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1、对住宅釆光权赔偿的法律思考2011年01月12日采光权，即房屋的所有权人或使用人享有从室外取得阳光的直接适度、适时 照射和获取除太阳直线光线以外的其他天然光线的权利。公民的此项权利在我国 多部法律法规中都有所涉及。当前，对采光权的侵犯，突出的表现为相邻一方高 层建筑或者其他设施，未与相邻他方保持适当距离或即使在保持适当距离的前提 下仍然发牛了遮扌当相邻他方现状居民的室内采光，导致采光不足的现象.这种问 题的出现具有广泛性，在司法实践中有关采光权的纠纷也不断出现，从城市到农 村都存在邻里之间的采光权争议。近年来随着城市化进程加速，房地产业的高速 发展，采光权引起日益增多。然而我国立法H前对采光权
2、的规定都比较笼统，导 致在各地在审判实践小对采光权性质、侵犯采光权的构成要件以及具体赔偿计算 问题认定不一。一、采光权的法律性质分析民法通则第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利牛产、方 便牛活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光 等方面的和邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍， 赔偿损失。物权法第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建 设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和FI照。从这两部基础性法律中我们可以 看出，我国立法者从公法的角度，将采光权划分在物权下的相邻权小。一些学者认为，采光权是人身权的一种，笔者并不赞同此种说法
3、。人身权是 指与民事主体的人身不可分离而无直接财产内容的民事权利。它包括人格权和身 份权两方面内容。在我国民事法律体系中，人格权主要包括有姓名权、荣誉权、 名誉权、牛命权、身体健康权、自由权、肖像权。身份权主要包括知识产权中的 人身权利、监护权、公民在婚姻家庭关系中的身份权，即亲权、继承权。可见， 我国现行民事法律体系并未将采光权纳入人身权中。二、侵害采光权的构成要件笔者认为侵害采光权的构成要件包括以下几个方而：（一）新建建筑对原有建筑的遮挡行为导致原有建筑的采光受到遮挡和妨害 达到一定程度。这一要件包含两个层面的意思，一是新建建筑确实对原有相邻建 筑有遮挡行为，这是前提。二是这种遮挡行为导致
4、相邻建筑的采光权受到影响需 要达到一定程度。对于一般的遮扌当，相邻建筑物所有人和使用权人有容忍的义务, 当这种影响采光的遮扌当行为到达一个令相邻建筑所有人和使用权人不能容忍的 程度吋，才认为相邻建筑的采光权受到了了侵害。我国建设部颁布的城市居住 区规划设计规范2002版中对建筑物的日照时间有明确的规定。此规定还特别提 出了老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小吋的标准、在原设计建筑外增加任 何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低、旧区改建的项H内新建住宅日照标准 可酌情降低，但不宜低于大寒照1小时的标准。长沙市城市规划管理技术规定（试行）第二十九条规定“高层居住建筑 与低层居住建筑的间距应保证受遮
5、挡的低层独立式住宅的居室大寒H满窗H照 的有效时间不少于2小时（有效口照吋间带为上午8时至下午4时）二综上，笔者认为，在我国住宅建筑物的日照吋间在受到影响后应低于城市 居住区规划设计规范2002版中的规定，才能认定为采光权受到了侵害。（二）采光遮挡行为直接导致了被遮挡方经济损失后果的产牛。现实中，业 主在选购住宅吋通常会考虑房屋的朝向和采光条件，开发商在出雋商品房吋也会 根据不同朝向和采光条件制定不同的购买价格。新建建筑出现后对原有建筑造成 遮挡，导致原有房屋失去采光优势，原有房屋的经济价值会下降。如果光照条件 低于城市居住区规划设计规范中的规定，则必然导致房屋所有人或使用权人 增加额外的照明
