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1、早期介入阶段的物业管理内容方案1、*物业管理几个阶段的说明根据*物业管理方案征集说明8. 1.4条款的要求，本企业对*物业管 理阶段的划分作下列界定：1.1早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前 物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。1.2过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆 时点止的物业管理工作。主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方而的工作。1.3开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻*后的长效物业管理）是指物业管理工 作按委托合同的要求全面展开。1.4 *物业管理三个阶段划分示意图：s早期介
2、入的物业管理（工程人员介入）过渡阶段的物业管理（保安、保洁人员介入）开馆后的物业 管理（全体人 员介入）介入时点保安、保洁管理 介入时点 上程管理1W点 神技馆试开馆2、早期介入阶段的物业管理内容在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本”的服务理念，对规则设计与 物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改度是十分必要的，如果物业管理在早 期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方面的可操作性问题，同时亦方便 从多方位的角度来理顺经营与口常管理运作配套服务的关系，使各部分的运转进入良好的结合和运 行状态。就*而言，我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入
3、了。物业管理公司可以从管理 和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟通，并从物业管理的角度对设计方案 提出合理的改1史建议。同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、 梁、柱和机电设备、供水供电供暧系统等方面进行技术质量的跟进的记录。2.1早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见2.1.1从管理成本角度分析各项设计指标办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室门岗数及通道卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类花木品种、绿化面积和喷水池资料能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理物品消耗和维护费用测算2.1.2从使用功能角度分析各项设计
4、指标平面布置承载能力生态、绿化、噪声、污水排放水、电、气等市政配套2.1.3从运行维护的角度分析机、电设计方案设备设施平面布置供配电负荷分布动力、照明控制分布给排水系统通风采暧系统避雷接地系统智能化系统集成2.2 .帮助业主建立技术档案库2.2.1收集设计图纸初步设计、扩初设计施工图纸、竣工图纸（建筑、结构、装潢、风、水、电）建筑总平而图、管线总平而图图纸设计变更记录主要设备材料清单2.2.2收集设备资料设备、设施、开箱技术文件风、水、电、智能化等设计方案设备、材料的样本和技术参数主要设备、设施供货合同的详细资料主要设备、设施施工安装合同设备的使用、操作、维修、保养技术手册2.3度委派专业工程
5、师到施工现场工作 2.3.1施工现场熟悉建筑、装潢设计方案和施工图纸从经营、管理、使用、维修等方面提出改善建议深入施工现场，记录施工缺陷参加施工例会和相关会议统计管理上所需要的相关数据2.3.2强、弱电工程师到施工现场熟悉强、弱电设计方案和施工图纸从管理、使用、维修等方面提出改善建议深入施工现场、记录施工缺陷参加施工例会和相关会议统计管理上需要的相关数据2.3.3暧通、给排水工程师到施工现场熟悉暖通、给排水设计方案和施工图纸从管理、使用、维修等方面提出改善建议深入施工现场、记录施工缺陷参加施工例会和相关会议统计管理上需要的相关数据2.3.4计算机系统工程帅到施工现场熟悉计算机系统的设计方案和施
6、工图纸从管理、使用、维修等方面提出改善建议深入施工现场、记录施工缺陷参加施工例会和相关会议统计管理上需要的相关数据2.4配合项目工程部开展工作2.4.1与项目工程部保持沟通2.4.2向项目工程部提出合理化建议2.4.3参加有项目工程部牵头的各种会议2.4.4配合项目工程部对主要设备的选择，提供降低投资、运行成本的建议2.4.5 了解施工质量和施工进度2.4.6上报质量检查的遗漏项目记录247在项目工程部的领导下与各部门进行沟通与监理方进行交流沟通与施工方进行交流沟通与设计方进行交流沟通完成项目工程部交办的工作2.5参与安装、调试和试运行2.5.1参与设备、设施的安装过程参加开箱质量验收收集备品
