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1、浅析深圳商铺市场的现状与发展（管理学院企业管理系房地产经营管理专业谭佩文）（学号：98042208 ）内容提要：商铺市场的发展往往直接反映一个城市的繁荣程度。在作为经济特区 的深圳，经过十儿年的发展，商铺市场已形成了一定的规模，不少房地产开发商以商铺 为重点开发对象。本文的FI的就是在分析深圳商铺市场的前提下为发展商开发商铺项H出谋划 策，指明方向。本文首先分析深圳商铺市场的供求状况，重点介绍深圳四大主耍商业区的情况， 总结深圳商铺市场的现状，并预测其未来的发展趋势。其次，从商铺的选址、定 位、营销以及经营管理四个方面为发展商开发商铺项冃提供有力的参考资料，提岀切实可行的建 议。关键词：商铺开
2、发商铺市场 房地产开发教师点评木文选题具有一定的现实意义，以深圳四大主要商业区的对象，对深 圳市的商铺供求状况以及发展趋势做了分析，并从开发商的角度，为商铺开发提出了 有意义建议和参考。论文结构合理，层次清晰，论据充分。在论文答辩过程中对论文的内 容表述清晰，并能准确地冋答老师所提出的问题。“一铺养三代：是众多以精明善商著称的广东人历来秉持的投资理念，这样的 投资观也造就了一大批妇孺皆知的商界巨贾。而得改革风气之先的深圳，其藏龙卧虎、 遍地流金也早已是众所周知。作为一个发达的新兴移民城市，与北京、上海、广州相比, 深圳的商铺市场具有其独特Z处，潮汕人、江浙人、福建人、安徽人等不同商帮均可以在
3、深圳找到商业的轨迹。纵观其商业格局，从20世纪80年代的老东门、国贸，到90年代 的华强北，再到21世纪初的南山、布吉、市中心区，从一方独霸到三足抽立，再到诸侯争雄，深圳商圈正随着时代的跃进不断演绎着令人心动的创富传奇。深圳FT前已初步形成了区域商业中 心规模。全市拥有各类商业网点达8.5万个，5000平方米以上的大商场60家，其中 10000平方米以上的35家；各类商业连锁企业85家，连锁门店1200白余间1；行业规模跃居全国十大城市Z歹I。商铺市场的发展当然离不开房地产的支持，虽然一直以来，住宅都是房地产的 主角，而商场、写字楼等物业所占的比例很少。但随着经济的增长，城市的发展，商 业的发
4、达，商用物业也越来越受到发展商的重视，而把投资眼光放到商业用房的开发上。其中, 商铺是商业用房的重头戏，不少开发商开发、兴建商场，或者更多的是在开发住宅的同时 兴建3、4层的商业群楼作商铺。为此，本文主耍分析了深圳商铺市场的现状及发展，从而为开发商投资、开发 商铺项冃提出切实的建议，使Z能对现时商铺市场有个初步了解，并为其开发商铺项冃 做好充分准备。1、1998至2001年深圳商业用房供应凹顾（1）从深圳商业用房的开发投资额及新开工面积的角度，看图一：由图一得出，在过去4年里投资深圳商业用房的金额是逐年上升的，而新开工 面积也是呈上升的趋势。（2）从商业用房批准预售面积的角度，看图二：由图二可
5、见，深圳商业用房批准预售的面积从1999年以后也是逐年增长。2图一：1 998年至2001年深圳商业用房开发投资额及新开丁面积39.4656.4968.85 69. 5227.311 6.8223.9721 .3401 0203040506070801 998 年 1 999 年 2000 年 2 0 0 1 年 051 01 5202530新开工面积（万m2 ）投资额（亿元）图二：1998至2001年深圳商业用房批准预售而积（单位：万平方米）70.8744.9750.4565.0201 0203（）40506070801 998 年 1 999 年 2000 年 200 1 年批准预售面积现
