《房地产评估估价理论与方法的探究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估估价理论与方法的探究（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产评估估价理论与方法的探究摘要经济在高速发展，房地产作为经济发展的一支支柱产业，在城市化不断 延化的今天则凸显了更多的问题，与房地产估价相关的问题也层出不穷，比如房价过 高，质量门等等，因此正确有效地估价房地产十分必要，木文通过这些问题，对房地 产评估估价理论与方法等进行了多方面的探究，对H前房地产估价中常用的市场法、 成本法、收益法中存在的问题进行了探讨，并提出了-些改进措施，以期完善现有的估 价方法，使其更好的为房地产业健康发展提供服务，遏制在此行业潜在的一些危机，房 地产行业能够更好的发展，也为房地产开发商提供一个更广阔的发展构思，共同为房 地产的发展开辟广阔的道路。关键字：房地产问
2、题评估理论探究改进措施发展ABSTRACTChinese economy develops in high speed of Chinas economic development, real estate as a pillar industry in the city, continuous extension of today highlighted more problems, and real estate related problems also emerge in an endless stream, such as high prices, quality doors and
3、 so on, thus effectively valuation of real estate is very necessary, through these the problem, of real estate valuation theory and method undertook the research of many sided, on the current real estate valuation market method, commonly used in the cost approach, in come approach problems were disc
4、ussed, and some improvement measures are proposed, in order to improve the existing valuation methods, make it better for real estate the healthy development of industry to provide services in this industry, contain some potential crisis, the real estate industry to better development, but also for
5、real estate developers to provide a more vast developme nt idea, comm on for the real estate development road Key words:Issues in real estate Evaluation theory Explore Improvement measures Development1引言12房地产估价理论基本概念22. 1房地产估价22. 1. 1房地产评估对象22. 1. 2房地产的客观合理价格或价值32. I. 3专业房地产估价人员32. 2房地产估价目的及必要性32. 3
6、房地产估计遵循的原则53房地产估价方法体系63. 1市场比较法63. 1. 1市场比较法综述63. /. 2市场法估价中存在的问题及改进措施83. 2成本法83. 2. /成本法综述83. 2. 2成本法估价中存在的问题及改进措施93. 3收益法93. 3. 1收益法综述103. 3. 2收益法估价中存在的问题及改进措施114结论13参考文献141引言2012房地产大变革”分论坛上表示，总理的调控H标实际上已经在不断变化, 开始是遏制过快房价增长，后來是保持房价的稳定，再后來是回归合理房价，再后来 是回归合理房价还有很大的差距。从房地产市场利润角度，将来肯定趋于利润的平均 化，想从房地产角度取
7、得暴利恐怕不现实了。那么对于房地产开发商甚至是整个行业 来说，企业的ri标是追求利润最大化，如何实现这一最大化利润将成为开发商必须要 面临的问题。提高房价是很多房地产开发商的首选之举，然而考虑到近几年在房地产 行业出现的泡沫经济，对于普通老百姓來说想住房却无力买房，提高房价在市场上引 起了很大的反响，那么如何对房地产的价格做一个合理的评估，从而使开发商能够获 得最大利润而消费者可以接受的程度是必要的。网络的发展带动了各行各业的竞争，竞争中则暴露了许多的问题，这些问题更引 起了人们的反思。在，房地产行业的竞争尤为凸显，2012年对房地产行业来说更 是举步维艰，4月份网络上眾露出一系列的“质量门”
8、事件更是发人深思，针对此事件, 潘石屹4月2在受访时针对当前一些房企曝出“质量门”问题表示，这表面的质量问 题背后，是房价下降导致的后果。如果房子不降价，去年买的房子是100万，今年这个 房子值200万，地板上裂一点，反正赚了 100万。可是如果去年买的房子是100万，今年 变成50万了，买主已经亏了50万，再看地板也是裂的，墙也是裂的，就会给开发商施 加床力。所以“质量门”背后深层次的原因是因为房价没有涨，甚至真正的房价在大 幅度跌的情况下，这种质量问题就会凸显出来。当然，有的房企确实是质量有问题。 他表示，作为一个负责任的开发商，不管是哪个材料供应商给你供应的材料，哪个施 工单位给你施的工