7、备件检查安装质量记录安装记录2.5.2参与设备、设施的单机、联动、系统调试过程参加调试有关会议收集调试方案记录调试数据记录调试缺陷收集调试合格报告2.5.3参加设备、设施的单机、联动、系统试运行过程编制试运行日志，记录试运行各项数据对运行记录进行技术分析编制试运行报告2.6从物业管理角度提出缺陷报告2.6.1设计方面的缺陷报告2.6.2施工方面的缺陷报告2.6.3单机、联动、系统调试的缺陷报告2.7配合项目工程部督促施工单位进行整改2.7.1提出缺陷整改方案提出土建方面整改方案提出装璜方面整改方案提出设备、设施方而整改方案提出配套项目整改方案2.7.2跟踪缺陷整改过程跟踪土建方面缺陷整改过程跟
8、踪装璜方而缺陷整改过程跟踪设备、设施方而缺陷整改过程跟踪配套项目缺陷整改过程2.7.3参加整改复验过程参加土建整改复验参加装璜整改复验参加设备、设施整改复验参加配套项目整改复验2.7.4汇编整改过程中的详细记录 土建方面的整改结果记录和不合格项目处理意见 装璜方面的整改结果记录和不合格项目处理意见 设备、设施方面整改结果记录和不合格项目处理意见配套项目整改结果记录和不合格项目处理意见2.8参加工程项目竣工验收2.8.1对竣工资料验收验证外购材料、设备构件的质量合格证试验、取样是否由法定机构签发结论隐蔽工程验收记录是否山业主代表签字竣工图是否按“行业规定”编制缺损资料山责任方编制说明2.8.2参
9、加工程项目的竣匚验收配合业主做好竣工验收的准备工作配合业主组建验收班子配合业主督促承包商做好各项验收准备参加模拟性的竣工初验参加初验复查和正式竣工验收2.8.3协助项目工程部划分返修整改的责任范围协助业主山于材料的质量问题向供货商提出索赔协助业主山于设备选型不当无法达到使用效果向设计单位提出索赔质量监督站提出的整改项目，山承包商负责返修对保护不当而造成损坏和失窃的成品，督促施工方更换和补缺山于质量问题延误工期，协助业主追索连带责任2.9负责物业的接管验收2.9.1编制接管验收方案组织接管验收领导班子和工作班子明确交、接双方的责任制订交、接工作流程制订接管验收标准编制接管验收各类表式2.9.2组
10、织人员按标准进行检验产权资料进行查验技术资料进行查验建筑、装璜、配套进行杏验设备、设施进行查验2.9.3组织人员对合格项目进行接管合格项目办理接管手续不合格项目督促整改，并进行复验接管项目与供货商承包商签订保修协议不合格项目与供货商承包商办理托管协议保修项目也可办理转包协议2.10开业前的准备工作2.10.1接管建设项目的保卫工作物业管理分区域接管在已接管区域实施保安管理（治安、消防）在已接管区:域实施施工队伍管理（专指：建筑安装施工、二次装修施工、布展施工）在已接管区域实施成品保卫、护防工作招商进驻企业从业人员的管理2.10.2施工程管理设备的运行管理设备的维修管理设备的基础管理工作能源管理
11、建筑、安装、二次装修、布展施工的现场管理与展区及招商进驻单位的工程接口管理着手建立物业管理的信息管理系统2.10.3施保洁管理保洁开荒工作日常保洁工作其他特殊保洁项目绿化保护工作保洁有偿服务工作建筑垃圾及生活垃圾清运2.10.4开业典礼筹备工作开业典礼策划开业典礼筹备工作的实施其他与开业典礼相关的准备工作2.10.5编制物业管理方案确定物业管理目标、服务项目、工作标准设计物业组织构架、岗位设置、人员配备、岗位任职要求组织编写管理制度，质量体系文件物业管理成本测算物业管理CIS策划2.10.6物业管理配套工作公共关系相关的保险品种调研物资采购及相应的物资管理工作办理必需的证照管辖区域内标识设置其
12、他后勤保障工作保安部和环境管理部工作内容分“过渡期”和“开馆后”二个阶段实施，根据现场工作 要求逐步扩充保安队伍和环境管理队伍，过渡期指物业管理意向确定至开馆前的时间段，其 后则为开馆后的保安管理和环境管理，过渡期中的二次装修和布展施工管理将在开馆后继续 实施，具体管理内容及达到的标准见3.1、3.2 o3.1保安部管理内容及标准序号工作内容标 准保证措施1接管施工区域的保卫工作确保人、财、物安全突发事件控制率100%场地建筑完好率99.9%培训明确工作要求制定相关的岗位职责岗位跟踪考核出入人员登记表物品进出登记表；交接班记录及跟踪1.1界定物业管理分1 乂域接 管范围管理区域和管理要求明确
13、无差错1.2在L1接管区域实施保安 管理（治安、消防）接管区域无火灾、重大刑事 案件发生控制率100%,场地 完好率99. 9%1.3建筑安装施工管理进场施工人员处于受控状 态1.4二次装修施工管理保证二次装修施工安全规 范、无火灾事故动用明火制度、动火 申请二次装修管理办法二次装修验收记录1.5布展施工管理监督布展施工现场安全无 事故物品进出登记动火审批现场旁站监管1.6已接管区域实施成品防 护工作保证接管区域设备设施完 好无损制定巡逻员岗位职责 和跟踪考核；做好防护情况记录。2招商进驻企业工作人员 的出入管理采用标识管理方法或登记 办法及预防措施，使人员出 入处于受控状态。制定门岗岗位职责， 作好出入登记验证和 相关联络工作进出人员登记记录表 式交接班记录3车辆出入管理车辆交通疏导控制率100%车库、停车场安全管 理办法车库管理工作程序序号工作内容标 准保证措施1保洁开荒工作接管区域及时达到开馆保 洁要求：达到无积尘、无污 垢、无垃圾、无积水，控制 率 100%广场车道保洁操作规 程停车场保洁操作规程公共区域保洁操作规 程生活垃圾管理办法各保洁岗位的操作规 程2日常保洁工作3其它特殊保洁项目保持接管区域无污垢、无垃 圾、无积水；达到客户和业 主的保洁要求。4建筑垃圾及生活垃圾清 运管理清除及时率100%建筑垃圾清运管理办法生活垃圾清运管理办法5绿化养护及时接管和养护
