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1、目 录壹、环境篇一、环境概述二、环境示意图贰、市场篇一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较二、特区指针休闲大楼产品分析(一)个案分析(二)公共设施比较(三)建材比较参、产品篇一、本案生命价值之开创二、40米绿带及小区规划使用目标三、室内机能、公共设施及特殊建材建议四、产品建议(一)历年来产品配坪分析(二)房数、坪数配坪肆、业务篇一、4W购屋动机分析二、业务策略伍、企划篇一、广告总精神二、案名建议三、广告表现陆、结论壹、环境篇一、环境概述鸟松乡位于凤山市及仁武乡之间，东以大树为邻，西连高雄市三民区，全区地势平坦，仅仁美地区及环湖地区有部份丘陵，内外交通便捷，且紧邻高雄市三民区，发展极为
2、快速且区域内有极富卖点的澄清风景区，为高雄市用水之源地，是发展优良住宅最佳的环境。鸟松乡位于高雄市都会区中心都市的主要成长带边缘，因此鸟松地区未来的发展点在提供住宅、商业、观光及文教的整体服务功能。住宅机能方面：提供大高雄都会区市区以外的高级住宅区。商业机能方面：主要提供住宅小区服务的邻里性之商业行为为主。文教机能方面：提供高等教育设施的服务为主。观光机能方面：则以现有的观光设施提供都会区的观光游憩服务。贰、市场篇一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较环湖、滨湖段圆山段本馆段范围指环湖路附近一带。指圆山路上圆山饭店附近的私人别墅。泛指大华村附近一带的范围。建物型态景观大楼休闲产品。私
3、人建地较多，住宅皆为顶级的豪门私家别墅。去年开始建商开始进驻兴建大楼。高级别墅区的集中点，表征型的地段。透天产品为主力占了95%以上，其余为老旧公寓。地段属性地理位置属高雄县身松乡育才段。距离独一无二的澄清湖最近，最具唯一性与价值性。圆山饭店为国际知名的大饭店，圆山路上的住家也因此相得弥彰。圆山路、山脚路附近皆为千万元以上之别墅区不少知名的政、商名人居住在此区，为了展现身份与地位，有钱、有权的人喜欢进驻于此，有汇聚的心理作用。本馆段为印象中高级别墅区的代表地段。本案为处高雄县鸟松乡与高雄市三民区之交界，临近建工商圈、大昌商圈。地理位置虽为高雄县，但一般人的印象中视为高雄市的一部份，无形中提升了
4、地段价值。生活环境环湖段观光人潮众多，引来不少摊贩且又有大白鲨水上餐厅设置于此，原本清静高雅的环境已受到严重的污染，住家质量大打折扣。住家环境清幽静僻，但安全性稍嫌不够。临近高速公路和殡仪馆是最大之抗性。临近建工、尖美商圈生活便利性佳。共享三民区庞大的公设资源，生活机能完善。交通动线目前巨蛋样球场正在施工大埤路尖峰时段常塞车，出入相当不便。圆山路接建工路可抵达建工、尖美商圈。本馆路和新大昌路为主要交通动线。新明诚路开通后有助于至高雄和北高雄的人口流通与景观视野离湖面最近，最能直接感受湖光山色，但中午时湖面会因阳光而反射，而晚上又看不清楚，所以真正赏湖的时间大约只有上午这段时间。中高楼层可远眺澄
5、清湖，且是经由树林看湖，可由树木四季的变化发觉湖面不同的美感。无客源层长庚医院医师及正修工专老师。有地缘关系的自营商或政治人物。东苓雅、东三民的换屋客层。大楼平均房价面湖：23万未面湖：16万2024万区域卖点澄清湖的湖光山色。中高楼层可远眺树海和澄清湖。少数人士才能坐拥的珍贵地段。地标型的高级别墅住宅区。二、特区指针休闲大楼产品分析(一)个案分析案名原山主人澄湖真迹推出日期87.04基地位置圆山路环湖路基地面积1944坪使用区分住一住一楼层规划19F/B2F24F/B2F推出户数32户84户总销金额约8亿16亿产品规划4房:83坪11户4+1房:97坪17户F+F:136坪4户3房:5259
6、坪4房:7479坪F+F:94135坪预售成绩尚未公开1户预售价位2023万23万/坪成屋价位工程进度预售结构体施工中个案分析圆山路上继圆山仰德后，第二个大楼个案，仍规划大坪数产品诉求金字塔顶层客源。高级建材、厨具、安全的管理保全系统及一流的公共设施，不外乎是此类个案的诉求重点，强调尊贵、坚实、气势。此种产品由于总价过高，客户出价往往也是大刀辟斧，为求建商信誉及避免不必要之困扰，现场实行不二价销售政策，但上万的产品如要客户不出价几乎不可能，因此在执行上困难重重，成效不彰。圆山路上的个案在客源上有所重迭，现场将针对这些顶级的客层人士做DS拜访，深入目标核心。基地位于澄清湖环湖路旁首排住家，其景观