6、、取暖等费用支出。（三）遮挡侵害行为和被遮挡方的经济损失之间有因果关系。如果在新建建 筑竣工完毕之后，被遮扌当方又对原有房屋进行扩建或是变更，造成自身的光照条 件发牛变化，而导致房屋本身价值下降和增加额外的照明、取暖等费用支出，则 不宜认为新建建筑侵害了原有建筑的采光权。（四）遮挡侵害行为方，在主观上系处于故意或过失。也就是说，在采光权 的侵权责任认定问题上，只要新建建筑和设施的遮挡缩短了原来建筑的采光吋 间，导致原来建筑的光照时间低于城市居住区规划设计规范中的规定并造成 了损失，原建筑权利人的权利就受到了侵害。就应当认定为侵权行为成立。至于 新建建筑是合法建筑还是非法建筑，是不是符合建筑间距
7、的要求，不应成为认定 民事侵权的标准。三、采光权受侵害的损失计算问题根据“谁主张，谁举证”的举证原则，当事人必须对口己的损失提出一个比较 准确的数字，在司法实践中，当事人往往没有能力对口己遭受的损失进行比较精 确的计算。同时法院在审理采光权侵权纠纷的时候也没有可以参照的统-标准和 计算方法，很多情况下只能根据当地商品房均价和经济发展水平运用H由裁量权 來确定赔偿数额，导致各地法院对侵犯采光权的赔偿数额判决标准不一。导致这种现象的根源是立法的滞后，ri前我国尚无统一的关于侵害采光权的具体 赔偿金额计算方法。仅一些城市的地方规范性文件有所涉及：北京市牛活居住建筑间距暂行规定,1994年1月17日施
8、行。其中第十三 条,大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定（2002年6月1日起施行）涉及 补偿面积认定和赔偿数额的第十一条、第十二条，沈阳市居住建筑间距和住宅 H照管理规定（2007年1月1H起施行）第二十九条规定。如上所列，H前各地法院在确定采光权纠纷中的具体赔偿数额时是没有一个 统一的全国性标准的。对上述三份规范新文件中的具体条文进行分析，我们可以 发现2007年1月1 口起施行的沈阳市居住建筑间距和住宅口照管理规定比起 1994年1月17口起施行的北京市牛活居住建筑间距暂行规定更为科学，这种 进步性体现在赔偿标准从不区分房屋地段和具体日照长短的一刀切变为综合考 虑不同地段商品房价值和房屋
9、具体日照损失吋间。客观说来，2007年施行的沈 阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定对其他尢采光权赔偿具体规定的城市更 具指导意义。从全国各地的审判实践看来，H前各地法院并不是完全以“一刀切” 的形式和综合考虑房屋价值、具体房屋H照损失时间来确定最终赔偿数额的。从 笔者收集的采光权赔偿案例中可以发现，各地法院对具体赔偿数额的确定存在三 种计算方法。第一种是先确定采光权受侵害的面积，然后根据公平原则、地方商品房均价、 经济发展水平，再参照其他城市的补偿数额，确定每平方米的补偿标准，两项相 乘从而得出最终的赔偿数额。在此举几个案例作为说明。第二种方法是按照受害 方因住房阳光被遮后，以多用的照明、取暖
10、电费为基准来确定赔偿数额。第三种 是针对房屋价值的降低，以采光权受侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光 权损失的标准。就房屋价值降低的损失而言，房屋采光权受侵害，房屋的市场价 格降低是不争的事实。那么，以采光权受侵害前后房屋市场价格的差额作为计算 房屋价值损失的主要标准，也不失为一种定额的方法。上述三种赔偿金额确定的方法，都是在既存案例中法院使用过的，笔者认为 这三种方法都具有其合理性和不足之处。房屋日照吋间受损，光照条件会有所降低，同时会引起室温低于日照时间未 受损的同地段房屋，导致额外的照明、取暖费用的增加。在实践操作中，这种费 用增加的额度是比较好确定的，将受损房屋内的照明、取暖设备功
11、率乘以每天损 失的H照时间，就可以基本得岀每H额外电费的支出。以额外的照明、取暧电费 为基准来确定赔偿数额，优点是计算简便。缺点同样也很明显，对当事人因采光 权受侵害而遭受的其他损失缺乏补偿，如房屋市场价值的降低。以这种方式计算 出的最终赔偿额，数FI会偏低。以采光权受侵害前后商詁房市场价格的差额作为计算采光权损失的标准，优 点是较容易为房屋所有权人接受和便于计算。房屋所有权人对自身房屋价值的涨 跌通常比较敏感，很多当事人在房屋采光受影响后会聘请专业的评估公司对房价 做评估，从而了解口身房屋与同地段采光未受损房屋价值差额。但这种计算方式 受一个因索影响比较大，就是该地区整体房价的走势。在楼市利
