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1、关丁房地产与建筑的基础知识房产：是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属在不同的所 有者和使用者之间可以进行出租出售或其他用途的房屋。地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需 要的土地资产。地产和土地的根本区别于有无权属关系，地产在法律上有着明确的关系，而土地则没有， 是一个统称。房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其口己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产的构成：房地产的构成包括土地及地上的建筑物、构筑物。房 地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。建筑物，-般是指人们进行生产、生
2、活则他活 动的房屋或场所，如丁业劇、肌建筑、农业建和园林建筑等。构筑物,Tim旨人们不直接在其内进行生产和生活活动的 建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、扌当土墙、蓄水池和囤仓等。物业：物业一词由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地 上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可餌鯛刈雌间作寸分M整个住宅d収中 的某（疑单位可作为物也 办公f鄴、商业力夏、酒店、厂房仓库也可被称 为物业。关于物业的内涵，主要要素为：已建成并具有使用功能的各类供居住和 非居住的屋宇；与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；屋宇的筑 （包括内部
3、的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干 交通道路。我们平时讲的物业是指物业服务公司。商品房册,纟諏楠关部门批准,由房地产开发公司开发的,建 成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业Ji房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是 自用的住宅麒他埶物不属于商品房范围。经济餌住房尉旨压颈入国家应,由城删册开 发金业或解资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它 是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性糾寺点。经济性是指住 宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适 用性尉辭购设计、单套面积其Omk强调励的实用沁。经 济晰房与商品房不
4、同之处：获得士地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交十地出让金； 商品房釆用出让方式须交纳土 地出让 金；成本结构4洞，租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买紳牛和核不同，经济适房享受政府优爲 其购买榜是特定的，只供 给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批希岐 商品房购买）够和条件不受 限制;价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房 出售价格完全由市场决定。切卅的产权分四部分:权、占有权、处删和姙权，与商品房相燈济 适用房的产权H在收益权上与匕们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人 所有。廉以昭卜贝臧实物咖说,向齡W民最低生 活傅WW亟
5、困难的訟搦共社会傅章IW的砂两瞬是指中低价位、中小套型的普通商品房，硏歸具的娄层、朝 向在5%的范围内调整销售价格，但平均销售价格不得超过房屋销售限价。两 限一个就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上限，也就是不论你卖 多少，都不饨过这个价格。另一个就是限師住面积，这个面积肯定比同地 段的普通商品房的面积小。房购公有縮国却场灼也方人mm*关 城镇住房希1改革i嫦规定，按照成本价或S标准价购买的已建公有住房。按 照成本价购买的，房岸所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有 部分房WT有权，寵在5年后归个丿加。扌娠屋劭甌分类 低丿川I世指一层至三层的住宅。多层住宅：指四层至六层的住宅。
6、中高层住 宅 指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。超高层住宅: 指楼高超过100米的住宅。跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。住宅特点：占有上下两层楼面，卧室、航室、客丿丁、卫d间、厨房及其苗甫 助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼 梯联接。H:曇弋住宅是麴雄式住制发而仓眩设计的种经济型住宅。这类 住宅在建匱L仍每户占有上卜两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2 米的夹层，两层合计的层高耍大大低汀跃层式住宅（复式为3.3米 而一W 层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，供休息睡 冃爲吸藏用，户内设多处入i試壁
7、柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。错层 房型：即隹住宅有两个以上的层面，但它们又不同丁的简单的上下 两层飓式住新型。濮住飯型的平面，即同断功能他同计面层 上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。不同的错层形成了 不同的功能区。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。错层房型设计对其提升 高度有一定限制，同时对抗震性要癥普通住宅更高。由于对通风、釆光的要 求，错层亦采用东西向错层为主。错层上下以3060公分为宜。诫：旨开发商从取得商品房预售许可证开始霰得房财权证如正 Ji:,在这 嘲间的商品房称为期房，消费者在这 阶段购买商品房时应签预售 合同。期房在港澳駆称做买楼花”。购买期房也就是购房
8、者购买尚处丁建 造之中的房地产项目。H：漑棉是指房屋主体as本封顶完丁,小区内临奸及驰的咖仑 廓己初现，房型、楼间距等重要因素盛一冃了然 工程止处在内外墙装修 进行rarn介段的房屋。房强筑面积備脈是指开发商已办妥房时权证（切H）的商品房，消鯛在 这-阶段购买商品房吋应签出售合同。酒i式公?礪是扌讃供酒店式管理服务的公寓,始1994年，意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”,市场定位很高,它集住宅、酒店多功育吁一体，具有“自 用”和“投资”两大功效。I朋m综合酉聲住宅小区内的多个功自疔物以综合布线为 基础框架，以幡机网络为区内多种设备管理自动化的新型住宅小区。船楼盘，不仅要营造社区自身的小斶，社
