2021年物业管理——需求分析

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1、系统需求分析3.1 系统概述随着房地产业的进展、 人们生活水平的提高， 物业治理所要处理的业务量、 数据量也越来越大， 一个物业治理公司经常要同时对几个小区进行物业治理， 宽阔的市场需求对物业治理公司的治理水平要求越来越高， 先进的、现代化的治理是物业治理公司在将来市场竞争中致胜的关键；因此建立一个适应当今不断进展的小区业务需要的物业 治理系统， 采纳先进的运算机信息治理技术和手段， 对小区的物业进行综合治理是小区物业治理进展的必定挑选5 ；据国家统计局 2007 年国民经济和社会进展统计公报统计， 全年房地产开发投资 25280 亿元，比上年增长 30.2% ，其中商品住宅投资 18010

2、亿元，增长 32.1% ；商品房竣工面积 58236 万平方米，增长 4.3% ；商品房销售面积 76193 万平方米，增长 23.2%，其中商品住宅 69104 万平方米，增长 24.7% ；各项指标增速均较大 , 这从一个侧面反映出物业治理及小区物业治理系统具有特别大的市场需求空间；虽然近年小区物业治理系统的应用比较普遍， 但这些系统功能相对简洁，服务内容较少， 且多是单机版治理软件， 没有接入 Internet,已经无法满意物业信息的共享、治理和服务；因而，需要设计和开发基于 Web技术的物业治理系统以适应网络化的进展及住户的需要1 ；特殊是网络技术、数据库技术、多媒体技术的飞速进展，为

3、多功能、大型小区治理供应了技术支持， 利用这些集成技术对有关物业治理信息进行收集、加工、组织、存贮、传输和发布，从而可以更好地、更全面地为用户供应物业服务；基于 web的小区物业治理系统， 可以概括出其应当具有以下特点：网络化：通过网络连接起住户和物业治理者之间的信息传输、沟通沟通，信息传输即时，快速，使住户“足不出户”就能完成各项物业需求；人性化： 系统功能即符合住户的需要又能满意物业治理企业的治理要求，操作简便，人机界面友好；综合化：系统功能强，能掩盖一般小区物业治理的各个方面， 应用面广，可扩展性好，安全性高；因此，实施基于 web的小区物业治理系统，不仅能够供应多种信息为小区住主服务，

4、使他们感受到生活的便利、安全、舒服与丰富多下载文档可编辑彩；同时，物业治理公司可以以此提升物业治理的科技含量、档次和 社会位置， 并能通过系统供应网上信息服务， 这样不但增加了治理服务内容， 相应增加了物业治理公司的收入来源和利润， 而且网络治理服务的高效而使物业治理变得更有效率，更简洁治理；3.2 物业治理机构组成及其职能通过实地调查攀枝花市湖光小区的物业治理状况及结合广泛查综合服务部安全部物业治理企业某小区物业治理处工程部绿化环卫部资料得知， 一般物业治理企业通常治理多个小区， 且现在的小区都比较大，需要治理的事务比较多，如攀枝花市湖光小区，常住居民就有3972 户；但该小区与其他小区不同

5、，它是由3 家物业治理企业进行治理，比较分散； 为了更好的进行物业治理，物业治理企业一般在每个小区内设立物业治理处，物业治理处通常又下设安全部、工程部、 综合服务部、绿化环卫部等部门，负责小区的各项事务；小区物业管 理机构组成如下图 3.1 所示；图 3.1小区物业治理机构组成图各部门基本职能为：综合服务部：负责治理小区的住户接待和治理处的日常工作；主要有处理投诉、 物业费的收取、 住户信息及小区信息等基本数据治理、员工出勤考核、小区规章及各种收费信息的发布等工作；安全部：负责治理小区内的安全保卫、消防、车辆行驶与停放等安全与公共秩序的治理工作；工程部： 负责治理小区内的房屋及公共设施治理、

6、修理设备库存治理及住户报修处理等工作， 确保供电、供水与排水、供热、供气、场地、道路、消防、安全监控等设施设备的正常运转；为住户制造安 全、文明、舒服、便利的生活和学习环境供应基本保证；绿化环卫部： 负责治理小区内的绿地美化、垃圾处理、环境保洁等工作；3.3 系统用例图3.3.1 系统角色从系统需求概述及物业治理机构组成可知，该系统所涉及到的角色主要包括住户、工程部治理员、安全部治理员、系统治理员、绿化环卫部治理员，如图 3.2 所示；系统治理员： 对不同的系统用户（物业治理员）授权以及进行系统保护；住户：主要有查询相关信息，如收费标准信息、缴费信息、小区信息、规章制度信息、公司信息、住户信息