6、将以上两个图用表格形式表示如下：1998 20011998 年 1999 年 2000 年 2001 年开发投资额（亿元）16. 82 21.34 23.97 27.31新开工面积（万平方米）39.46 56.49 68.85 69.52批准预售面积（万平方米）70. 87 44. 97 50.45 65.02（数据来源：2001年深圳房地产年鉴、2002深圳房地产一季度研究）小结：由上述数据看，2001年，全市完成商业用房投资额27.31亿元，同 比增长13.93%,而新开工的商业用房面积为69.52万m2,同比增加（）.97%,批准预售的商业用房面积65.02 万 m2,同比增长28.88
7、%。这些数据说明开发商对深圳商业用房的发展前景是感到 乐观的。2、2001年深圳商铺市场的供给情况据报纸广告发布统计，2001年度深圳市招商、在售商铺共38个，面积总计 约60万平方米。详细情况如图三所示：3罗湖区12个,面积合计11 4000m2占 18.80%龙岗区3个，面积合计1 03800m2占 17.30%宝安区5个，面积合计1 34000m2占2 23 0%南山区9个，面积合计73000m2占 12.20%福田区9个，面积合计1 70500m2占28.40%图三：2001年深圳招商、在售商铺情况统计（数据来源：世方资讯商业专刊商铺韬略200 1年总刊）结合1998至2001年深圳商
8、业用房的开发投资额及新开工面积、批准预售面积以 及2001年深圳招商、在售商铺情况统计这三个图来看，深圳商铺的供应量在这三年里 是逐渐上升，到了 2001年深圳招商、在售商铺已经约有60万平方米。其中福田区的供应量最大，这与国家的政策，福田区的房地产发展密切相关，随着城市中心的西移，福田区将会 有很大的发展空间。其次是宝安，政府推岀的卫星城计划，加上宝安房地产的迅速发展，相 信宝安将有很大的发展潜力。而罗湖居于第三，有18.8%的占有量，但它已是个老区，发 展空间有限。由此可见，发展商对深圳商铺的开发是越來越感兴趣并且看重，而重点区域是福H O1、有利因素分析商铺投资作为一种相对稳定且高回报的
9、投资渠道，一直以来被投资者所看好。加 上有以下儿点利好因索的刺激，商铺更加吸引投资者的眼光。（1）经济稳步增长为衙铺投资造成一个良好的环境继以往一直保持两位数的高速增长后，以高科技为主导产业的深圳今年仍将保持GDP12% 11的增长速度，这种高增长态势是房地产业（包括住宅和商用物业）持续走旺的 坚实基础。（2）降息的刺激虽然降息的政策出台后，不少业界人士对楼市普遍看好，但从住宅的角度来看, 降息所带来的刺激作用是微乎其微。反倒是对商铺、写字楼等物业会起到刺激作用。 由于降息政策的出台，会促使更多的人把手中的资金抽出，将冃光转向投资上來。而商铺 则是一个较为稳妥的投资性物业。（3）WTO为商铺加
10、油中国加入WTO,许多国外连锁商业机构会大举进军深圳，这会直接加大对商 用物业的需求；另外，由于本地一些大型商业机构也耍应付国际竞争，必定走上规模扩 张Z路，这就直接地触动了对商铺的需求。如天虹前段时间乂进驻宝安，金海马进军南山等, 都是有力的证明。另外，外来投资者涌进深圳的速度也在加快，特别是邻近的港人，他 们对商铺投资情有独钟。（4）深圳重点基建项冃加速进行深圳重点基建项冃加速进行，尤其是地铁工程的进展加快，令到其上盖物业的投资价值口渐凸现。地铁概念从丽年起开始预热，但随着概念热度的降温，人们对地 铁的等待也失去了耐性。地铁作为商铺最好的卖点也不被人们所追捧。但是，现在的情况已 经截然不同
11、，地铁在经过了一段时H的建设Z后，在囤墙的外而都已经是看得见模得着的东西 To现在，再有人提到地铁物业，人们很少指指点点说是概念的包装了。（5）来深投资的港人日益增多4深圳24小时通关近在眼前，港人来深消费、工作、投资的热潮一浪高于一浪, 在深圳投资商铺的港人日益增多已是不争的事实。过去的三年，港人在深圳购买商铺 已经占到整个外销物业比例的30%以上 111O由此相信，未来两年港人在深圳投资商铺的热情会更加高涨。2、1998年以来深圳商业用房的销售情况图四：1998至2001年深圳商业用房销售而积（单位：万平方米）1 1 .251 4.441 7.311 0.021 7.381 9.8526.