9、区周围劇赏心悦目 的自然风光，社区内还要讲究合二为，使社区内景甜舌建筑楼体与社区天然 夕卜景相协调，达到居室内外环境互动，交相辉映。正所谓“借外景造内景”。是以可扌黎卖发展的思想指导，意在寻求自然，建筑和人三者之间的和谐统即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段沁釦个 舒适、健康的生活环境，同时又要控制对口然资源的使用，实现口然索取与回 扌吐间的平衡。健康住宅：住宅的棊丿誣选择在适宜健康居住条件的地区，有充足的阳光、自 然风、水源稠直被，育謔免噪声和大气污染。容积率是蓟L总、面积与蓟地面积的比。建筑密度:矽密度是指在居住区用地内各类建筑的基总而积与居住区用地 的比率（）,它可以反映出定
10、用地范围内的空地率和建筑密集稈度。绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公用颐Hf积公用建筑面积不M舌任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作 为人防工W哋卜羞也不计入公用建面积。-公用建师积按以卜方法 算：整栋豁物的面积扣除整栋酬物各套（单元）套内沏面积之和，并扣 除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、李棚及人防：n呈等建筑面积，为 整栋建筑的公用建筑面积。配建驰配建泌尉旨与住1与人口潮蔭建设的公共服务设施、W和公wt也的总称。住宅讪巨指在满足FI照要求为基砒L匕 综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设视號Q生等求而借寺的最小间隔距离.日照间距日照间
11、距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于 一小时附苗窗LI照而俯寺白碾小间囉巨离。建筑小品 建筑小品尉鉞有功能要求，乂具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某建伽即棧的小体融筑、游飙赏驰和扌际性标志齡的统称。剪力墙结构:是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引 起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝十墙板来承受竖向和 水平力的结构称为剪力墙鮒住宅的建筑面积：也称建巫开面积，它是指 住宅建M外墙外围测定的多层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大 小的经济指I示包含了房屋居住的可用面积，墙体及柱体占地面积，楼It走道 面积，其他公摊面积等。封闭
12、式阳台，期顷按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的按其水平投 影面积半十I算Wfltl积。住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯的（包聒疏散梯），其室外楼梯按每层水平投影 面积般建面；楼内有楼梯，并设室外楼梯（刨3疏散梯）其室外楼梯按W 水平灘面积一半计艇面。木威撮的国藜淋准房产测Jfi规范，9种情况下建面代|算（1）层高小 于2.2m以下的夹层、插层、技术层和地下室，半地下室。突出房屋墙面的 构件、配件、装饰柱、装饰性的玻噜墙，垛，勒脚，台阶，天柱雨篷。（3） 房屋之间无卜盖的架空通廊。 房屋之间天面、挑台、天面上的花風 泳池。建觅物内的操作平台,上料平台及建觅物的空间平台以及倾物的空间安罐納台。
13、骑楼、过街楼的腿用作朋，亍的部分。（7） 利用引桥，咼架桥，高架路，路面作为顶盖建览的房屋。（8）活动简易房屋。（9）与房屋室内不相通的房屋间伸循1。套内建筑面积：也称为实用面积， 对应着有实用率，不包括公摊面积，套内建筑面积=套内使用而积+套内墙体 面积。套内使用面积：在商品房销售中简称为使用面积，住宅按住宅建筑设计规范） （GBJ96-1986）规定的方法计算，其他邮按照专用设计规范规定的加去或参 照住宅建筑设计规范讨算 套内建弧套内使用而积。净面积：也阱内面积，居住面积，地砖面积是指住宅建筑多层平面中直接供 住户生活O1的居室净面唸和，去墙，柱牛所占有的水平 而积（即结构而积）。理作为衡
14、量居住水平的而积指标,套内建Hi卜套内使用 净而积。住宅使用面积 指住宅多层平面中直接供住户生活使用的净面积之和，计算住 宅使用面积，可以比较直观反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中TI殳不采用 饰WW算价格。锢舌UI常生活中碉蝴的卧室和客厅、厨房、T生间、 室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）阁楼等面积，住 宅使用面积按住宅的内墙线计算。计算使用面积时有一些翻漑定，跃层式住宅中的户内楼敝自然层数的面积 总和计入使用而积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用 面积；内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积：商品房套内使用空间周 围的维护或承重墙体有共用墙及非共用墙
15、两种,共用墙包括多套之间的分隔 套公用邮空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）共用墙墙体水平投 影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙 体面积。商品房分摊的公用建筑面积：电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公 共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房立建面，多 单元与楼房公共建筑空间之间的邠融啬以及外墙（刨S山墙）墙体水平投影面 积的一半。公用建筑面积H算公式：公用建面积=整杨救的面积多弹内建筑面积 之各已作为独立使空枫 售的地下室、车服 人防工程也F室。商品房销售面积：也称为住宅面积或住宅建筑面积尉旨购房者所购买的套内或 单元内的建面（套内）应与分摊公用建面之和。即，商品房销售面积=套内建 而+公摊的公共用建面=套内使用而积+套内墙体 面积+分摊的公用建而。实用率/得房率 是套内建而和住宅面积（销售而积之比，大于使用率，即：实 用率=套内建面/商品房的销售面积）（上述8所指的）。10、使用率：住宅套内使用面积和住宅面积（销售面积）的比为使用率， 高层塔楼在7080%,板楼在80%90%之间。房屋预积预贝画积尉魏商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销 售中，根据国家规定，由房地主管机构认定具有测绘资质的房屋测Jfi机构， 主图纸、实jw察和国家测wm尚未的房屋ww个 砒测w的行为，它斷发商进行合涝肖售的面积依据。房屋剜