7、等；进行投诉、报修、文件下载等活动；图 3.2系统主要参加角色安全部治理员： 负责小区内的安全保卫、消防、车辆行驶与停放等安全与公共秩序的信息治理工作；工程部治理员： 负责小区内的房屋及公共设施治理、 修理设备库存及住户报修处理等信息治理工作；绿化环卫治理员：负责治理小区内的绿地美化、垃圾处理、环境保洁等信息的治理；综合服务部治理员： 负责物业治理区域内的客户服务和治理处的日常工作；主要有日常客户接待服务、客户投诉处理、日常物业管 理资料治理、基本数据录入 住户基本信息录入、 工作人员信息录入， 文件信息录入、 小区概况信息录入、 收费标准录入等 ，修改、删除、添加相关信息；治理物业收费；员工

8、考勤等信息；3.3.2 住户用例图从系统需求概述及住户的角色分析中， 可得住户的用例图， 如下图 3.3 所示；图 3.3住户的用例图系统供应应住户的用例主要有三大类：信息查询、报修、投诉； 其中住户信息查询、住户房屋报修、投诉等需要身份验证，假如不是 物管处所治理小区内的住户， 就无权实施这些系统行为， 其他用例对住户来说就不需要身份验证；3.3.3 综合服务部治理员用例图从物管处综合服务部的部门职能及综合服务部治理员的角色分析中，可得综合服务部治理员的用例图，如下图3.4 所示图 3.4综合服务部治理员的用例图用例中的统计分析包括投诉统计分析和物业服务调查统计分析 两方面的统计分析； 物业

9、治理处依据住户的投诉情形及针对住户的无记名物业服务调查情形（可通过网上和书面两种方式进行），进行统计汇总，列出住户反映比较大、被投诉比较多的方面，进行整改，以 提高服务水平，取得住户的认同；3.3.4 工程部治理员用例图从物管处工程部的部门职能及工程部治理员的角色分析中，可得工程部治理员的用例图，如图 3.5 所示；处理报修用例包括公共设施报修和住户房屋两类报修情形的处 理；公共设施一类的报修处理可以不用记录报修人的姓名及联系方式；住户房屋一类的报修处理就必需要记录报修人的姓名及联系方式，以便工程部工作人员能够准时处理；3.3.5 绿化环卫部治理员用例图从物管处绿化环卫部的部门职能及绿化环卫部

10、治理员的角色分析中，可得绿化环卫部治理员的用例图，如图3.6 所示；图 3.5工程部治理员的用例图图 3.6绿化环卫部治理员的用例图3.3.6 安全部治理员用例图从物管处安全部的部门职能及安全部治理员的角色分析中，可得安全部治理员的用例图，如图 3.7 所示；图 3.7安全部治理员的用例图安防大事治理用例是当小区有安全大事发生时， 物业治理处安全部值班人员应依据报警快速赶到事发觉场， 并依据情形与 110、119、120 取得联系，并协作处理，记录安全大事，储存相关资料，将结果反馈给住户；3.3.7 系统治理员用例图从系统需求概述及系统治理员的角色分析中， 可得系统治理员的用例图，如下图 3.

11、8 所示；图 3.8系统治理员的用例图增加物管处基本信息用例是当物业治理企业要设置新的物管处时，系统治理员就增加针对该小区物管处的名字、设立时间等信息，以区分该物业治理企业已设立的其他小区物管处， 从而使每个物管处的工作人员使用小区物业治理系统时只能对其所管辖小区的全部信息进行治理而不能对其他小区的全部信息进行任何操作；删除上传文件用例是由系统治理员统一治理由各个小区物业治理处综合服务部治理员上传的文件；3.4 系统用例分析活动图是对系统用例的大事流或操作的一系列活动表示， 呈现用例从一个活动到另一个活动的掌握流， 是系统动态行为的描述； 由于本系统用例较多，因此在此只对几个典型用例进行具体的

12、活动分析；3.4.1 投诉用例的活动图当小区住户登录系统后， 对所居住小区的物业治理向物业治理处综合服务部填写投诉表单， 综合服务部治理员查询到住户投诉信息后， 立刻按住户所投诉的情形通知相关人员进行投诉情形处理，处理完后再向住户进行投诉反馈； 在处理投诉过程中， 综合服务部会对住户所投诉的情形进行登记、订正并予以准时反馈信息；其活动图如下图3.9 所示；图 3.9投诉用例的活动图3.4.2 发布收费标准用例的活动图物业治理处对所辖小区实施物业治理项目时， 事先会将所实施的物业治理收费标准在网上公布给住户，并每月或 季度 运算各住户所应收缴的物业治理费在网上发布， 住户可定期查询收费信息及缴费情形；其活动图如下图3.10 所示；图 3.10发布收费标准用例的活动图3.4.3 报修用例的活动图当小区某一住户所居住的房屋或者公共设施需要物业治理处进 行修理时， 住户先登录系统， 依据报修类型向工程部填写报修表单并提交，修理完工后，假如是住户房屋一类的报修，由工程部按所耗费的物料进行费用结算， 并报给综合服务部审核后再向住户反馈； 假如是公共设施一类的报修， 由工程部填写修理记录表， 说明修理的情形， 并报给综合服务部审核；其活动图如下图 3.11 所示；【下载本文档，可以自由复制或编辑内容；学习的目的是增长学问，提高才能，信任一分耕耘一分收成，努力的您肯定可以获得应有的回报； 】