7、的稀有性和独特性，为其它个案无法比拟。超大景观亲水中庭、多功能因特网小区大楼，皇朝会员卡等公共设施为景观之外，个案另外诉求的重点和附加价值。本案为双并连栋住宅，无法合并使用，在空间上无法做有效的弹性运用，对于高总价的客层来说常会因规划需求不符而造成销售上之抗性。现场接待中心的质感粗糙，没有塑造出高总价产品所需要的气氛，气势涣散为业务上最大的败笔。案名澄清湖第一景澄湖园推出日期81.01基地位置环湖路、三亭揽胜对面文前路基地面积4103坪10265坪使用区分住一住一楼层规划10F/B1F10265坪推出户数套:155 住:287大楼:345户 透住:48户总销金额31.4亿40亿产品规划套房:1
8、113坪155户1+1房:2326坪145户2房:3033坪122户(余约100户，其中套房占75户左右)3房:46、53坪20户车位:平327位110万别墅:地49坪 建184.6坪 地7891坪 建:294280坪 地93124坪 建:307635坪观湖楼:40.1347.66坪澄湖楼:40.2640.42坪景湖楼:10.2512.94坪,16.8232.56坪 22.4439.68坪翠湖楼:9.6227.33坪预售成绩75%（84年销售至今）51%预售价位面湖：24万/坪未面湖：18万/坪大楼:2325万/坪透住:33006000万平均价位面湖：20万/坪未面湖：1516万/坪大楼：16
9、.5万/坪别墅部份业主保留。工程进度完工，交屋中成屋个案分析澄清湖第一景基地位于环湖路旁，为近年来唯一真正紧临澄清湖畔之个案，使得本案在地段条件上即具备了得天独厚的优势。在产品规划方面，全部为4.89米来层之设计，在高雄地区亦为仅见，在基地条件及产品本身均极具吸引力之下，使本案在公开之际即吸引大量人潮。由于本案属于澄清湖特定区第一种住宅区之低建蔽率，低容积率管制土地，更增加了在中庭公设及绿地方面多样化的设计空间，但也因而造成过高的房价。而此一高单价造成套房总价达280300万之谱，对以休闲考虑为主的客层而言，不啻是项沉重的负担，而套房与景观条件的抗性下亦是日后滞销的重要因素。虽然本案在地段上及
10、产品上有其不可取代之独特性，但由于业主本身并无大楼施工经验，因此在施工质量控制方面出现不少瑕疵，亦曾引起违80余户联合抗议。产品规划种类丰富从套房到别墅应有尽有，可满足各种层次的客源需求。视野被其它个案遮蔽，景观条件失势，目前以小区内的皇朝俱乐部做为主要的诉求。目前剩余的产品几乎为无面湖，在单价过高又不具景观条件。套房产品与澄清湖第一景在客源上重迭，且不少先前的投资认赔杀出，对成屋的价位冲击不小。此类的产品景观通常是个案的生命，在失去景观的情况下，只有静待时间去判决个案的生死。案名香榭湖畔推出日期基地位置滨湖路基地面积2250坪使用区分住一楼层规划14F/B1F、4.5F/B1F推出户数大楼:
11、45户 透住:30户总销金额10亿产品规划3房:38坪26户4房:48坪24户F+F:59坪2户74坪2户别墅:建90.61坪，另持分4.85坪 车位14.54坪，总面积110坪车位:平96万预售成绩大楼21户 别墅:16户预售价位大楼:1718万别墅:17001800万成屋价位大楼:1415万别墅:15001600万工程进度成屋个案分析本案基地位于15米滨湖路，旁临环湖路，与澄清湖相互辉映。销售手法采多媒体幻灯片介绍，辅以可折解式模型以增加客户对于产品了解。产品格局坪数变化不大，客户选择性少。此外，因其并未真正正临澄清湖，加上公共设施仅以游泳池及中庭景观为重点，说服力稍弱。成屋之后，整体质感
12、颇为精致，但碍于总价因素，去化缓慢。(二)公共设施比较 设 施 案 名123456789101112131415161718192021222324中庭花园游泳池高尔夫推捍果岭小区图书馆韵律教室健身房生理评估室儿童世界撞球、桌球室多媒体电影院交谊厅男女三温暖会议室美容美体室计算机仿真高尔夫家庭特殊医疗室空中花园客房服务商务服务流泉景观雕塑计算机网络游戏室儿童戏水池健康步道原山主人澄湖真迹澄清湖第一景澄湖园香榭湖畔游泳池、中庭花园、韵律教室、健身房、撞球、桌球室、流泉景观雕塑、儿童戏水池、健康步道等已成为大楼公设的基本配备。周休二日制后，公设的使用频率增加。本案应该做一些其它个案没有或市场上少见的公设，如：空中花园、观景瞭望台、计算机仿真高尔夫等，以求突破。(三)建材比较原山主人澄湖真迹澄清湖第一景地坪1.客、餐厅、主卧室：进口天然石材。2.次卧室：木质地板。3.厨房：高级地砖。4.浴厕：止滑砖。1.室内：马可贝里或皮尔卡登同级5050地砖。2.浴室：采2530止滑石英砖。3.阳台：止滑石英砖。4.门厅：进口天然石材。1.内厅：进口花岗石村。2.室内：马可贝里5252或5050大型地砖。3.浴室：止滑地砖。4.阳台：止滑石英
