最新产权式酒店发展模式研究

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1、产权式酒店发展模式研究研究说明：通过对政策、投资者、典型案例的深入研究和财务测算，产权式酒店的发展利弊 已经非常明显。本部分主要通过目前市场上产权式酒店的运作模式、结合本项目做更为深入 的研究，为开发商进一步认识产权式酒店、并进行投资决策提供依据。一、总体运作模式1、总体运作模式示意图2、模式操作流程说明1）开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店的客房部分出售给业主，从而获取开 发收益；2）开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以酒店配套部分的资产为业主回 报提供担保；3）管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业 主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或

2、进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；4）酒店经营公司接受管理公司委托经营管理，引进先进的理念经营管理产权式酒店, 实现投资者的稳定回报；5）业主将酒店客房委托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报;6）银行为业主提供按揭，保险公司为业主提供担保。二、开发模式1、开发模式示意图获取开发收益2、模式操作流程说明1）开发商开发产权式酒店，并将其中客房部分以分零的形式销售给各小业主，从而 直接获取开发收益；2）开发商仍然拥有酒店其他部分的所有权；3）各业主拥有所购客房的产权。3、业主与开发商关系分析开发商只与业主签订购房合同，不承诺任何回报；由管理公司与客户

3、签订委托经营管理 合同，但开发商以酒店配套部分资产为业主回报提供担保。三、经营模式1、经营模式示意图2、模式操作流程说明1）开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店客房部分出售给业主，从而获取开发收益；2）开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以酒店配套部分的资产为业主回 报提供担保；3）管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业 主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；4）酒店经营公司接受管理公司委托经营顾问管理，引进先进的理念经营管理产权式酒 店，实现投资者的稳定回报；5）业主将酒店客房委

4、托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报；3、酒店经营管理模式1）管理公司自营由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2）聘请知名酒店经营公司经营聘请知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员，本地招聘酒店员 工；3）挂牌酒店经营公司经营挂牌一家特色酒店经营公司，如瑞士酒店经营公司，由酒店经营公司派出高级管理人员，本地招聘酒店员工。4）分析与建议从以上三种模式看，前两种模式都不太适用；管理公司本身没有酒店经营经验，而 知名酒店经营公司难以聘请。如果项目操作建议采用第三种模式，即：挂牌一家国外知 名酒店公司，在本地聘请酒店员工。4、开发商委托管理公司模式开发商委托管理公司管理

5、并经营酒店自有资产，但不转移资产的所有权，对管理公司行 使财务监督权，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保。5、业主委托经营模式1）委托经营方式业主向开发商购买产权式酒店客房单位，并在签订购房合同的同时，与开发商委托 的管理公司签订物业委托经营管理协议（委托期建议以10年为一个签约期），将产权式 酒店客房单位委托给管理公司管理。管理公司向业主承诺一个固定的回报率，同时，业 主还可享受管理公司承诺的其他优惠权利。委托经营协议期满后，客户可选择与管理公 司续签协议，也可收回客房自用。（是否续约事宜需与酒店经营公司讨论后再定）2）业主回报方式A. 具体回报内容 以本项目为例，暂定总价为7。万元；

6、七成二十年，首付为21万元，月供为 3544.4 元； 业主购房即办理7成20年按揭，同时与酒店管理公司签订一套客房10年租 赁合约（由开发商担保）； 10年期内，业主客房月供由酒店管理公司全额承担，且酒店管理公司每年一 次性返还业主首付款X8%的红利；则10年的回报为559992元； 业主每年可获一定时间的免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有 协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠； 但不能折算为现金； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补 偿; 若按酒店客房600元/天计，则客户每年可获21600元（36天*600元/天） 的

7、免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时可称回报 率为 11% （55999.2+21600/700000）;每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店各项配套设施 58折不等的优惠。B. 回报起始时间由于业主签订委托经营协议与酒店开始经营之间存在较长时间，因此回报起始时 间存在两种方案： 业主回报自签订委托经营协议后开始/ 首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；/ 月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进 行支出，加重开发商的前期负担。C. 自酒店经营之日开始