12、226.3227.49.011 1 .768.60 1 0 20 301 998 年1 999 年2000 年200 1 年现楼楼花总和2001年，深圳销售商业用房27.40万m2,同比增加4.06%。其中现楼销售10.02万m2同比减少42.15%,楼花销售17.38万m2,同比增加92.89%。iv从过去四年深圳商业用房的销售情况来看，虽然并不明显，但其销售面积是呈 上升趋势的。加上上述提到的各种客观的利好因素的刺激，相信商业用房的需求量将 会逐渐上升。那么，商铺市场在今天的深圳究竟处于一种什么状态呢？我们现在就来分析一 下。深圳市在发展过程中，随着经济的增长、人口的聚集和商业的兴盛，以某
13、一个 或多个点成放射状向周边扩展，加上深圳人喜欢方便，就近解决H常购物需耍，因而 深圳现代的消费不再集中在某一个点，而是形成多元化的格局，从不同的原点向周边扩散，一 个点带动一个小片区，进而形成多个商业中心。从整体上看，深圳的商业发展到现在，主要形成了以下一些商业区：罗湖区的 人民南（国贸）商业区、东门商业区、笋岗物流园区；福田区的华强北商业区；南 山区的老街南新路商业区、沃尔玛商业区以及盐田区中英街商业区、龙岗布吉商业区和宝安商 业区。其中，罗湖人民南商业区、东门商业区、华强北商业区和南山南新路商业区是四大比 较有代表性且具规模的商业区。随着城市发展的西移，人民南商业区已经风光不再，罗湖东门
14、商业区的龙头匚 豢？弱化，福出华强北、南山南油大道商业区H益崛起并进一步发展。东门、 华强北和南山商业区三者成三足鼎立Z势。1、罗湖人民南（国贸）商业区罗湖人民南商业区以国贸为中心，东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路, 南至沿河南路。国贸商圈是深圳最早形成的商业中心，是罗湖区的主要商圈Z-,发 展比较早。因其位置距离罗湖口岸、深圳火车站及汽车站等城市交通枢纽较近，交通十分便利，吸引了大批港人及中外旅游者前來购物，人流量非常大，加Z人口居住密度相当高，进 而在此基础上产生了广泛的商业需求。冃前，罗湖区人民南路的商场定位主要以中高档商品为主，并以国贸为中心形 成了高档的商业消费中心，商业的种类
15、和数量也非常多，集中了深圳众多国内外大中型 商场、服务和娱乐行业，形成了深圳冃前消费档次较高的，与其它商圈具有不同特色的商业 旅游购物旺区。但是，随着东门、华强北商业区的崛起和发展，国贸商业区面对巨大的竞争， 其领先地位已不断被削弱。2、罗湖东门商业圈5东门作为深圳早期的商业区之一，历史比较悠久，是一种人们自发聚集而形成 的商业中心，是深圳早期口常用品集中交易地。该商业圈的成因在丁，早期深圳的生产 科技还不是很发达，很多货物从香港运过来，一些产品当时在别的地方没有，只有东门有， 所以人们都往东门聚集，进而形成了商业旺区，但商业环境相对较差。近年来，东门的商 业规模日益扩大，形成人民公园路以东，深南东路以北，文锦中路以西，笋
