水能力进行一次测定,确保水源满足设计水量和水压。4、 每月对喷头进行外观检查,发现不正常的喷头或喷头上附有异物,与时更换或清除。5、 各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少于安装总数的1%,且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。6、 每季度检修一次如下设备:a、 湿式报警阀1)、压力表指针确认,每年送检。2)、直角阀密封确认。b、 闸阀1)、开启、关闭一次。2)、如盘跟有泄露,更换盘根填料。3)、确保阀门开启、关闭灵活。c、 单向阀1)、查看密封是否良好,无泄漏。2)、确认在工作压力下,单向阀开启无误。d、 水泵接合器1)、确认有无泄露。2)、每两年进行一次
6、油漆。3)、确认接口平整。e、 安全阀1)、每年检测一次。2)、确保动作执行元件准确无误。f、 排水漏斗1)、保证下水畅通,无堵塞。2)、如有锈蚀,重新油漆。g、 压力表1)、每年送检一次。2)、确认指针无松动、抖动现象,如有,立即更换。h、 节流孔板1)、确认节流孔板无堵塞。i、 水流报警器1)、检查确认靶片无断裂,无锈蚀,接线牢固。j、 闭式喷水头1)、外观良好。2)、喷头周围无障碍,喷头上无杂物。k、 烟感、温感探测器1)、每月进行一次消防试验。2)、对失灵的烟感检测器,进行更换。3)每两年进行一次烟感探头擦拭。l、 火灾报警装置1)、每季度进行一次手动预警测试。m、 火灾收信机1)、人
7、工发出火灾信号,检测收信机工作是否良好,区位码是否正确。n、 延迟器1)、试放水报警,查看时间应在额定工作时间,防止误报。o、 压力继电器1)、每月进行一次确认,看压力降低时,水泵是否立即启动。2)、如压力控制启动围不对,立即重新调整。p、 水力报警器1)、每月进行一次外观检测。q、 电气自控箱1)、压紧所有接线段子。2)、检测绝缘状况。3)、检测空开与交接是否良好。4)、确保所有指示灯无损坏。5)、每半年清洁一次柜灰尘。6)、箱标识清晰,如有损坏或不清晰,立即更换。7)、每月进行一次双电源切换测试。r、 按钮1)、确认无松动。2)、机械部分无损坏。3)、确认信号正确。4、 根据验工验收与日常
8、维护管理、修理情况,每年对系统的质量进行一次总结,作出评价。C、送、排风,排烟系统。5、 每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检,确保防火阀熔断片无断裂,如有断裂,与时更换。6、 每月检测风机电源压线段子是否牢固,电机绝缘是否良好。7、 测风机与消防联动是否灵活、准确。二、给排水设备:一)、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1上水管路1、 无泄漏。2、 无锈蚀。3、 阀门开启灵活。依据工作规进行2下水1、 无堵塞。2、 无异味。依据工作规进行3化粪池、马葫芦1、无堵塞。2、盖无缺损。依据工作规进行4卫生间1、设备出水量合适。2、无泄漏。3、无缺损。4、 冲洗效果好,噪声低。依据工作规进行二)
9、、实施流程。A、 上水管路。1、 每天定期检查上水管路有无泄漏,随时发现随时处理。2、 每日记录总表自来水使用量,并同前日进行比较,以确认有无异常并随时查找、修理。3、 每月开启关闭自来水总阀一次,以确认阀门开启关闭灵活。4、 冬季确认有无冻结可能的管路,并每日巡查。B、 下水。1、 定期巡检管线,随时接到报修,随时维修。2、 雨季季节,提前检查下水管路是否畅通。3、 检查确保无异味从下水口溢出。C、 化粪池、马葫芦。1、 化粪池每季度检查一次,确认无异常。2、 每月检查确认马葫芦无堵塞,马葫芦盖安装稳固,无松动或缺损。三、弱电设备。一)、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1背景音乐1、
10、音质清晰。2、 设备完好。3、 室外音箱整洁,无破损。依据工作规进行2有线电视1、 有线信号畅通,无干扰。2、 图象清晰,无缺台现象。3、 终端设备良好。依据工作规进行41、通话线路畅通,通话清晰。依据工作规进行5网络1、 网络交换设备干净、整洁。2、 网线畅通。依据工作规进行二)、实施流程。A、 背景音乐。1、每月进行一次音箱清洁。2、每月进行一次设备磁头清洗。B、 有线电视。1、每日监测视频信号,随时发现问题,随时通知有线电视公司处理。C、 。1、每月清洁一次机柜。2、随时发现问题随时调整。D、 网络。1、每季度清洁一次网络交换设备。四、强电设备。一)、序号项 目管 理 标 准保 障 措
11、施1、配电室、配电柜1、 配电设施设备完好。2、 工作环境温度适宜。3、 接线端子牢固,无变色,温度正常。4、 电线电缆温度正常。5、 各种开关动作灵活。6、 指示灯无异常。7、 无异音。依据工作规进行2配电盘1、 线端子牢固,无变色,温度正常。2、 电线电缆温度正常。3、 各种开关动作灵活。4、 指示灯无异常。5、 无异音。依据工作规进行3照明器具1、 所有灯具在规定时间照明良好。2、 所有照明器具无松动。3、 无漏电。4、 照明角度合适。依据工作规进行4动力设备1、 动力设备运行良好,工作在额定工况下。2、 接线端子接线牢固。3、 无异音。4、 绝缘良好。5、 无过热。依据工作规进行二)、
12、实施流程。A、 配电室、配电柜。1、 日监测配电室环境温度一次。2、 每月紧固接线端子一次,确认无松动。1、 每周检测电缆温度一次。2、 每天检查配电盘上指示灯,如有损坏,随时更换。3、 确认标识清晰。4、 每年清洁变电设备一次。5、 维修期间,要挂“正在维修,禁止合闸”的标识牌。B、 电盘。1、 每月紧固接线端子一次,确认无松动。2、 每周检测电缆温度一次。3、 每周检查配电盘上指示灯,如有损坏,随时更换。4、 每月检查配电盘电气设备,确认有无异音。5、 每月清洁配电盘电气设备一次。C、 照明器具。1、 每天在规定时间巡检照明状况,随时发现问题随时解决。2、 每月检查照明器具有无松动或歪斜,
13、并随时调整。3、 每日工作前,准备好工具,衣帽整洁,所用的工具必须具有良好的绝缘。4、 随身携带好日常维修的灯具等备件。5、 如需上下梯子时,要有专人扶着。6、 维修结束后,将现场清理干净。E、动力设备。1、每月对动力设施进行一次保养检修。2、每天巡视动力设备一次,确认有无异音,有无振动。3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作,检测工作电流、工作电压,并记录于表格。五、供热系统。一)、序号项 目管 理 标 准保 障 措 施1换热器1、 管路无泄漏。2、 换热进出水温差不大于7度。3、 设备整洁。依据工作规进行2、水泵1、 接线良好。2、 无异音。3、 工作在额定工况下。4、 润滑良好。5、 盘根无泄漏。依据工作规进行3电热水锅炉1、 管路接头无泄漏。2、 无气堵现象。3、 加热设备正常。依据工作规进行二)、实施流程。A、 换热器。1、 每日进行三次点检,并记录。2、 随时对设备进行清洁。3、 所有仪表必须始终处于良好的计检状态。4、 管路保温良好,冬季无冻结。B、 水泵。1、每日检查盘根有无泄漏。2、检