12、好的吋期，采光 受损的房屋与同地段其他房屋的价值差可能不会过大。在楼市整体低迷的吋期， 采光权受损的房屋价值下跌幅度会远大于同地段其他房屋。也就是说，采光权受 侵害的商品房的价值，更容易受楼市整体走势的影响。让我们把H光再回到前述的三份规范性文件。笔者认为这三份涉及采光权赔 偿标准的文件体现出了一种进步的立法趋势。这三份规范性文件的施行吋间分别 是1994年、2002年、2007年。从最初的一刀切，到不同地段房屋的补偿标准有所 区别，最后到综合考虑房屋地段和口照受损时间来确定受损房屋每平方米的赔偿 额，立法者对房屋因采光权受损的赔偿问题理解越来越深刻，趋向于制定-个比 较科学的，既能适用于不同
13、地段房屋又能体现个案房屋的具体日照损失时间的标 准。笔者认为，施行于2007年1刀1日的沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规 定对各地法院审理采光权赔偿案件的指导意义是巨大的。但该规定的面积计算 方式，笔者认为不甚科学。“协商不成的，可根据下表规定的标准按房屋建筑面 积给予一次性经济补偿”也就是说，面积的计算不是以采光权受影响的面积为标 准，而是以房全部屋的建筑面积为标准。建设部和质量监督检验检测总局2005年联合发布的GBT50368-2005住宅建 筑规范第7.2.1条规定：住宅应充分利用外部环境提供的日照条件，每套住宅 至少应有一个居住空间获得冬季日照。GBT50368-2005住宅建筑规
14、范自2006 年3月1日起开始实施，全部条文为强制性条文，必须严格执行。根据该规范 的要求，在设计和建设商品房时每套住宅至少要保证有-个居住空间能获得冬季 日照，换句话说，如果一套商殆房不能保证一个居住空间能获得冬季日照的话， 就违反了强制性规定。居住空间的定义是：卧室、起居室（客厅）的使用空间。 通过对该条的分析，我们可以将其意思表述为“每套住宅至少应有一间卧室或者 客厅的套内使用面积能获得冬季口照一些城市涉及采光的地方规范性文件也 体现了本条文的精神：兰州市建筑日照分析计算管理办法（施行于2008年10月1日）第五条规 定“住宅建筑每套至少应有一个居住空间能满足大寒日的有效日照不低于2小吋
15、， 当一套住宅中居住空间超过四个时，其中应有两个满足大寒日的有效日照不低于 2小时。厦门市建筑工程H照分析技术管理规则（施行于2008年11月15H）第五 条规定“满足以下口照要求的即视为口照不受影响：（-）受遮挡的住宅建筑每套至少有一个居室大寒口的有效口照不应低于3小时。居室是指卧室、起居 室（也称厅）。有效日照不应低于3小吋。居室是指卧室、起居室（也称厅）。汀长沙市建设项亓日照分析实施方案（施行于2008年9月24H）第五条第 三款规定“每套住宅至少应有一个居住空间获得日照”通过对上述四份文件涉及采光权受损面积确认的条文进行总结和归纳，笔者 认为，在采光权受影响吋，获得赔偿的房屋面积应当是
16、一套房屋内日照不能达到 标准的一间卧室或者客厅的使用面积。而不是整套房屋的建筑面积。使用面积是 指房屋各功能使用空间墙体内表而所围合的水平投影而积Z和，通俗表示就是 “地毯面积”减去各门洞下而的而积部分。对没有规定采光权赔偿具体标准的其他城市血言，沈阳市居住建筑间距和 住宅口照管理规定不论从其颁布吋间早晚來看，还是从其计算方法的科学性來 看，都是具有现实指导意义的。只是在确定赔偿面积这一问题上，笔者认为应该 使用的标准是“一套房屋内日照不能达到标准的一间卧室或者客厅的使用面积 索赔面积一旦确定，那么貝需聘请具有资质的建筑规划信息服务中心运用专门软 件（如天正日照软件TSUN6. 5）对房屋准确的日照吋间加以检测，再套用沈阳 市居住建筑间距和住宅日照管理规定中第二十九条的表格即可计算出确切的赔 偿数额。在寸土寸金的当代社会，房地产业的蓬勃发展，因采光权发牛
