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1、运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然物业管理条例 对欠费业主做出了 “违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费 用的，业主委员会应半督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向 人民法院起诉”的规定，2003年11月，国家发改委和建设部共同颁布实施的物 业服务收费管理办法也有相应的规定，但物业管理企业-直缺乏有效的催缴手 段，业主大会、业主委员会在门前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业 管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费 工作造成更大的困难。欠交物业费，表面上看只是损害了物业
2、管理企业的权益，而实质上最终受到 伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性 发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相汽部分物业 管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加 霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的 尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业 的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法 律诉讼追缴物业费欠费己成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分
3、长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分,基本属于没有正半理由的、 比较典型的、乂在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物 业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取同来，更重要 的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出 来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过 这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约 交费的良好风气。笔者所在的公司自2004年初开始对80余户欠费业户进行了起诉，全部胜诉, 收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被 起诉
4、至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了 共识，最终接近90 %的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过 程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的 问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉 过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够 及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法 律诉讼，对于诉讼中以及在口后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问 题：一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健
5、全，业主的维权意识也在 不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管 理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管 理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民 事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通 过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管 理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风 险，应该是更有效、更经济的。物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物 业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅
6、仅笼统地约定“负责辖区 治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、 负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逝保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪 儿个巡视点、职责是什么还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免 责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的 保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提 供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所 谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些 内容写多了将来释义合同肘就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。二、要加强
7、基础管理工作，引入风险意识。法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、 鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将 面临的声誉风险、群体效应等等。因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是 物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、 教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还 是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能 够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关 注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下
8、，最大化地满足业主提出的 合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是 理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法 律意识，被起诉至法庭，绝对大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因 此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所 提出的问题；假如仍不交纳，通常派工作人员登门走访沟通，并酌情向业主发 放物业费催缴通知书；假如业主仍继续拖欠，应再进一步向其发放物业
9、催缴 律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑 是否交纳物业管理费；最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个 过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每-个案件都要进行深入 细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在, 做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的，证 据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分 做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较 大，否则诉讼
10、成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意 识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和 提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、 业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等， 这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举 个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常半时大部分 业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以 准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中， 关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业 服务乂是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时 往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费 原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清, 这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。