9、，都应该把所有的责任承担起來。对于房地产出现的此类问题，无 论是房产背后的降价所致还是房产开发商个人的投机所致，对开发商來说需考虑的问 题是：在不违背原则和法律的规范下怎样使自己收益最人，那么就需要对开发的过程 进行一个详细的评估，从土地的开发到建造销售等各个阶段正确评估。2房地产估价理论基本概念2.1房地产估价对于房地产不同国家和地区对此有不同的理解，因此房地产估价的描述也有所不 同。美国给房地产估价定义为：“在给定估价时点，对任何形式不动产价值进行评价的 科学与艺术”，即Real Estate Appraisal；而英国皇家测量师协会称房地产估价为 Property Evaluation
10、”,并认为其为特定的FI的的评估不动产之特定权益于特定时 间之价值的科学与艺术；而在大陆地区则更多称其为“房地产估价”，我国房地产 估价师协会将其解释为：“指专业房地产估价人员根据估价H的，遵循估价原则，按照 估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基 础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格进行测算和判定的活动”。实际上无论哪 一种理解，然而对同一宗房地产在买卖、补偿、抵押等各种特定估价n的下，虽然最 终成交价格又高有底，但客观上有一个能为当事人或社会普遍接受的价格，这既是估 价对象房地产客观合理的价格，房地产估价就是希望估价人员能够用一系列严谨而又 科学的估
11、价理论和方法将客观合理的房地产价格揭示出来。但房地产价格的影响因素 又是复杂多变的，不是套用某些数学公式或者模型就能够计算出来的，而口估价人员 的主观估计的这种价格揭示不对避免的会出现误差，甚至带有一定的主观色彩，这就 要求专业房地产估价人员必须具备札I当程度的房地产估价理论知识估价实践经验，以 及一定神会到的，将估计误差控制在合理的范用之内。那么估价对象，专业评估人员 及房地产的客观合理价格或价值在股价过程中都是要考虑的焦点。2.1.1房地产评估对象在房地产行业，评估对象是指具体估价项FI中需要估价的房地产，估价实践中房 地产佔价对象主要有土地、建筑物、建筑物与土地合一的估价对象等。要评估的
12、房地 产到底是土地还是建筑物，疑惑是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，是受理 估价委托吋必须明确的基木事项，除了要对估价对象的分类加以明确外，还要对估价 对象的一些基木情况进行初步了解，若是土地，则需要了解是生地、新开发地还是附 有影响地价的附属建筑物的土地；若是单纯的建筑物估价，则要明确建筑物的含义， 若为写字楼物价需了解是否包括其小配备的设备，为酒楼估价需了解是否包括其中的 家具等；如果是建筑物与土地合一的估价对象，需了解建筑物是仍然保存，还是将被 拆迁等。2.1.2房地产的客观合理价格或价值房地产的客观合理价格或价值，是指基于估价时点，在止常交易情况下，某宗房 地产为某种估价H的所能
13、实现的价格。在现代西方房地产估价文献中，通常称为市场 价值或公开市场价值（注释：柴强，房地产估价，北京：首都经济贸易出版社，2005）o 通常认为在以下交易条件下，最可能实现的价格：（1）交易双方是自愿的进行交易；（2） 交易双方交易的H的是为了实现利润最大化，不存在关联交易；（3）交易双方具有一 定的专业知识，并掌握较充分的市场交易信息；（4）交易双方有比较充分的吋间进行 交易，不存在急于出售或急于购买的特殊情况；（5）去除买方因为其他原因，对所购 买的房地产具有特殊的偏好而存在的加价行为。需要指出的是，一宗房地产在市场上 的实际成交价格，通常会随着吋间的推移和房地产供求关系的变化以及交易双
14、方的心 态等因素而经常变动。而房地产估价就是对估价对象房地产客观合理价格或价值的一 种估算和判定，是一种“公平市价”，是为半事人提供公平可信价格的参考依据，它不 等于半地产交易双方的实际成交价格。只要是估计就会有误差，但这种误差又不是无 限度的，必须在一个合理范围内。2. 1.3专业房地产估价人员房地产估价人员就是专门从事房地产估价活动的人员，专业房地产估价人员有房 地产估价师和房地产估价员两类，但是无论称谓如何，一个合理的专业房地产估价人 员不仅耍具有丰富的房地产专业知识，还要具有丰富的实践经验和良好的职业道德。 拥有丰富的房地产专业知识才能测算出客观合理的房地产价格，这些房地产专业知识 包
15、括土地经济学、房地产经济学、房地产管理学、房地产开发与经营、房地产市场、 建筑、金融、统计、会计、城市规划、土地资源管理等多方而的他识。估价的最后确 定还需要专业人员的判断确认，一般的判断难以得到正确的估价结果，因此专业房地 产估价人员需要具有依据相关理论，对资料加以分析、综合分析，并进一步归纳演绎 的判断推理能力。经验不足的估价人员常有偏重装也只是血做出不切合实际情况的估 价。所以完善的房地产估价还需要长期反复实践所积累的熟练经验，但不可因有经验 而自负，必须有科学的根据加以论证。所以要成为估价师不仅须具备相当的估价理论 知识，还须具备一定年限的估价实践经验。2. 2房地产估价目的及必要性房
16、地产估价n的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合 理的价格或价值尺度。H前房地产估价主要服务于以下几种戸的：（1）各类房地产的 买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易中的估价;（2）房地产抵押、典当、保险；（3） 征地拆迁补偿；（4）企业合资、合作、承包经营、租赁经营，企业改制、兼并以及破产清 算等涉及到的估价。不同的估价Fl的所采用的技术路线是有所差界的，这就会影响估价 结果房地产估价的Fl的是指为何种需要而评估房地产，不同的估价H的，来源于对估 价的不同需要。估价H的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致 估价结果也会出现相应的差异。根据对房地产估价的需要，房地产估价H的可以体现 在土地使用权出让、房地产转让和租赁、房地产抵押、房地产征收和征用、房地产分 割、丰地产算还赔偿、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴
