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1、影响购房者决策的第一因素一性价比的评价方法性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。据近期进行的一次消费者 购房意向调查显示，在题为“什么样的楼盘是您觉得可以购买的”抽样问卷统 计中，80%以上的被调查者第一选择是“优秀的楼盘性价比”，其余依次为“质 量过硬和开发商诚信”、“价格称心”、“物业收费合理”等。从这一调查我 们可以看出，在市场日趋成熟的今天，性价比己成为消费者购房决策的重要依 据。受到消费者热烈追捧的朝阳无限就是一个很好的个案，以其本身性价比 高的优势取得了不菲的销售业绩。性价比是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实 在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质
2、，包括地段、质量、环境、 配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。通常消费者看待一个楼盘往往容易 将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房 不仅要看房价，更要看房子的性价比。下面是决定性价比的8个关键因素：地段是关键性要素地段，永远是决定房地产价值高低的不二法则。目前，很多人在购房时除 了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。 居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整 个城市生活方式及规划的前瞻。朝阳无限位于朝阳路主干线北侧，与京通快 速路和东四环路咫尺之遥，开车出行极为方便，距离国贸5公里，到达朝外也不过20
3、分钟车程，同时项目门前有112、115、419、718、815、846、908、康 恩专线等多条公交线路，地铁四惠东站举步可达，成熟的周边配套及广阔的发 展前景，朝阳无限的优势得天独厚。建筑质量与品牌是核心要素建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出 现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已， 没有任何价值和意义。除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商 的背景和实力，这就是所说的品牌。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保 证入住后的维修及服务质量。朝阳无限的开发商北京华森房地产开发有限公 司，作为房地产行业新兴的实力派，从一成立起就本
4、着“踏实建房、真心服务” 的企业理念，先后开发建设了北京第三机床厂1号小区、朝阳区安苑东里2号 小区、芳草苑小区,合作投资世贸国际公寓项目,具有良好的品质和较好的口 碑。社区配套是重要支撑社区配套成熟度是衡量项目性价比乂一个重要指标，它直接影响着消费者 入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。朝阳无限20万平方米的中等规模社区提供全面的社区配套服务设施。小 区内楼宇间南北间距宽松，2万平方米的鲜氧功能园林、60米宽的绿化带形成 了独特的“双景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽车尾气污染，净化了区内 空气。7000平方米的中心阳光绿地与儿童戏水广场、老年人活动广场和休憩
5、区 充分体现了和谐、动人的人性化设计，近百分Z百的地下停车位彻底实现人车 分流，保证业主真正生活在洁净无污染的绿色环保社区里。户型设计应灵活超前好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文 化背景、生活习惯等需求，又要体现出舒适性、私密性、功能性；还要有灵活 性、超前性。朝阳无限丰富且个性化的十余款户型，以灵活、超前、实用为 理念，合理布局，营造了和谐的空间秩序。进入式衣帽间和独立式洗衣间、储 藏间为不同需求的住户提供更广泛的选择余地，轻质隔墙可以灵活拆拼组合， 错落精巧的户型布局保证了每个房间的有效釆光。硬件设备应实实在在如呆说地段、社区、房屋质量、户型是决定性价比的宏观
6、因素的话，那么 项目的各种软硬件配套则是直接决定人们生活品质的微观细节。朝阳无限全 天候24小时生活热水供应，管道直饮水入户；社区100兆宽带网络系统轻松 支持VOD视频点播、网络股票交易、网络社区服务等众多功能；社区严密的红 外线周界防范系统、电子巡更系统、可视对讲门禁等防盗系统保护业主生活安 居乐业；3000平方米会所里的游泳池、潜水、健身、Hi-Fi视听，为业主提供 多彩的生活。周边配套决定生活质量周边配套是否成熟也会对业主的居住质量和生活状态产生重要的影响。在 朝阳无限周边，鲁迅文学馆、紫檀博物馆、朝阳区文化馆、北京广播学院、 北京第二外国语大学坐落其间，使项目散发着浓郁的文化气韵。红
7、领巾公园、 兴隆公园、假日骑马场相拥而立，为业主提供更为广阔、开放的休闲娱乐空间。 华堂商场、雪银大厦、京客隆、三里屯、燕莎紧邻相伴，让业主从容体验生活 乐趣。物业管理是保障均豪物业，作为北京具有高成长性的物业管理公司，经过开发商精挑细选, 在竞标中被选中。均豪物业管理公司是已通过ISO-9002国际标准质量体系认 证的物业管理企业，作为京城的王牌物业公司，在朝阳无限开发建设的收尾 阶段，均豪物业就提前参与到项目管理中来，无论从设备选择、管道走向，还 是坡度等工程建设均提出了积极的建议及合理化方案，用他们多年实战中积累 的丰富管理经验，为业主提供着坚实的生活品质保障。价格是决定性价比的分母一分
8、价钱一分货，这个被中国人尊崇了千年的商业法则曾一度在房产市场 迷失。随着房地产市场的发展，新的供求关系的建立，价格不得不在理性市场 中回归。从性能/价格=性价比”的公式中我们可以看出，在性能固定的前 提下，性价比的大小取决于分母价格的高低。朝阳无限尽管为业主们 提供了如此丰富的配置，却并不以高价示人，4900元/平方米的现房均价配合 银行提供的8成20年按揭贷款服务,即使工作不久的年轻人也可以轻松实现 住房梦。在北京楼市竞争越来越激烈的今天，提高综合性价比实际上是发展商对住 宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市 场表现的做法将会越来越难以操作。只有合理地把控住宅
9、商品的性能与价格关 系，即提高住宅商品的综合性价比，才能掌握住宅商品畅销的钥匙，赢得广大 业主的心。购房基础知识：读懂商品房术语 2002 年 12 刀 19 口 14:14 生活时报单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通 常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多 层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积乂称 为一个居住单元。商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结 构、砖木结构和钢筋混凝土结构。期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房 地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为 止，所出
10、售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合 同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商 已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合 同后，立即可以办理入住并取得产权证。房屋的开间：是指房屋的宽度。房屋的进深：是指房屋的实际长度。房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面Z间的距离, 也就是一层房屋的高度。房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面Z 间的距离。商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积 与规划建设用地的面积Z比。建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积Z 和与规划建设用地面积Z比。绿化率：
11、是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面 积之比。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价 格。均价：是指商品房在销售价格相加Z后的和数除以单位建筑面积 的和数，即得出每平方米的价格。预售价：是指商品房预售的价格。低层房：是指1至3层高的楼房。小咼层房：是指9至11层咼以下的楼房。咼层房：是指总咼在12层以上的楼房。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设 立在小区的变频泵房输入输出。跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、 一卫生间、厨房及其他辅助用房，并釆用户内独用的小楼梯连接的房屋
12、。复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在 层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧 洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 有朋购房参谋：专家眼中的好户型 2002 年 02 月 11 口 11:22 贵州 口 报安全性要求。保证居住者的人身安全,是人类生存的第一需要。防盗安全和防火安全是主要的两种功能。私密性要求。私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应注意隔音、避免户间的“对视”等。灵活性要求。住宅内部的分割要考虑灵活性，如
13、家庭的收入变 化、成员变化、品位变化，甚至于职业变化等，都会对住宅室内环 境产生新的要求，所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注 意灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。舒适性要求。舒适性是一个综合概念，随着人们物质生活的不 断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前，舒适性标准 主要体现在室内的使用空间合理等方面。虽然目前趋向于开发商提供毛坯房，由用户自己装修,但是电 的容量、上下水接口、管道位置等都可以体现装修的标准。强电、 弱电接口留得多，如每房间一套,则装修、布置的机动性就大，就满 足了用户不同房间装置的需求;房间里多留照明等电源接口，则方 便用户室内照明布置、
14、电器布置等。置业导航：地段不仅仅是交通房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。地段、地 段、地段一直是地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中， 地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局 限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置 房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优 劣呢？ 一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样 的。通常，住宅用房产的价格随其周围环境状况、交通是否方便, 以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多 数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商 店和购物中
15、心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求 是否还在增长与增长幅度的大小。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房 地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发 生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并 不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投 资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收 益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，冋报并不 一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良，但极具发展 潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额 回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变 化
16、，这种变化可能是因交通改善引起的，也可能是因其他建设引 起的，例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策 倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或 迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房 产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的冋 报。例如，据香港地产杂志载文：占据香港黄金地盘的金钟 太古广场、奔达中心、湾仔太阳广场，都是在19841986年间以 极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年，土地增值达10 倍之巨，物业价值直线上升。又如，美国纽约市中心的曼哈顿岛, 在开埠初期是当地的印第安人以儿美元的价格卖给移民的，到现 在已是寸土寸金。