8、（交房也可定在同一日）/ 首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；/ 月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；/ 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴；/ 10年的回报期自酒店经营后起算。此种回报时间可在一定程度上缓解开发商前期的资金压力，但无形中加大了 客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回报，对营销会产生不利影响。3）业主权益保障体系开发商以酒店配套部分（商业部分）资产为业主回报担保建议开发商以酒店配套部分的资产作为担保，（担保是为给客户信心，而不是法律 所必须，因此可由开发商来定额度）。客户享有优先的受偿权。管理公司承诺协议期满后对

9、资产进行评估对比纯粹返利的固定模式来说，使客户对投资物业的增值前景有了更大的信心。成立业主委员会酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由开发公司、酒店管理公司、业主委员会代表组成，共同监督 酒店管理公司的经营和管理，保障投资者的利益。建立公开透明的财务管理与审计制度管理公司将按照中华人民共和国的财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业 主对经营管理方面的各类质询，定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预 约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。对委托经营协议进行公证聘请一些权威的社会机构（如公证机关、消费者协会、会计

10、师事务所、律师事务 所等）来为开发商的承诺进行正面评价，增大本项目在客户心目中的可信度。当酒店经营委托期（10年）结束时，建议管理公司按现行价格收回该物业，以降 低业主投资的风险。如业主愿意也可继续委托经营管理。此种方式可极大地增强客户 购买酒店的信心，但同时也加大了管理公司的风险。四、管理模式1、管理模式示意图产权式酒店经营管理权益管理产权管理客房管理2、权益管理说明 10年期内，业主每年获首付款X8%的红利，且月供由管理公司每月存入客户的专用 帐户上，由客户自缴。业主每年享受36天免费使用客房的权益，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议 的其他酒店内免费入住；该权益业主有权自主转让给他人使

11、用，但需按照酒店规定办 理手续。若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店各项配套设施5-8折 不等的优惠。3、产权管理说明业主对所购物业拥有70年产权。业主拥有的物业产权可以继承，但需通过合法渠道依法办理有关手续。业主所拥有的物业产权，有权抵押或转让，但应按委托经营管理协议的规定，书面通知酒店管理公司，办理有关产权变更手续。产权变更之前提条件为：保证该物业的抵押权人中受让人继续执行原业主所签订的委托经营管理协议中所 规定的权利和义务。该物业的抵押权人或受让人必须继续承担原业主与酒店的债务。酒店与第三方的债权 与

12、债务和业主无关。以上各点须以抵押权人或受让人的书面文件办理产权变更后方可生 效。管理公司若发生经营转让时必须书面通知全体业主，充分维护业主利益，使新经营公 司继续按原协议执行或按业主可接受的新协议执行。业主同意将拥有的物业交管理公司统一经营管理，在有效合作期内，物业的使用及装 修由酒店负责，业主不得提出异议。合作期满或合作终止时的物业装修由酒店与业主 协商解决。4、客房管理说明 业主每年拥有36天/套免费居住权，其中旺季6天，淡季30天。业主也可按1比2的比例用一个旺季房换两个淡季房使用；淡季房不可换成旺季房使 用为方便业主入住和酒店管理，业主用房时，请提前预约。预订的客房将保留至订住日当天下

13、午6时正（即18: 00）。如业主未如期办理入住手 续，又未再次确认抵达时间，酒店保留取消预订的权力。业主的免费入住权只能在一个公历年度内连续使用，不能累计入下一年度。预定入住产权式酒店时，将优先安排业主入住自购客房;如该客房已被预定，则安排入住同等标准的其它客房；如同等标准客房均被预定，方可入住其它标准客房。业主有权将客房入住权益转让给他人使用，但在办理入住手续时须出示业主卡。 每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店提供的优惠服务。 注：需与酒店经营公司协商后确定。五、经营收入分配模式1、经营收入分配模式示意图模式二2、模式操作流程说明经营收入分配模式有以上两种形式。第一种模式：酒店的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管理费；盈余部分则由开发商 和管理公司按一定比例进行分配。第二种模式： 客房的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管理费；若不足以支付，则 由配套部分产生的收益支付； 若客房的经营收入不足以支付业主回报时，则由配套部分产生的收益支付；盈余 部分由开发商和管理公司按一定比例进行分配。六、权属关系模式1、权属关系模式示意图部分产个部分产权开发商 a 酒店 业主f经营权经营公司2、模式流程说明1）开发商对酒店的配套部分拥有产权；2）业主对酒店客房拥有产权，可进行抵押、转让、转移、继承;3）酒店经营公司对酒店拥有经营权。